הטלת מס רכישה איננה תחליף למס שבח

כידוע, לאחר הצהרות רבות והבטחות מצד קברניטי משרד האוצר בכל הנוגע למלחמה בביקושים הגבוהים הקיימים לדירות למגורים, ביקושים המונעים במקרים רבים מזוגות צעירים למשש את "חלום" הדירה, הכריזו שר האוצר ושר השיכון על הצעדים שנועדו לקיים את הצהרותיהם.

מיותר לציין, כי הבסיס למהלך זה של הכבדת נטל המס בגין רכישה של דירות להשקעה, קרי דירות שלבעליהן יש יותר מדירה אחת, הינו להטיב עם זוגות צעירים התרים אחר דירה למטרות מגורים. נקודת המוצא היא כי אין מקום או תכלית להטיב עם אוכלוסיית המשקיעים, הנהנית בדרך כלל הן מפטור על הכנסות מדמי שכירות ומפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. כמו כן, נטען כי מציאות זו פועלת כנגד רוכשי הדירות המיועדות למגורים (למשל זוגות צעירים), בשל עליית המחירים הנובעת מהביקוש לדירות להשקעה, ומכאן כי אמצעי שעשוי לסייע לזוגות הצעירים הינו הכבדת נטל המס על דירות להשקעה, בין אם בדרך של הכבדת מס הרכישה ובין אם אי התרת פטור ממס בגין הרווח במועד המכירה.

ואולם, בכירי רשות המסים התבטאו בעבר כי לשיטתם אין מקום לשינויים משמעותיים במדיניות גביית המס בתחום הנדל"ן, כאשר טיעונם המרכזי הוא כי שינוי כזה יביא עימו בעיות טכניות ויסבך את מערכת הגבייה וכי מס רכישה הוא תחליף למס שבח, ואין סיבה מקצועית לעשות שינוי במס הזה, ואכן התבשרנו כי ראשי משרד האוצר בחרו דווקא בצעד של הגדלת מס הרכישה ולא בשינוי מנגנון הפטורים ממס שבח.

עם כל הכבוד, קשה לקבל טיעון זה בעניין מורכבות השינוי, הרי פקודת מס הכנסה מורכבת לא פחות, ואולי אף יותר, מחוק מיסוי מקרקעין, וקשיים מסוג זה עלו אף בעת שהחלו להטיל מס על רווחים משוק ההון בישראל, אולם כידוע קשיים אלו לא מנעו את הרפורמה - וכמובן שאין במשוכות מסוג זה כדי להעדיף הטלת מס גולגולת או מס עקיף גבוה המוטל על מחזור, כמו מס רכישה. יתרה מזו, הן הפסיקה בישראל והן המדיניות הנוהגת בחו"ל (ואף בישראל, למשל בעת שבוטל מס המכירה) הינה מגמה של הטלת מס אמיתי על רווח כלכלי, ולא העמקת הטלתם של מיסים עקיפים.

בהתאם לכך, נראה כי בניגוד למהלך שבו בחרו אנשי האוצר, מהלך הטומן בחובו הגברה של מיסים עקיפים בעסקאות נדל"ן, מיסים המוטלים על מחזור, וזאת במקום להרחיב את הטלת מס האמת על רווח כלכלי, בהתאם לתכלית החוק. ברור כשמש כי תכליתו של הפטור ממס שבח אינה מתקיימת ככל שמדובר בדירות להשקעה, וקל וחומר כאשר מדובר בדירות יוקרה, אשר אף הן זוכות ע"פ רוב לפטור מלא ממס בעת מכירתן. ואולם, במקום למסות סכומים גבוהים אלו, אשר חלק לא מבוטל מהם מופק ע"י תושבי חוץ כך שקשה להצביע על תכלית כלשהי המתקיימת במצב עובדתי זה, הוחלט כעת להטיל מס גבוה כבר במועד הרכישה, וחמור מכך לפטור את המשקיעים ממס שבח לתקופה של שנתיים.

ייתכן ורצוי להימנע מצעד זה של הטלת מס רכישה גבוה, או לכל הפחות לא להסתפק בו במאבק למחירי הנדל"ן, מהלך שתרומתו מוטלת בספק והוא אף עלול לגרום להעלאת מחירי השכירות, ולהתמקד במקום זאת בהטלת מס שבח ואי התרת פטור ממנו במקרים אלו של דירות יוקרה ודירות אחרות שאינן מיועדות למטרות מגורים. רעיון אחר שעשוי לצנן את שוק נדל"ן הועלה בעבר ע"י ועדת בן בסט ונדחה, לפיו כל יחיד תושב ישראל, בגיל 18 ומעלה, יהיה זכאי לנכות מהשבח החייב במס ממכירת דירת מגורים סכום מצטבר של עד 500 אלף שקל במהלך חייו, והוא יהיה רשאי לחלק את הניכוי כרצונו לאורך תקופת החיים. נראה כי קיים היגיון רב בהצעה זו, שיישומה פשוט ויעיל.

באשר למהלכים שננקטו, דהיינו העלאת מס רכישה על דירות להשקעה ומתן פטור ממס לתקופה של שנתיים על דירות להשקעה, קשה שלא להטיל ספק באשר לסיכויי ההצלחה של המהלך, בין היתר מכיוון שמדובר בניסיון נקודתי לשחרר מספר מוגבל של דירות, והסיכוי להדיר את רגליהם של משקיעים, תושבי ישראל וזרים כאחד, משוק הנדל"ן המאפשר קבלת הכנסות של דמי שכירות בפטור ממס, וכן פטור ממס שבח במועד המכירה, נראה רחוק מהישג ידם של קברניטי האוצר. ואם לא די בכך, ניסיונות מבורכים אחרים של הממשלה, שנועדו להתמודד אף הם עם מצוקת הנדל"ן בדרך של עידוד בנייה להשכרה, החטיאו אף הם את מטרתם שכן יזמים אינם ששים לפעול בהתאם לחוקים אלו, בעיקר לאור הדרישות המחמירות והמגבלות שנקבעו בחוק. כך או אחרת, נראה כי הפתרון הפשוט כביכול שננקט של הטלת מס רכישה גבוה ואי ביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה, איננו הראוי והמתאים בשוק הנדל"ן הישראלי.

הכותב הוא מחטיבת המס בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר.