דרושים ישראלים להשקעות נדל"ן במדינות הבלטיות

היעד של ריגה "אנחנו רוצים להפוך ללאס וגאס של מזרח אירופה" ראש עיריית ריגה: "בעיר פועלים מאות מוסדות מפוקפקים העושים הון מהימורים. נכון יותר להקים מוסדות מפוארים וחוקיים" אולגה ויניאר, 2 תגובותלכתבה המלאה

המדינות הבלטיות הכוללות את ליטא, לטביה ואסטוניה לא נמנו מעולם עם יעדי ההשקעה הנחשקים של אנשי הנדל"ן הישראלים. עוד בתקופה שקדמה למשבר הכלכלי, בשיא הנהירה למזרח אירופה, העדיפו רוב הישראלים להשקיע במדינות כמו הונגריה וצ'כיה שהציעו בעבר תשואות גבוהות יותר.

ואולם, כעת מתברר כי יש גם כאלה שחושבים אחרת: לאחר שבשנים האחרונות ביססו משקיעים מסקנדינביה את אחיזתם במדינות הבלטיות, ל"כלכליסט" נודע כי הם מחפשים שותפים ישראלים להשקעה. מדובר בקבוצת אינווה באלטיק הנורבגית - אחד מגופי ההשקעה הסקנדינביים הגדולים הפועלים באזור הבלטי. הקבוצה מינתה לאחרונה נציג לעסקיה בישראל, עו"ד מוטי רינקוב ממשרד עוה"ד משה ניסים, רינקוב, סנדרוביץ' והיא בוחנת ברצינות שיתופי פעולה אפשריים עם שחקני נדל"ן מקומיים.

לצד מגעים עם גופים ישראליים להשקעה בנדל"ן מניב במדינות הבלטיות, מנהלת כיום הקבוצה משא ומתן עם חברות ישראליות לכניסה להשקעות בתחום החקלאות. דוברי הקבוצה אישרו את הפרטים ומסרו כי ההשקעות שיציעו לישראלים יהיו מבוססות על הנהלה מקומית בראשות מנכ"ל ליטאי. "נוכל להציע למשקיעים את הקשרים הטובים שלנו עם הבנקים המקומיים שיאפשרו להם לקבל הלוואת נון ריקורס (הלוואה לרכישת נכס שהבטוחה היחידה לפירעונה היא הנכס עצמו - ד"ל), בזמן שבשוק עצמו יש קושי מימוני רב".

בריגה צריך אומץ

צריך לומר כבר בהתחלה: השקעה במדינות הבלטיות יכולה להשתלם מאוד - אבל מתאימה בעיקר למשקיעים שאוהבים הימורים. הנה דוגמה: בריגה, בכל שנת 2010 כמעט לא דווח על עסקה משמעותית אחת בשוק המשרדים, אבל התשואה מוערכת ברמה גבוהה מאוד של 16%–15%. "בעבר ריגה משכה את מרבית ההשקעות הזרות באזור, אבל כיום יש שם ירידה במחירי השכירות וכרגע לא נראה אופק לביצוע עסקאות", מספר עו"ד רינקוב. "יש בעיר הזו המון הזדמנויות, אבל צריך לכך אומץ. טאלין מתאוששת, אבל וילנה היא הכי אטרקטיבית מבין השלוש".

ישראלים במדינות הבלטיות משקיעים בעיקר במגורים בין החברות שפעלו בלטביה: אפריקה ישראל - באמצעות אפי אירופה, וכן פלאזה סנטר של מוטי זיסר דותן לוילכתבה המלאה

לדברי עו"ד אורן הרפז, שותף וראש מחלקת נדל"ן בינלאומי במשרד עוה"ד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות', ליטא, לטביה ואסטוניה זינקו בצורה מטאורית בתקופה שלפני המשבר, אך כמו שעלו מעלה - כך הן גם נפלו. "יש בעיה קשה של מימון, וניתן לרכוש קרקעות במחירים שנחתכו ב־80% מתקופת השיא", אמר.

יש הזדמנויות חדשות

אף ששלוש המדינות מצוינות באותה נשימה, מצבו של שוק הנדל"ן המניב בווילנה ובטאלין שונה מהמצב בריגה. בעוד שהתשואות בווילנה ובטאלין החלו לרדת במהלך 2010 לנוכח עליית מחירי הנכסים, הרי שבריגה, בירת לטביה, המגמה היא של ירידה במחירי השכירות המלווה בירידה בתשואות. מגמה זו החלה בפרוץ המשבר בשנת 2008 -ולא השתנתה גם ברבעון השני של 2010.

עו"ד רינקוב סבור כי נקודת הזמן הנוכחית מהווה הזדמנות לרכישת נכסים מסחריים מניבים המאוכלסים במרכזן של שלוש ערי הבירה, הודות למחירים אטרקטיביים. "המשמעות של צירוף המדינות הבלטיות לאיחוד האירופי היא צמיחה. קיימת גם השפעה להתפוצצות בועת הנדל"ן ועליית המחירים המסחררת שאפיינה את מדינות הגוש הקומוניסטי לשעבר וחלק מהמדינות הבלטיות".

פעילותו של הרפז קשורה דווקא לתחום המגורים. בשנים 2009–2010 הוא ייצג באזור את חברת G.M. Europe B.V בכמה עסקאות בהיקף של 1,000 דונם לרכישת קרקעות בריגה, בפרויקטים להקמת בתים צמודי קרקע יוקרתיים.

לדבריו, "חשוב להגיע לשוק הזה מפוכח. הרכישות שביצענו מומנו באמצעות משקיעים בעלי אורך נשימה מתוך כוונה להמתין עם הקרקעות עד שהשוק יתאושש - ורק אז להתחיל לבנות ולמכור".

מתמקדים ביוקרה

קבוצת אינווה באלטיק - שבשליטת היזם הנורבגי מאגנה אוד רמה - צפויה לעניין משקיעים ישראלים בעיקר בנכסים יוקרתיים יחסית.

לדברי עו"ד רינקוב הפעיל במדינות הבלטיות יחד עם איש העסקים רו"ח דב קריסטל, "המטרה היא לרכוש יחד 8–10 מבני משרדים מסוג קלאס A שעלות כל אחד מהם תנוע סביב 15–20 מיליון יורו. מסגרות המימון הן של 60%–70%, כך שההון העצמי שיהיה על השותפים מישראל להביא עמם ינוע בין 3 ל־4 מיליון יורו לנכס".