"הדיירים הבינו שלא באתי כדי לעשוק אותם"

כבר שנים שהיזם אלי לוי מגיע לשכונת ילדותו נווה אליהו בראשון לציון - ומתגעגע. הוא מתמלא בנוסטלגיה כשהוא נזכר כיצד לפני עשרות שנים, הכל כאן נראה אחרת: איך המרכז המסחרי שעומד נטוש ומוזנח בלב השכונה היה פעם שוקק חיים ומלא בנקים ובתי מסחר; איך המפעל שהיה בבעלות אביו והעסיק עשרות עובדים נסגר, ואת מקומו תפסו מבנים נטושים ובית תמחוי; ואיך תנועות הנוער ובתי הספר נעלמו מהנוף והוחלפו בפעילות של נוער עבריין.

"הסתכלתי על כל אלה והבנתי שהשכונה חייבת לעבור שינוי מהותי", אומר לוי. הוא מתאר כיצד הביט בהידרדרות ההדרגתית שעברה השכונה ונזכר ביזמים שביקרו בה לאורך השנים וניסו ליזום פרויקטים של בנייה, אך נסוגו כשהבינו שאלה אינם כלכליים. בשונה מהם, אני הבנתי שהשינוי בשכונה חייב להיות חברתי", אומר לוי, "בגלל המצב הרעוע של נווה אליהו ושל השירותים הנלווים, הגעתי למסקנה שפינוי־בינוי סטנדרטי לא יצליח בה ושהדרך להתחדשות עירונית חייבת להתחיל למטה, בתושבים. הבנתי שאני חייב לפעול כיזם חברתי, לשתף את התושבים ולא להתחשב רק ברווח מהיר ובשיקולים נדל"ניים כמו מספר יחידות הדיור הנבנות".

שנתיים ללא תמורה

בשלב ראשון, תקע לוי יתד בשכונה ולפני כשנתיים הקים בה את משרדי חברת ניו הופ שבבעלותו. קשה לפספס את המשרד שבו יושב לוי: הוא בולט במראהו המודרני והצבעוני, על רקע המרכז המסחרי המיושן והדהוי.

"רציתי להכיר את השכונה מקרוב, מאחר שזמן רב איני מתגורר בה", מספר לוי. מיד לאחר שעבר למקום, הוא החל לקיים פגישות עם תושבים, ובהם ראשי העדה האתיופית (בשכונה מתגוררים כ־5,000 עולים מתוך 8,000 בסך הכל המתגוררים בעיר כולה - ד"ל). לוי ערך שיחות גישוש בלבד, בלי לנסות להחתים את התושבים על חוזים מחייבים. "רציתי רק להכיר את התושבים ואת הצרכים שלהם", הוא מסביר.

במקביל, שכר לוי את שירותיה של חברת אורבניקס - חברה לתכנון כלכלי, אורבני וסביבתי המתמחה בתחום המוניציפאלי והציבורי. זו ביצעה עבורו עבודת מחקר מקיפה וניסתה להגדיר באילו פרמטרים יצטרך לעמוד כדי שיוכל לפעול בשכונה. במשך שנתיים ביצעו אנשי החברה סיורים רגליים בין הבתים, מיפו את המבנים השונים וניסו לאפיין את הדיירים. הם חילקו את השכונה לכמה מתחמים שקוטלגו לפי סוג הפעילות הנדרש בהם, כגון פינוי־בינוי, שיפוץ מבנים ותמ"א 38 (תוכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - ד"ל).

במקביל החל לוי בפעילות התנדבותית בשכונה שכללה שיפוץ מבנים עבור הקהילה וייזום של פעילויות חברתיות. בין השאר, ארגן לוי מופעי בידור עבור ילדי השכונה וגייס כספים מבתי עסק בעיר. את ממצאי המחקר שערך הוא העביר לעירייה בניסיון לרתום את ראשיה לפרויקט, וכפי שהוא מדווח התגובות שקיבל על פעולותיו היו מצוינות.

עד מהרה נהפך לוי לאישיות רצויה בישיבות העירייה שעסקו בפיתוח השכונה. "לפני הבחירות, ראש העיר התחייב לסייע לשכונה ולעומת פוליטיקאים אחרים שמפזרים סיסמאות לפני בחירות, ראש העירייה דב צור לא שכח את נווה אליהו והנחה את בכירי העירייה להציג תוכנית מקיפה ומפורטת שתכלול תקציב חדש עבורה". לדברי לוי, בהמשך הוציאה העירייה מפה וסימנה בה את המתחמים השונים המיועדים לעבור שינוי עם סימון חלקות המוקצות לכך.

אין אינטגרציה

נחזור אחורה. ניסיונו הנדל"ני של לוי עד 2002 הסתכם בעיקר בביצוע עסקאות קנייה ומכירה של נכסים. ואולם, באותה שנה רכש לוי קרקע בעיר בשכונת סלע בראשון לציון, הנחשבת אף היא לשכונה קשה, והחל לקדם פרויקט לפינוי־בינוי. הפרויקט שנמצא בימים אלה בבנייה אושר ביחס של 1:5, כך שבמקום 280 היחידות הנמצאות בו כיום יוקמו 1,400 יחידות דיור במגדלי מגורים של כ־20 קומות.

בהמשך, בשנת 2006, מכר לוי את הזכויות בפרויקט לחברת דוניץ, אולם מאז מלוות אותו מחשבות שניות על המהלך, בעיקר עקב תמהיל השכונה שצפויה לקום במקום. "את הדירות בפרויקט קונים אנשים עשירים בלי שבוצעה באזור פעילות חברתית נלווית ובלי שנוספו מבנים לטובת הציבור. אני לא בטוח איך כל זה ישתלב עם הדיירים הקודמים שמגיעים מרקע שונה".

במקרה של נווה אליהו, מסביר לוי, הוא מתכוון לקדם את הפן החברתי, גם אם הפרויקט הנדל"ני לא ייצא לפועל. "היום אין סיכוי שאבצע פרויקט כמו זה שביצעתי בשכונת סלע בלי שאשלב בתוכו היבטים חברתיים ומבניים שישמשו את הציבור".

את ההשראה ליוזמה החברתית שאב לוי מג'פרי קנדה, היזם האמריקאי שביצע מהפך חברתי בשכונת הרלם בניו יורק. "היום אני מבין את החשיבות של להגיע לשכונה, להיפגש על בסיס יומיומי עם התושבים ולהאזין לדבריהם. חייבים לשתף את התושבים בעשייה בתחום החברתי ולתת להם את ההרגשה הנכונה שהם חלק חשוב מכל התהליך", אומר לוי.

לוי בשכונת נווה אליהו. למד את השטח במשך שנתיים | צילום: עמית שעל

בשטח מצבה של נווה אליהו עדיין קשה, ובכל פעם שתקווה חדשה עולה היא מתנפצת לאחר מכן בפני התושבים. כך לדוגמה, בסוף שנות התשעים, בזמן שמאיר ניצן כיהן כראש העיר, הושקעו מאמצים רבים בפיתוח חלקה המערבי של ראשון לציון, אך נווה אליהו נשכחה ושילמה את מחיר הפיתוח הנרחב כשנותרה מבודדת. לוי מסביר כי הצד הצפוני של השכונה הוא זה הנמצא במצב הקשה ביותר. "כשנבנו מגדלים בגבול עם נווה ים כולם קיוו שתהיה אינטגרציה וזה יסייע לשכונה להשתקם, אבל מיד בצמוד למגדלים בנו היזמים חומה גבוהה כדי לבודד מהם את נווה אליהו".

מגדלים של 25 קומות

לפני כחודש, שנתיים לאחר שהגיע לשכונה, החל לוי להחתים את הדיירים על חוזים מפורטים לפינוי־בינוי. הפרויקט מתוכנן בשלב ראשון עבור כ־250 משפחות. "ההיענות לפרויקט היא עצומה", אומר לוי. "הדיירים מכירים אותי, ומבינים שלא באתי לעשוק אותם".

לא הכל כסף "תכנון חברתי הוא העתיד" ביצוע של פרויקט נדל"ן במשקפיים חברתיים, כפי שמנסה לוי לעשות בנווה אליהו, הוא עדיין עניין נדיר בנוף הישראלי הבוחן את הכדאיות של כל פרויקט לפי הפן הכלכלי שלו דותן לוי, תגובה אחתלכתבה המלאה

הפרויקט צפוי לקום בין הרחובות צייטלין, אנילביץ', חנה סנש ושדרות זלמן שניאור. בלב המתחם נמצאת קרקע ריקה על שטח 20 דונם הנמצאת בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. על פי הערכות, תשווק הקרקע במכרז המיועד להתחדשות עירונית.

על פי החזון של לוי, לאחר פיתוח ראשוני של המתחם, תעבור התוכנית שלב ותכלול בנייה של מגדל משרדים (במקום תחנת כיבוי האש באזור), היכל אמנויות ובהמשך - אזור תעשייה המיועד להייטק שייבנה בסמוך לכביש 4. לב השכונה יורכב ממגדלים בני 18–25 קומות (לפי אישור הוועדה המחוזית), והמרכז המסחרי יתחדש ויתווספו לו קומות שבהן יגורו סטודנטים שילמדו במכללה שעתידה להיפתח במקום.

לוי, יזם מפוכח, יודע שבלי תמיכה כספית לא יוכל לבצע את הפרויקט. בתקווה לגייס שותפים עם ראיה חברתית הוא פנה לכמה יזמים ישראליים, אך אלו הביטו עליו כעל עוף מוזר. לבסוף חבר לקרן אירופית הנמצאת בבעלות יהודים עשירים שתשתתף עמו ב־50% מעלויות הפיתוח. בצעד נוסף גם קבע כי אם הפרויקט יצליח, יעביר 20% מהרווחים לאוכלוסייה.

האם הפרויקט באמת ישיג את מטרתו ויצליח להשאיר את אנשי השכונה? "ברור שחלק מהאנשים יממשו את הנכסים שיקבלו ויעזבו את נווה אליהו וגם זה בסדר, אבל אנחנו מסתכלים על אלה שנשארים", אומר לוי. כדי ליישם את הפרויקט בצורה נכונה החל לוי להתכתב עם מומחים לדיור בר־השגה מכל העולם שייעצו לו לשפץ בשלב ראשון מוסדות חינוך, מרכזים מסחריים ורחובות. לדבריו, כדי לבצע את הפרויקט נכון יש לשלב אנשי רווחה גם בוועדות התכנון והבנייה. עם זאת, הוא מעריך, מימוש הפרויקט ייקח זמן. "אני מעריך שבניית הפרויקט תימשך לפחות 20 שנה. בשכונת סלע נדרשו לי שמונה שנים רק כדי לראות את תחילת החפירות".