אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
איל הנדל"ן מארה"ב מזהיר: "הישראלים נדחפים למקומות מסוכנים - זה בטבע שלהם"

איל הנדל"ן מארה"ב מזהיר: "הישראלים נדחפים למקומות מסוכנים - זה בטבע שלהם"

ג'ף גולדברג, יו"ר קבוצת קרנות הנדל"ן האמריקאית מיילסטון, יגיע בשבוע הבא לביקור עסקים ראשון בישראל. בראיון ל"כלכליסט" הוא מסביר מאילו סכנות כדאי למשקיע הישראלי להישמר, ומדוע עתיד הנדל"ן נמצא בשוק השכירות

13.12.2010, 12:22 | שירלי ששון-עזר

"הישראלי רוצה למצוא עסקאות עם תשואות של 10%–12%. התשוקה לתשואה הגבוהה עלולה לדחוף אותו למקומות מסוכנים מדי. זה בטבע שלו. גם לפני המשבר הגישה הישראלית היתה זהה. המנטליות של הישראלים לא השתנתה. הם תמיד רוצים את הדיל הכי טוב: לשלם מעט ולעשות טונה של כסף", כך מאבחן ג'ף גולדברג את המשקיע הישראלי הממוצע בארה"ב שאחרי המשבר.

גולדברג, מי שמנהל את קבוצת מיילסטון - אחת מפירמות השקעות הנדל"ן הגדולות ביותר בארה"ב - יגיע ארצה בשבוע הבא כאורח הכבוד של כנס לשכת המסחר אמריקה־ישראל.

כמי שמכיר היטב את זירת הנדל"ן האמריקאית בה הוא פועל כבר 25 שנה, הוא מאבחן את התקופה שאחרי המשבר כקרקע פורייה להזדמנויות עסקיות מפוקפקות. "האינטרנט מוצף בכל מיני אתרים שמציעים לך דילים טובים מדי, ואני חושב שכל מי שמבין את העסק הזה יגיד לך שקשה מאוד, גם היום, למצוא דיל טוב. יש בתחום הזה הרבה מאוד דיסאינפורמציה, והמשקיעים נחשפים לסיכונים שהם אפילו לא מודעים אליהם".

אתה מכיר באופן אישי אנשים שנפגעו?

"בוודאי. הדוגמה הכי טובה היא ישראלים ששמעו שיש הרבה עסקאות מעניינות בדטרויט. המודעות אומרות לך שאתה יכול לקנות נכס מאוד אטרקטיבי. במקרים מסוימים מדובר ב־30%–40% מהמחיר המקורי, עשרת אלפים דולר ליחידת דיור, או בית ב־5,000 דולר. אנשים חושבים לעצמם - אם זה כזה זול, אני אקנה שניים. מה שהם לא מבינים זה שהמסים בדטרויט כל כך יקרים, שבמקרים מסוימים הנכס זול יותר מהמסים. 30% מכל הבתים שם עברו לבעלות העירייה כיוון שהמשקיעים לא יכלו לעמוד בתשלומי המסים. יותר מזה, המחיר שבו תמכור את הנכס ימשיך לרדת, כך שגם כשתרצה למכור אותו תקבל פחות ממה ששילמת".

בית בווגאס ב־100 אלף דולר

הסיכון בשוק הנדל"ן בארה"ב "המסים על משקיעים זרים בארה"ב - דרקוניים" לדבריו של עו"ד מונטי סילבר, שותף בחברת השקעות המתמחה בנדל"ן מסחרי אמריקאי, המדיניות בארה"ב השתנתה בשל פחד מהשתלטות זרים שי פאוזנר, 3 תגובותלכתבה המלאה

אי אפשר להתעלם מהצונמי של מודעות האינטרנט שעליו מדבר גולדברג. אותן מודעות שמדווחות על מחירי דירות כמעט דמיוניים. דירות פאר במגדלי יוקרה במיאמי נמכרות ב־90 אלף דולר ובתים פרטיים בלאס וגאס ב־100 אלף דולר, בזמן שבמחיר הזה אפשר לרכוש בקושי חדר במרכז הארץ. המחירים האטרקטיביים האלה, הוא אומר, לא בהכרח מצביעים על עסקת נדל"ן אטרקטיבית.

בהרבה מקרים, לאחר הרכישה אנשים מגלים שהם נתקעו עם השקעה שלא רק שלא מכניסה כסף, אלא גם מייצרת תזרים מזומנים שלילי. לעומת זאת, המודל העסקי של מיילסטון לא מאפשר למשקיע לרכוש בעלות על דירות. הנוסחה היא בעצם גיוס של קבוצת משקיעים, מעין גרסה אמריקאית של קבוצת הרכישה הישראלית שמתאגדת ורוכשת מסה של נכסי מולטי־פמילי - מבנים המוחזקים בבעלות החברה ומושכרים לדיירים פרטיים. למיילסטון יש כיום 40 אלף יחידות דיור כאלה באזורים שונים בארה"ב, והיקף ההשקעות בהן מוערך ב־2.5 מיליארד שקל.

איך אתה בוחר את הלוקיישנים לעסקאות שלכם?

"אנחנו משקיעים הרבה מאוד כסף על מחקר שיראה לנו איפה יש גידול של האוכלוסייה, לאן המשפחות נודדות, היכן נמצאים אזורי התעסוקה הגדולים ומהם השינויים בכל אזור. התעסוקה היא מפתח להבנת התנודות בשוק הנדל"ן".

יותר שוכרים, הרבה פחות קונים

מה אתם למדים מהנתונים שלכם?

"שוק הנדל"ן מושפע מאוד משוק התעסוקה. בארה"ב נרשמו פיטורים בהיקף של 8.7 מיליון איש מאז 2007. ישנם עדיין 7.4 מיליון אנשים שלא חזרו למעגל העבודה מאז. אם במיתון הקודם נדרשו 27–47 חודשים לפני שחזרנו לרמות התעסוקה הרגילות, במשבר הזה מדובר בעוד חמש שנים לפחות עד שנחזור לאיזון. הנתונים שלנו מראים שבמהלך המשבר, 6.5 מיליון אנשים שהיו בעלי דירות נהפכו לשוכרי דירות, וקבוצת שוכרי הדירות תלך ותגדל".

מה מבטיח שההשקעה בתחום המולטי־פמילי תניב פירות?

"הלקוחות הכי גדולים שלנו היום הם בני דור 'הבייבי בומרס': בני ה־50–60 ובני מעמד הביניים. הלקוח הממוצע שלנו הוא המנהל בטרגט (רשת קמעונאית בארה"ב), המורה בבית הספר או הכבאי. הילדים שלהם, דור 'האקו בומרס', בני ה־25–34, גם הם ייהפכו לשוכרי דירות בשנים הקרובות.

המשבר עשה לאנשים משהו מבחינה פסיכולוגית. אפשר אפילו לומר שהם מצולקים מהשקעות בנדל"ן ולכן יעדיפו לגור בשכירות. במולטי־פמילי החוזה עם הדייר הוא בדרך כלל לשנה. במוצרים אחרים דומים בנדל"ן המניב, כמו משרדים או נדל"ן מסחרי, החוזים נעים בין 5 שנים ל־15 שנים. בנכסים האלה צריך להיות זהירים מאוד. אתה אמנם מוגן על ידי חוזה ארוך טווח, אבל אתה אף פעם לא יכול לחזות את העתיד או מה יהיה מצב השוק כשהחוזה הזה יסתיים".

לא להשקיע במיאמי

הרבה ישראלים מחפשים דירות במיאמי. אתה מאמין בשוק הזה?

"אני חושב שבמיאמי חייבים להיזהר. אני אישית לא אשקיע במיאמי. אם אתה רוצה לקנות שם דירה ולגור בה לתקופה ארוכה, אז זו דווקא הזדמנות טובה; אבל אם אתה משקיע שם וקונה קונדו, אתה צריך לדעת שכל ההוצאות - כולל דמי הניהול והמסים - הן על הקונה, ויש שם היצע גדול מדי שמוביל לשכר דירה נמוך.

בשלוש השנים האחרונות בנו יותר מדי דירות במיאמי, יותר ממה שהיה צריך. לג'ורג' פרז, אחד היזמים הגדולים במיאמי, היה חזון לבנות 18 אלף יחידות דיור על בלוק אחד. את יכולה לדמיין מה זה עושה לשוק, כשכמות כזאת של דירות משתחררת לשוק בבת אחת. הם חשבו שאם תבנה את זה הם יגיעו, והם לא הגיעו".

ומה עם השוק בלאס וגאס?

"וגאס עדיין לא הגיעה לתחתית. גם שם הייתי נזהר".

וגאס. עוד לא הגיעה לתחתית, צילום: MCT וגאס. עוד לא הגיעה לתחתית | צילום: MCT וגאס. עוד לא הגיעה לתחתית, צילום: MCT

 

היכן השקעתם מאז המשבר?

"היה מרדף גדול אחר רכישות אחרי המשבר, ובמרדף הזה העדפנו להיות הצב ולא הארנבת. בסופו של דבר

המשמעת שלנו השתלמה. בארבעת החודשים האחרונים קנינו 700 יחידות באוסטין טקסס ובאורלנדו ב־30% מהמחיר שבו הן נרכשו ב־2004".

מה האסטרטגיה שלכם בסגירת עסקה כזו?

"אנחנו מחפשים נכסים שהבעלים שלהם נכנסו לצרות. באוסטין, טקסס, הבעלים רכשו את הנכסים בשנת 2004 ב־110 אלף דולר ליחידה. אנחנו קנינו אותם ב־75 אלף דולר ליחידה, וזה בתקופה שהשוק באוסטין נמצא בעלייה. היום אנחנו כבר רואים את האפשרות להעלות את שכר הדירה".

ולאן אתם מכוונים עכשיו?

"אנחנו נמשיך להשקיע במולטי־פמילי ונתפתח גם בגזרת הסינגל־פמילי. אנחנו אוהבים את ניו יורק, וושינגטון די.סי, בוסטון, מסצ'וסטס ופלורידה, אבל לא את מיאמי, דנוור, אוסטין, טקסס וגם שווקים קטנים כמו נשוויל או סולט לייק".

תגיות

22 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

21.
עובדים עליכם בעיניים...
למה לקנות בארה''ב? המחירים נפלו ב30% 11 פלוס שעות טיסה יש מציאות השוק גדול אבל... בלונדון (אני מדבר רק על לונדון עיר של 12 מיליון אנשים ולא על כל אנגליה) עבור ישראלים המחירים נפלו ב60% ( 30% נפילה בערך הבתים + 30% נפילה בפאונד) המרחק הוא 4.5 שעות טיסה האנגלים מדברים אנגלית יש שקיפות מלאה במחירי הנדל''ן ובשכירויות במחיר דירה במרכזהארץ קניתי 3 דירות באזור סביר בלונדון בתשואה של 8.5% אחרי 20% מס ו8% בגין תיווך לשכירות. אבל כמו בכל דבר אכי חשוב זה לעשות שיעורי בית, אם אין לכם בין 4חודשים לחצי שנה לפחות לשבת במקום ולהבין מי נגד מי ואם אין לכם אם מי להתיעץ ללא אינטרסים אל תיכנסו לזה. מי שאומר לכם שאי אפשר להפסיד הוא דמגוג ושקרן.
אשר , ת''א  |  16.12.10
19.
זאת הסיבה שאני רכשתי כמה דירות מולטיפמלי
לקנות היום מתוך מחשבה שהמחירים יחזרו למה שהיה זה טימטום מוחלט - הדבר היחיד שמשנה זה מה התשואה נטו בפועל שנותן הנכס. מולטיפמלי לא מגביל אותך בהשכרת הנכס על ידי ועדי בתים, ונותן ביטחון שוטף גם שיחידה אחת לא מושכרת. כמו כן, בחינת אחוזי התפוסה של נכסים להשכרה - נותנת פאמטר נוסף לביטחון בעסקה. אני למעלה משנה עם כמה יחידות כאלה עם ממוצע של למעלה מ10%. אזורים שלישראלים נראים סקסיים - אלה אזורים שאסור להתקרב! כמו כן - חברת הניהול היא זו שמוכרת הנכס ולא חברות אחרות שאחכ שוכחות ממך.
איתן , מרכז  |  14.12.10
לכל התגובות