"בחלק מהערים לא יורגשו שינויי המס"

"כשאני קוראת שהממשלה מכריזה 'הפחתנו מס שבח בשביל זוגות צעירים', מידת הקשר לא ברורה לי", אומרת פרופ' רחל אלתרמן, משפטנית ומתכננת ערים העומדת בראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון. "אם, לדוגמה, חלק גדול מהדירות להשקעה הוא באזור מתחם צמרת או במתחמים יקרים אחרים, זה אולי ישפיע על ההיצע במשק כולו, אבל זה לא בדיוק מוציא דירות לזוגות צעירים".

לדברי אלתרמן, מדיניות ההקלות במסים היא "לא מדיניות רעה", אבל ספק אם היא מספקת. "אני חושבת שהיא לא מספקת", היא עונה מיד. לפי מחקרים השוואתיים שביצעה, מספר סוגי המסים בתחום המקרקעין בישראל הוא הגדול ביותר בעולם. "ברוב מדינות המערב אין היטלי השבחה ובחלקן אין מס שבח", אומרת אלתרמן. "בישראל יש גם מס רכישה, גם מס שבח וגם היטל השבחה. על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל משלמים גם דמי היתר, ומובן שגם מע"מ נכנס במרכיבי הבנייה.

"אני לא אומרת שהמסקנה היא שצריך להוריד מסים באופן כללי - זאת שאלה אחרת - אבל אני חושבת שמה שעושים כעת באוצר חכם יותר מאשר רק להוריד מסים, מכיוון שכאשר יש יותר מסים ניתן לנווט אותם ככלי תקציבי. הייתי אומרת שזהו שימוש מושכל בכלי שכבר קיים, ומוצדק להשתמש בו למימוש מדיניות ציבורית".

אבל ישנן גם מגבלות. הקלות המס "עיוורות" ביחס למרכיבים אחרים במדיניות התכנון והדיור הלאומית, אומרת אלתרמן, ולכן האפקט שלהן יהיה בשוליים. "אני לא יודעת אם עשו סימולציה ובדקו היכן יש יותר דירות להשקעה, והיכן היציאה של דירות לשוק אמורה להשפיע יותר; לא ברור אם הושקעה מחשבה על ערים ומרקמים של שכונות. לשינויים במיסוי יכולות להיות השפעות מאקרו על המשק, אבל בערים ובאזורים מסוימים לא תורגש השפעה". דוגמה שלילית לכך היא שחרור דירות באזורי יוקרה, "אבל אם משקיעים בבאר שבע ובחיפה - שרכשו דירות בגלל הביקוש של הסטודנטים - ימכרו את הדירות, אכן ישוחררו דירות במחירים נוחים".

פגיעה בשוק המאולתר ממילא של דירות להשכרה

 

היבט נוסף של השינויים בתחום מיסוי המקרקעין הוא המתרחש בשוק הדיור להשכרה. "מדובר בהוצאה של מלאי דירות משוק ההשכרה", אומרת אלתרמן. "לפעולה הזו יש משמעות גדולה ולא בהכרח טובה. צריך לחשוב מה יהיה אם שוק ההשכרה יהיה קטן יותר".

אלתרמן מזכירה שממשלות ישראל ניסו במשך שנים לעודד בנייה להשכרה. המאמצים נכשלו, לדבריה, כי "מחירי הקרקע והבנייה יקרים. אם בונים מראש להשכרה, צריך תשואה של 9%-11% כדי להחזיר את מחיר הבנייה. אם עלות הבנייה עם מחיר הקרקע היא מינימום 4,000 דולר למ"ר, בדירה של 100 מ"ר היזם צריך לגבות 40 אלף דולר על שכר דירה בשנה. זה מחיר לא הגיוני ואנשים יעדיפו לקחת משכנתה.

"לעומת זאת, מה שהתפתח בארץ הוא שוק השכרה 'אד הוק': דירות שלא נבנו במקור להשכרה, אך בעליהן מעמידים אותן להשכרה. להוצאת דירות אלה מהמלאי יש השלכות לא חיוביות. שוק ההשכרה גמיש ויודע להתאים את עצמו לתנודות; החוזים קצרים ולכן זה שוק שגם מסייע לעובדים להיות ניידים יותר. הצעדים החדשים אולי יעזרו לחלק מהצעירים לקנות דירות, אבל הצעירים שמתגוררים בשכירות דווקא ייפגעו".

מדוע האוצר לא פועל לקדם בניית דיור בר-השגה?

אלתרמן וד"ר אמילי סילברמן עמלות זה תקופה ארוכה על עבודה בנושא דיור בר־השגה, שתתפרסם בקרוב. בין היתר הן עוסקות במודלים לעידוד קבלנים לבנות דירות מוזלות, בתמורה לזכויות בנייה מוגדלות.

כמה רשויות מקומיות כבר החלו לקדם את הנושא, ובהן עיריית תל אביב, אך הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הורתה לעצור את התוכניות הללו, משום שלפי מכתב של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, אין להן תשתית חוקית. "הכלים שבהם הם השתמשו עד עכשיו הם חשובים", אומרת אלתרמן, "אבל הייתי רוצה לראות את האוצר משתתף גם בנושא של דיור בר־השגה ונותן כלים לעשות את זה בעיר או בשכונה מסוימת. אם צריך לקדם את זה בחקיקה, אז אדרבה - אין כמו האוצר כדי לתת את הדחיפה שלו בנושא".