הנדל"ניסטים הישראלים בברלין: גם שוק הדיור שקט ומאופק

בשני העשורים האחרונים ברלין היתה הבטחה נדל"נית גדולה על הנייר ואכזבה נדל"נית גדולה במציאות. מאז נפילת חומת ברלין משקיעים, ובהם ישראלים, רוכשים בה דירות ושטחי מסחר וממתינים לבום הגדול, אבל המחירים לא עלו, רק בשנה האחרונה הם החלו לזוז. הסיבה העיקרית לכך היא, כנראה, היעדר מה שהופך ערים בגרמניה לעשירות: תעשייה. מפעלים גדולים, משרדים ומערכות עיתונים מרוכזים בערים אחרות, וברלין נשארה עם היצע גבוה של דירות ושטחי מסחר לא מנוצלים ומחירים שאינם עולים.

אבל יש ישראלים שנמשכים דווקא לשוק הזה. למשל, מי שבעשור האחרון נפגעו בהרפתקאות נדל"ן כושלות במזרח אירופה ופלורידה, ומעדיפים להחליף רכיבה על בועות נדל"ן בשוק שמניב תשואה צנועה עד סבירה בלבד, אבל יציבה. בברלין 80% מהתושבים גרים בדירות שכורות והממשלה מסייעת לשוכרים – דבר שמבטיח את זרימת הצעירים לעיר.

החברה הישראלית הבולטת ביותר בשוק הדיור הברלינאי היא איי.די.או גרופ שבשליטת איש העסקים ובעלה לשעבר של עופרה שטראוס עדי קייזמן, ובניהול משותף של קייזמן ויו"ר בנק דיסקונט לשעבר שלמה זוהר. איי.די.או מחזיקה כיום בכ־4,000 דירות בעיר. איי.די.או, ומשקיעים קטנים וגדולים נוספים, הרחיבו את הפעילות שלהם בברלין אחרי שמשרד השיכון הגרמני העריך בשנה שעברה שבעשור הקרוב ייווצר מחסור של 225 אלף דירות בעיר – על רקע תנופת הפיתוח בה ויישום תוכנית ארצית לחזק את פעילות הממשל בה.

התחזיות האלה אחראיות גם לעלייה בהשקעות בנדל"ן המסחרי בעיר, בציפייה שגם שם, סוף סוף, המחירים יתחילו לעלות. בראש הישראלים שמשקיעים בנדל"ן מסחרי בולטות החברות אספן גרופ שבשליטת יזם ההייטק לשעבר רוני צארום ואשטרום הנדסה שבשליטת המשפחות משורר, נוסבאום וגירון.

לאשטרום, למשל, יותר מ־65 מאלף מ"ר של קניונים ומשרדים בגרמניה, שרבים מהם בברלין ובסביבתה. ובהיעדר ציפייה לזינוקים יוצאי דופן במחירים, הנכסים שמושכים במיוחד את אספן ואשטרום, כמו גם משקיעים אחרים, הם אלה שיש בהם חוזי השכרה לשנים ארוכות – לעתים עשרות שנים קדימה.

שחקן משמעותי חדש בשוק הנדל"ן בברלין הוא בנו של יצחק תשובה, אלעד, שרכש מאיי.די.או את בית הדואר של ברלין תמורת כ־40 מיליון דולר, ומתכנן להפוך אותו למתחם מגורים ומלונאות.

טווח התשואה בעיר, מסבירים המשקיעים, הוא של 6%-12% לשנה בתחום המגורים ו־8%-9% בתחום הנדל"ן המסחרי. ככל שטווח ההשכרה ממושך יותר ומגיע לעשר שנים ויותר, כך התשואה נמוכה יותר. את החלומות על זינוקי מחירים וסיבובים רווחיים, אומרים המשקיעים, ננסה להגשים במקום אחר.