תמ"א 38, דור 2

כשתעברו ליד הבניינים הללו תוכלו לטעות שמדובר בפינוי־בינוי. הרי הבניין הקודם נהרס ועל בסיסו מקימים כעת בניין חדש. אלא שתיקון 2 לתמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) שנכנס לתוקפו בתחילת השנה מאפשר, בדומה לפינוי־בינוי, להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש על בסיס ההקלות שמאפשרת תמ"א 38 - כלומר תוספת של קומה אחת לפחות.

בעיריית רמת גן בישרו לאחרונה כי שני בניינים כאלה כבר אושרו על ידם במסגרת התיקון לתמ"א, וכי שתי תוכניות נוספות במסגרת זו נמצאות בימים אלה בשלבי אישור על שולחנה של הוועדה המקומית. מדובר בשני בניינים הממוקמים ברחובות עטרות 5 ומעלה הצופים 27. שניהם בני חמש קומות מעל קומת עמודים, ובשניהם ייבנו בניינים חדשים בני שבע קומות, שיכללו את ניצול הזכויות של הקומה המפולשת (הקומה הפתוחה בין העמודים) וכן את זכויות הבנייה על גג הבניין.

בניין ברחוב מעלה הצופים ברמת גן. מיועד להריסה במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 | צילום: אוראל כהן

ההיגיון שעמד מאחורי התיקון לחוק הוא האפשרות לחזק מבנים במקרים שבהם לא ניתן לבצע פינוי־בינוי, אם מחוסר מקום לבנייה נוספת שתכסה את העלויות, אם משום שהעירייה מתנגדת או אם הבניין המיועד רעוע מדי וחיזוקו אינו אפשרי. שיקול נוסף הוא כי בניין חדש יהיה חזק יותר מבניין שבו תוספת החיזוק חוברה כטלאי על טלאי לבניין קיים, ובזכות תכנון מחודש ניתן יהיה להתגבר על היבטים הנדסיים של תוספת מקומות חניה ומעלית, שלעתים מהווים מכשול בפרויקטים רגילים. נקודה נוספת שאין להתעלם ממנה היא שהדיירים מקבלים בניין חדש לחלוטין שערך הדירות בו גבוה יותר מהבניין הישן.

התיקון לחוק אושר כבר בפברואר 2010, אך רק בחודשיים האחרונים אושרו שני בניינים ראשונים. עובדה זו יכולה להעיד על כך שהכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה נמוכה, או שמדובר באטיות הטיפוסית המאפיינת את שוק חיזוק המבנים. בניגוד לתוכניות הרגילות של תמ"א 38, הכדאיות הכלכלית משתנה ללא היכר מבניין לבניין כשמדובר בהריסה ובנייה מחדש, ומדובר בערים ספורות, כגון תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רעננה ורמת השרון, שבהן מחירי הדירות גבוהים מספיק כדי להבטיח כדאיות. בערים שבהן המחירים ממוצעים, כגון ראשון לציון, פתח תקווה והוד השרון, הכדאיות הכלכלית נעלמת לחלוטין וחיזוק במתכונת זו בפריפריה הרחוקה כבר יישמע כבדיחה עצובה.

היש כדאיות כלכלית?

סוגיית הכדאיות הכלכלית עומדת במחלוקת גם כאשר מדובר בערים היקרות. יזם שעמו שוחחנו מספר כי בפרויקט שבדק בשכונה היקרה ביותר ברמת גן, אשר כלל 31 דירות, התוכנית לא השתלמה אף שהיה אפשר להוסיף עוד 18 דירות.

גם עו"ד חנן אפרים המתמחה בנדל"ן סבור שברוב המקרים הפרויקט לא משתלם עד לרמה שבה לשם ביצוע התוכנית הדיירים עצמם ייאלצו להוציא כסף מכיסם. "בהשוואה לפרויקט פינוי־בינוי שבו היזם יכול לבנות ארבע דירות חדשות על כל דירה שנהרסה, במקרה של התמ"א אתה מקבל תוספת מעטה יחסית של דירות, ובנוסף אתה צריך לדאוג לדיירים לדיור חלופי למשך שנתיים ולספק להם ערבויות, עובדה שגם מצמצמת את מספר החברות שמסוגלות לבצע את הפרויקט", מסביר אפרים.

חידוש אינו בהכרח שדרוג

אפרים טוען ש"בפרויקט תמ"א עם תיקון 2 לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המקוריים, כך שהדיירים יקבלו דירות בגודל זהה לדירות שנהרסו, ולעתים אף קטנות מכך שכן לא ניתן יהיה להכשיר חריגות בנייה כמו מרפסות שנסגרו".

סקירת הפרויקטים יזמי תמ"א 38 צוברים ניסיון מעשי "כלכליסט" סוקר פרויקטים נבחרים במסגרת תמ"א 38 הנמצאים בשלבים שונים בתהליך החיזוק. בחלק מהערים הפרויקטים נמצאים על קו הסיום, בעוד שבערים אחרות נרשמים סימני התעוררות שירלי ששון-עזר, 13 תגובותלכתבה המלאה

מנגד, עו"ד אמיר בלנק ממשרד אייבי נאמן סבור כי דווקא ייתכן שהתיקון יביא לביצוע תמ"א 38 היכן שביצוע פרויקט שכזה לא היה כדאי עד היום. "לתיקון יש יתרונות רבים. לדוגמה, הוא מסיר ספק מהרשויות. במקרים שבהם יזם שהיה אמור לשפץ בניין סיים בהריסתו ובנייתו מחדש בטענות שונות, שנתפסו על ידי הרשויות כהתחכמות", אומר בלנק.

לדבריו, בתוכניות כמו "לב העיר" בתל אביב (תוכנית שימור הנותנת זכויות בנייה בהתאם לתב"ע) ניתן יהיה להוסיף את זכויות הבנייה לזכויות שמקבלים במסגרת התמ"א. "עולות גם שאלות בנושאי מיסוי, האם ניתן להחיל את הזכאות לפטור ממס שבח והיטל השבחה, שנהוגה בתמ"א 38, גם על בניין חדש", הוא אומר. אפרים מסכם כי "כדי להפוך את התוכנית למשתלמת, שם המשחק חייב להיות תוספת של זכויות בנייה או סבסוד".