מחזקים לביתם: כשדיירי הבניין עושים תמ"א 38 בעצמם

"על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן", כך הגדיר משרד הפנים את תמ"א 38 - התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמורת זכויות בנייה. אלא שבפועל, אחריות התושבים על חיזוק המבנה ומעורבותם בתחום היטשטשה בעקבות כניסתם של חברות, יזמים ועורכי דין, שפשטו על הבניינים כמוצאי שלל רב. סירוב הדיירים ליוזמות אלו נבע לא פעם מחשש ממשך זמן הבנייה ומאמינות היזם. אך לעתים הסירוב נובע מתוך יוזמת הדיירים להוציא לפועל את הפרויקט בעצמם.

איל אוכמן, מנכ"ל חברת אגם שביט, יזם פעיל בתחום, סבור כי פשוט יותר לקדם את הפרויקט כשהדיירים הם היזמים. "ליזם, למשל, קשה יותר לקבל מימון לפרויקט מאשר לדיירים שהזכויות בבניין כבר רשומות על שמם". אוכמן פיתח מודל לניהול פרויקטים שבהם הדיירים הם היזמים, ואת נושא המימון הוא פתר כך שמלבד ההוצאות הראשוניות, מכירת הדירות תממן את המשך הפרויקט. עם זאת, בכל הקשור לניהול הוא מסייג את דבריו: "גם אם דיירי בניין יצליחו לקדם פרויקט כזה לבד, הם ישלמו שכר לימוד מאוד גבוה על ניהולו". "כלכליסט" חושף ארבעה בניינים שבהם הדיירים לקחו את הסיכון וגם את המושכות לידיהם, כדי לנהל את פרויקט החיזוק בעצמם.

חביבה רייך 5, גבעתיים

הכל התחיל כשדיירי הבניין החלו לקבל הצעות מיזמים, אלא שאיש לא ידע האם הן טובות ומספקות. "החלטנו לשבת עם אנשי מקצוע כדי להבין איזו תוכנית תענה על הצרכים שלנו", מספר גיא קרת, דייר בבניין. בתחילה התכנסו כל הדיירים לישיבה, ולאחר שהתקבלה הסכמתם נפתח חשבון בנק משותף, ובו הופקד הכסף שיכסה את ההוצאות הראשוניות של אנשי המקצוע וישמש גם כדמי רצינות לפרויקט. "בשלב הראשון ישבנו עם האדריכל יאיר זיק שהחל לבנות לנו מפרט מתאים, דיברנו על איכות החומרים, שלבי הביצוע והביקורות שיבוצעו בדרך. בקרוב נשכור גם מהנדס קונסטרוקציה מטעמנו", אומר קרת. לדבריו מדובר בהוצאה ראשונית של כ־70 אלף שקל שיממנו הדיירים, ואת הבנייה יממן כבר היזם שייבחר. קרת מעריך כי ההכנות המוקדמות של הדיירים יבואו לידי ביטוי במהירות שבה הפרויקט יקודם.

חביבה רייך 5 | צילום: יובל חן

שדרות יהודית 21, תל אביב

רעש אדמה קל שהתרחש לפני כשנה וחצי אותת לאלברט ניסני שהבניין שבו הוא מתגורר רחוק מלהיות חסין. "כל הבניין הזדעזע באותו אירוע, ומכיוון שהמשפחה שלי מחזיקה בשבע דירות מתוך 13 הדירות שבבניין החלטתי לקדם את הפרויקט בעצמי". לדבריו, כשהחל לקדם את הפרויקט נתקל בהתנגדות של אחד הדיירים המחזיק בשתי חנויות בחזית הבניין, "הוא מחזיק ב־40 מ"ר והציג דרישה בלתי הגיונית לקבל דירת מגורים. הבעיה היא שכדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, חייבים להוסיף שתי קומות לבניין ולשם כך דרושה הסכמה של 100% מהדיירים", מספר ניסני. לדבריו, בכוונתו להמתין ולראות האם תעבור הצעת החוק של זבולון אורלב (הצעת חוק שאושרה בקריאה טרומית ותאפשר חיזוק הבניין ותוספת שתי קומות בהסכמה של 51% מהדיירים בלבד), אך גם אם לא, יחזק את המבנה ויוסיף קומה אחת כאשר הוא ישמש כיזם וישכור בעלי מקצוע. את מימון הפרויקט יבצע מהון עצמי וממימון של כ־6 מיליון שקל שקיבל מהבנק. להערכתו יוכל להוסיף 3–8 דירות, תלוי במספר הקומות ובגודל הדירות.  

שדרות יהודית | צילום: יובל חן

שלומציון 9, רמת גן

תשעת דיירי הבניין בשלומציון 9 ברמת גן מתגוררים בו ב־20 השנים האחרונות, ואין להם כל כוונות לעזוב. חלקם כבר לא צעירים ומתקשים לטפס במדרגות, כך שכאשר עלה הרעיון לחזק את המבנה ולהרוויח על הדרך תוספת של מעלית, היתה היענות של רוב הדיירים. שניים מהם החליטו לקחת את הרעיון רחוק יותר ולבצע את הפרויקט בעצמם. ישראל שבתאי, אחד מהדיירים היזמים, מספר כי בתחילה הציעו לכל דיירי הבניין להיכנס כשותפים לפרויקט, אך לבסוף נותרו רק שניים. "אנחנו נפעל בדיוק כמו יזמים אבל טוב יותר, כיוון שלשנינו אין כוונות לעזוב את הבניין בשנים הקרובות. אנחנו לא קבלן שמבצע את הפרויקט ונעלם. עם זאת, אנחנו לא עושים את זה לשם שמים, ברור שאנחנו רוצים להרוויח", הוא אומר. לדבריו, הדיירים לא עושים להם הנחות במחיר בגלל יחסי השכנות ודורשים מהם אותן דרישות שהיו דורשים מיזם. "יש לנו עורך דין מטעמנו ולהם יש את עורך הדין שמייצג אותם. בתחילת הדרך גם לקחנו הצעות נוספות מיזמים והוכחנו לדיירים שאנחנו נותנים להם יותר". את המימון לפרויקט בכוונתם להביא מהבית, כאשר ההשקעה הראשונית עומדת על 250–300 אלף שקל, ובסיום הפרויקט ישקלו האם להחזיק בחמש הדירות שיתווספו או למכור אותן. ומה יקרה כאשר יפגשו במעלית שכנים שיתלוננו על הבנייה? "אני מביא בחשבון שאנשים ינדנדו לי, אבל סומך על השותף שלי. הוא 'יקה' קפדן ומאמין שלא יהיה מקום לתלונות", הוא מסכם.

שלומיציון 9 | צילום: יובל חן

בן ציון ישראלי 7, גבעתיים

הבית שבו מתגוררת שרית שוברט נבנה על האדמה של סבה, ממייסדיי העיר גבעתיים, וטומן בחובו ערך סנטימנטלי רב והבטחה לאביה לשמור על הנכס בחזקת המשפחה. מדובר בבניין בן שתי קומות שמאוכלס על ידי שרית המתגוררת בקומה התחתונה, ואביה המתגורר בקומה העליונה. לדברי שוברט, כשניגשה לפרויקט כלל לא התכוונה לבצע אותו במסלול של תמ"א 38. "הכוונה הראשונית היתה להוסיף מעלית לאבי המתבגר ולנצל את זכויות הבנייה כדי להוסיף חדר נוסף", היא אומרת. אלא שכאשר ביקשו מהעירייה היתרי בנייה דרשו מהם תוספת של ממ"דים, וכך התרחב הפרויקט ועלותו זינקה מ־1.5 מיליון שקל ל־3.5 מיליון שקל. "כיוון שאנחנו מבצעים את הפרויקט עבור המשפחה, ללא כוונה למכור את הדירות, העלות היא משמעותית", היא מספרת. "הבנו שכדאי לנו לבנות דירה נוספת - דופלקס ודירת גג שתשתרע על הקומות השלישית והרביעית - שם תתגורר בעתיד בתי, שמכרה את דירתה כדי לסייע במימון הפרויקט". שוברט, שנהנית מכל רגע בניהול הפרויקט, אף שוקלת לבצע מיזמים דומים בהמשך.

בן ציון ישראל 7 | צילום: יובל חן