בלעדי ל"כלכליסט" - חצי שנה לאחר ההסדר: לבייב חוזר לשוק האג"ח

קצת יותר משנה חלפה מאז הכריז לב לבייב כי אפריקה ישראל לא תוכל לעמוד בחובותיה כלפי המשקיעים, ונאלץ לחתום עם הגופים המוסדיים על הסדר החוב הגדול והמורכב ביותר שידע שוק ההון הישראלי. היום הוא מתכנן לבקש שוב מאותם המוסדיים לחזור ולהלוות לו כסף במסגרת גיוס חוב מתוכנן של החברה־הבת אפריקה נכסים בבורסה בתל אביב.

ל"כלכליסט" נודע כי במסגרת ההנפקה, שתוביל כלל חיתום של צחי סולטן, תבקש אפריקה נכסים לגייס כ־150 מיליון שקל באמצעות איגרות חוב מגובות בשעבודים. מהלך זה נעשה על רקע כישלון הנפקת החברה־הבת של אפריקה נכסים, אפי אירופה, בבורסת ורשה בפולין. במסגרת ההנפקה תכננה אפריקה נכסים למכור חלק מאחזקותיה במניות אפי אירופה כדי לעבות את קופתה בכ־30 מיליון יורו.

כיום לאפריקה נכסים ישנם מספיק מקורות כדי לעמוד בפירעונות חובותיה לשנה הקרובה, אולם אם אכן תעשה זאת, לא יישארו בידיה מספיק יתרות מזומן כדי להמשיך ולקדם חלק מהפרויקטים שלה (בין היתר, פרויקט קריית ויצמן בנס ציונה). כמו כן לא יישאר לה ההון העצמי הדרוש למקרה שתזכה בפרויקט BOT של המשטרה, שבו היא מתמודדת עם אלביט מערכות.

התזמון של לבייב להנפיק בימים אלה חוב בישראל עשוי להיות בעייתי, זאת לאחר שמאז חודש אוקטובר מיושמות בשוק ההנפקות המקומי תקנות ועדת חודק, המתנות את השתתפותם של גופים פנסיוניים בהנפקות רק אם מתקיימים תנאים מסוימים (אמות מידה פיננסיות למיניהן, שעבוד שלילי ועוד). כמו כן, באוויר עומדת השאלה האם הגופים המוסדיים, ובכללם קרנות הפנסיה, ביטוחי המנהלים וקופות הגמל שנכוו מהחברה־האם אפריקה ישראל בסיבוב הקודם, ייעתרו לבקשה להעניק ללבייב הלוואה נוספת, ואם כן, באיזה מחיר.

"לב לבייב ממש לא פסול בעיניי להשקעה, גם לא לאחר הסדר האג"ח שנחתם עמו", אמר ל"כלכליסט" אחד ממנהלי ההשקעות הבכירים בשוק, שלקח חלק בהסדר של אפריקה ישראל. "במהלך המשבר לבייב התנהג הרבה יותר טוב מבעלי הון אחרים. זה שהוא נכשל עסקית ונאלץ להגיע להסדר לא ימנע ממנו לגייס כסף בשנית. עם זאת, ההבנה של הגופים המוסדיים היום היא שלבייב פחות מוצלח ממה שחשבנו בעבר, ולכן כדי שנשתתף בהנפקה, נדרוש תנאים נאותים. בין היתר, אני מתכוון לשעבוד של נכסים", אמר מנהל ההשקעות.

ואולם, סוגיית היכולת של קבוצת אפריקה ישראל לגייס חוב מתחדדת יותר על רקע הפרישות האחרונות של שניים מבכיריה: סמנכ"ל הכספים רון פאינרו, שהודיע שלשום על התפטרותו באופן מפתיע לאחר שלוש שנים בלבד בתפקיד, ומנכ"ל אפי ארה"ב ריצ'רד מרין, שהודיע בשבוע שעבר כי הוא פורש. לטענת האנליסט יובל בן זאב מכלל פיננסים, להתפטרותו של פאינרו יהיו השלכות שליליות על אפריקה ישראל, כיוון שהוא היווה גורם חשוב ברכישת אמון המשקיעים המוסדיים. לטענת בן זאב, התפטרותו של פאינרו עלולה להוות עבורם נורת אזהרה.

איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל ואפריקה נכסים | צילום: אוראל כהן

שיפור משמעותי בנזילות

כאמור, גיוס החוב הנוכחי היה נחסך אילו תנאי השוק היו מאפשרים לאפריקה נכסים להשלים את הנפקת החברה־הבת אפי אירופה, שהיתה אמורה להיות ההנפקה הגדולה ביותר שבוצעה בפולין מאז 2007.

בסופו של דבר, החברה החליטה לסגת מתוכניותיה עקב תנאי השוק ששררו בפולין ביום ההנפקה, אך לו הגיוס היה מתבצע, אפי אירופה היתה נהפכת לחברת הנדל"ן השלישית בגודלה (במונחי שווי שוק) בוורשה. אפי אירופה תכננה לגייס 130 מיליון יורו תמורת 25%–30% ממניותיה, כלומר לפי שווי חברה של 430–520 מיליון יורו (אחרי הכסף). כספי ההנפקה יועדו לשמש לצמיחה עתידית של אפי אירופה - פיתוח ובנייה של פרויקטים קיימים במזרח אירופה שהוקפאו מאז פרוץ המשבר.

נוסף על כך, סכום של 30 מיליון יורו מתוך הגיוס המתוכנן היה אמור להיות מוזרם לקופתה של אפריקה נכסים בעקבות הצעת מכר לציבור. רק באפריל האחרון ביצעה אפריקה נכסים הנפקת זכויות בהיקף של 380 מיליון שקל לחיזוק ההון העצמי שלה. הנפקה זו נענתה בחיוב על ידי בעלי המניות, ובהם הגופים המוסדיים שלקחו בה חלק.

יתרה מכך, בנובמבר האחרון הגיע מחיר החבילה שקיבלו בעלי האג"ח של אפריקה השקעות במסגרת ההסדר ל־100 אגורות, כך שמי שהחזיק באג"ח לפני ההסדר, יוכל לממש את החבילה תמורת סכום השקול לחוב שהחברה חבה לו, וזאת ללא כל תספורת. השיפור בנזילותה של החברה התאפשר לאחר סדרה של מימושים שביצעה אפריקה ישראל במהלך הרבעון השלישי של השנה: מכירת 50% ממניות חברת המלונות תמורת 180 מיליון שקל, מכירת האחזקות בזכיינית כביש 6 בכ־500 מיליון שקל ומכירת האחזקות באפריקה מגורים לחברה־הבת דניה סיבוס - מהלך שהכניס לה 630 מיליון שקל נוספים.

המפגש הקודם נגמר בהסדר

כיום, לאחר סדרת המימושים האגרסיבית, אפריקה נכסים עוסקת בעיקר בייזום נדל"ן במרכז ובמזרח אירופה, כאשר ברשותה גם נכסים מניבים בהיקף של מאות מיליוני שקלים בישראל. מבחינת מצבת החובות, לאפריקה נכסים שלוש סדרות אג"ח קיימות בהיקף כולל של 540 מיליון שקל ערך נקוב. שתיים מהסדרות פרטיות, ואחת (אג"ח סדרה ג') נהפכה לסחירה בחודש אוגוסט האחרון כדי לחסוך מאפריקה נכסים תוספת ריבית שנתית של 0.25%.

היקף הסדרה הסחירה הוא 400 מיליון שקל, כאשר הקרן שלה אמורה להיפרע בחמישה תשלומים שנתיים שווים במהלך השנים 2011–2015. האג"ח, שצמודות למדד, נסחרות היום בשוק בתשואה לפדיון של 5.06%, והן מדורגות על ידי מעלות בדירוג B.

המפגש הקודם של לבייב עם המוסדיים המקומיים החל באוגוסט הקודם. לאחר מרתון דיונים ארוך ומתיש השיגה אפריקה ישראל הסדר חוב בנוגע לחובותיה שהסתכמו אז בהיקף של 7.5 מיליארד שקל.

במסגרת ההסדר ביצעה אפריקה הנפקת זכויות של 380 מיליון שקל, כשמתוכם לבייב עצמו הזרים מכיסו 300 מיליון שקל והציבור הזרים את ה־80 מיליון השקלים הנותרים. בהמשך עתיד לבייב להזרים 400 מיליון שקל נוספים.

לאחר ההסדר דולל חלקו של לבייב בקבוצה ל־52.9% (לעומת 75% מהמניות ערב ההסדר), ומחזיקי האג"ח הגדילו את חלקם ל־33% (לצד קבלת תשלום במזומן של 550 מיליון שקל על חשבון החוב וקבלת מניות בחברות־הבנות אפי נכסים ואפי פיתוח בהיקף של 1.2 מיליארד שקל). לצד זאת, אפריקה הנפיקה סדרת אג"ח חדשה לשנתיים בריבית של 4.5% כנגד 1.4 מיליארד שקל מהחוב, וכן המירה חוב של 3.4 מיליארד שקל לאג"ח ל־16 שנה בריבית של 7%.