ראיון "כלכליסט" - מנכ"ל ריט 1: "הפניות מגיעות אלינו, אנחנו לא נאלצים לחפש עסקאות"

קרנות הריט - ראשי תיבות של Reit - Real Estate Investment Trust - הוקמו לראשונה בארצות הברית בשנות השישים, ונועדו לאפשר לציבור להשקיע בנדל"ן מניב. על פי המודל המקובל בעולם ובישראל, קרנות הריט המתמחות בנדל"ן מניב נהנות מפטור ממס על רווחיהן, כאשר את המס גובה המדינה מתוך הדיבידנדים שהן מחלקות לבעלי המניות. פעילותן של קרנות הריט בישראל הוסדרה באיחור רב.

רק בינואר 2006 נכנס לתוקפו חוק הריטים (תיקון לפקודת מס הכנסה) שלפיו, כדי ליהנות מפטור ממס, חייבות קרנות הריט להשקיע 95% מנכסיהן בנדל"ן מניב, ולחלק לפחות 90% מהרווח כדיבידנד. נוסף על כך, בישראל חלה מגבלת אחזקה כך שחמישה גופים אינם יכולים להחזיק יחדיו ביותר מ־50% מהמניות.

הנדל"ניסטים מאמינים

קרן הריט הראשונה שהוקמה בישראל היא ריט 1. באפריל 2006 היא ביצעה גיוס פרטי ראשון וחודש אחר כך רכשה נכס. בספטמבר של אותה שנה הונפקה ריט 1 בבורסה. מאז צמחה הקרן, ונכון להיום היא מחזיקה ב־19 נכסים בשווי כולל של כ־1.4 מיליארד שקל. מי שמנהלים את ריט 1 הם מנכ"ל הקרן הציבורית שמואל סייד, המשמש גם מנכ"ל חברת הניהול של הקרן, ויו"ר החברה יגאל רונאי.

"אנו תופסים את עצמנו כחברה מובילה בכל אספקט של פעילות", אומר סייד בראיון ל"כלכליסט". "המשמעות היא שאין עסקה בשוק שלא עוברת דרך השולחן שלנו. הפניות מגיעות אלינו - אנחנו לא נאלצים לחפש עסקאות. מלבד זאת, הפעילות שלנו התרחבה גם לתחום המרכזים המסחריים, ולראשונה השלמנו השנה שתי עסקאות שבהן שילמנו במניות תמורת נכסים שרכשנו, עובדה המלמדת על כך שמניות ריט 1 נחשבות לסחורה עוברת לסוחר".

אחת משתי העסקאות שעליהן מדבר סייד היא רכישת 49% משלושה מרכזים מסחריים (G רוטשילד בראשון לציון, G בעמק בעפולה ו־G יקנעם) מידי גזית גלוב ישראל תמורת כ־290 מיליון שקל ו־4% ממניות ריט 1. העסקה השנייה היא רכישת בניין משרדים ברמת החי"ל מזרוע הנדל"ן של ביטוח ישיר, אדגר השקעות, תמורת 55 מיליון שקל ו־1.76% מריט 1. סייד מייחס חשיבות רבה לעובדה שבשתי העסקאות הסכימו גופים נדל"ניסטיים לקבל חלק מהתמורה גם במניות של קרן הריט. "מבחינתנו, זה מצביע על האמון שגורמים מתוך ענף הנדל"ן רוחשים לקרן שלנו".

היו"ר רונאי, מצדו, מבקש להדגיש את הישגיה של ריט 1 מההיבט של המשקיעים: "צמחנו במהירות ובמקביל חילקנו דיבידנדים למשקיעים, תופעה שלא רואים הרבה. השנה עומדת תשואת הדיבידנד שלנו (שיעור הדיבידנד משווי החברה - ח"פ) על 6%".

איפה עומדת תשואת הדיבידנד הזו ביחס לתשואות של קרנות בעולם?

רונאי: "בארה"ב יש יותר מ־100 קרנות ריט ואין עליהן מגבלות מינוף כמו בישראל ובאירופה, ולכן התשואות מגוונות מאוד. אחד הדברים החכמים בחוק הישראלי הוא ההגבלה על שיעור המינוף, 60%. כיום, בניגוד לתקופה שלפני משבר העולמי, כבר לא צריך להסביר מהם הסיכונים הטמונים במינוף גבוה".

מתחילת השנה עלתה מניית ריט 1 ב־27.4% לעומת עלייה של 10.5% במדד ת"א־25 ועלייה של 9.8% במדד הנדל"ן. רונאי מדגיש כי "מאז 2007, המניה רשמה תשואה עודפת לעומת המדדים המובילים, ומגמה זו התחזקה מאז המשבר העולמי".

סייד: "הרגולציה החזקה שבתחום הריט מגדירה את אסטרטגיית הפעולה ומבטיחה למשקיעים שלא יהיו הפתעות. תפקידנו בכל עסקה הוא לייצר את האיזון הנכון בין תשואה לסיכון. מצד אחד, לא להסתכל רק על התשואה ולקנות נכסים ספקולטיביים; מצד שני, לא לקנות רק נכסים שמושכרים ל־20 שנה למדינה שמניבים תשואה נמוכה".

השאלה המתבקשת היא למה נסחרות בתל אביב רק שתי קרנות ריט, אתם וסלע קפיטל?

רונאי: "אני דווקא חושב שהענף צמח מהר מאוד. כפי שציינתי קודם, בתוך ארבע שנים צמחנו לשווי נכסים של 1.4 מיליארד שקל. אני לא מכיר הרבה חברות שצומחות בקצב הזה. בישראל מדובר בענף צעיר יחסית ואני חושב שהוא יילך ויתפתח".

סייד: "גם סלע קפיטל שקמה אחרינו כבר מחזיקה כיום בנכסים בשווי של 400 מיליון שקל. צריך להבין שהקמת קרן ריט מחייבת חיבור חזק גם לעולם הנדל"ן וגם לשוק ההון. בכל מקרה, המודל עובד - גם אנחנו וגם סלע קפיטל מוכיחים את זה".

רונאי: "החוק הישראלי מטיל כאמור מגבלות כדוגמת מגבלת המינוף ומקפיד על פיזור האחזקות. התקנות הללו נועדו להגן על המשקיעים אבל היישום שלהן מצריך זמן רב יותר בבניית תיק הנכסים".

אחד האתגרים העומדים בפני ריט 1 היא לשכנע את המשקיעים מקרב הציבור שמדובר בחלופה אטרקטיבית לשוק הרותח של הנדל"ן למגורים. לדבריו של סייד, "רוב האנשים מכניסים את מרכיב הנדל"ן לתיק ההשקעות באמצעות רכישת דירה להשקעה. זה פתרון לא אינטליגנטי שמניב תשואה של 3% בשנה".

רונאי מזכיר כי "העלייה החדה בשוק המגורים בשנתיים האחרונות הגיעה אחרי קיפאון ארוך. אנשים שמשקיעים היום בדירה ומקבלים תשואה של 3%, מצפים לתשואה נוספת מרווח הון. אבל כשאתה מסתכל על הנתונים ב־15 השנים האחרונות, אתה רואה שעליית ערך הדירות היתה דומה לעליית מדד המחירים לצרכן, או גבוהה לכל היותר ב־4%–5%. לעומת זאת, בנדל"ן המניב התשואות הממוצעות הן סביב 8% לפני מינוף, ועשויות להגיע גם ל־10%–11% במינוף של 50%".

"הייזום הוא אקסטרה"

באחרונה חתמה ריט 1 על מזכר הבנות לרכישת מגרש הממוקם במפגש הרחובות הארבעה וארניה בתל אביב מידי האחים חג'ג' תמורת 161 מיליון שקל. על שטח המגרש שיועבר לריט ועל השטח שייוותר בידי האחים חג'ג' אמורים לקום שני מגדלי משרדים בני 30 קומות כל אחד, הכוללים כל אחד כ־33 אלף מ"ר, קומת מסחר וכ־1,000 מקומות חניה. השלמת העסקה תהווה עבור ריט 1 כניסה ראשונה לתחום היזמות.

"פעילות ייזום טובה למשקיעים שלנו, כי היא מאפשרת להגדיל את התשואה שגלומה בתיק", מסביר סייד שמקפיד להזכיר כי "לפי החוק, החשיפה של קרנות ריט לפעילות ייזום מוגבלת ל־5% מהיקף הנכסים".

רונאי, מצדו, מבקש להדגיש שתחום הפעילות המרכזי של ריט 1 היה ונשאר הנדל"ן המניב - "זה מה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב וזה מה שהמשקיעים שלנו מצפים מאיתנו לעשות. הקטע היזמי יכול לתת אקסטרה תשואה במבנה סיכון שהוא נמוך יחסית".

איפה קיים פוטנציאל להשקעה?

סייד: "ישראל היא מדינה קטנה ואיננו פוסלים שום אזור גיאוגרפי".

רונאי מסייג מעט את הדברים ומזכיר כי למרות הכל, רוב הנכסים של ריט 1 נמצאים במרכז. עם זאת הוא מסכים עם קביעתו של סייד כי "כל נכס הוא ראוי בתנאי שהוא עומד במבחן התשואה לעומת הסיכון. זה ברור לנו שהתשואה על נכס במרכז תל אביב תהיה נמוכה יותר מהתשואה על נכס בפריפריה".

כשרונאי וסייד נשאלים לגבי תחזיות הצמיחה של החברה בשנה הקרובה, הם נזהרים מלנקוב במספרים.

רונאי: "אנחנו חברה בצמיחה ולראיה, הקפיצה בהיקף הנכסים שלנו גם בזמן המשבר. אנו מצפים להמשיך ולצמוח בהתאם לקצב שהצגנו עד כה".

סייד: "בנדל"ן מניב יש יתרון לגודל גם בשל הקטנת הסיכון - הנובע מפיזור שוכרים ונכסים - וגם כי הניהול מתייעל. לכן לא נעצור עם נכסים ב־1.5 מיליארד שקל ובכוונתנו להתפתח. אך להגיד כרגע שבעוד שנה נהיה 'ככה וככה' זה לא לעניין ולא רציני".