עם חיזוק ההון מאחוריה אאורה מביטה קדימה

גלגולים רבים עברה אאורה השקעות, שהוקמה ב־1992 במטרה להשקיע בחברות הזנק בתחום ההייטק, עד שביססה את עצמה כשחקן לגיטימי בשוק הנדל"ן המקומי. כדי להבין את האופי המיוחד של החברה, צריך להתחיל בראש הפירמידה - יו"ר הדירקטוריון יוסף צליח והמנכ"ל בועז משעולי.

צליח הוא בעל ניסיון של יותר מ־30 שנה בייזום בנייה, פיתוח והשקעות בתחומי הנדל"ן. משעולי נמנה עם מייסדי קומברס ושימש במשך שבע שנים מנכ"ל ויו"ר קומברס, מאז הקמתה בשנת 1982. לאחר מכן הקים משעולי את פאנדטק, DSP וחברות אחרות.

מנוע הצמיחה: ישראל

אאורה השקעות פועלת בתחומי הנדל"ן המניב והבנייה למגורים. בשנתיים האחרונות פעלה אאורה בשני ערוצים שונים: שיפור מבנה ההון שלה והקטנת המשקל של שוק הנדל"ן במזרח אירופה שהעיב על מאזנה על ידי התרחבות לשווקים נוספים - ארצות הברית ובעיקר שוק הנדל"ן בישראל, שהניב ב־2010 רווח של 22 מיליון שקל, ומהווה כיום את מנוע הצמיחה העיקרי של החברה.

כמו חברות נדל"ן לא מעטות בישראל אאורה ראתה פוטנציאל גדול במזרח אירופה ובעיקר ברומניה, שם היא פועלת בעיקר בהקמה וניהול של מרכזים מסחריים ומשרדים בשותפות עם GTC מקבוצת קרדן N.V, ומעורבת בפעילות נוספת בתחום היזמות למגורים שבה היא שותפה עם פלאזה סנטרס מקבוצת אלביט הדמיה שבשליטת מוטי זיסר.

ב־2006 גייסה אאורה 300 מיליון שקל מהציבור באיגרות חוב, והחלה להשקיע ברומניה. נראה היה שהיא בדרך לנסיקה, אך רצה הגורל ושנה לאחר מכן פרץ המשבר הכלכלי, שלא פסח על שוק הנדל"ן באירופה בכלל וברומניה בפרט.

בדצמבר 2009 החליטה אאורה השקעות להיכנס לפעילות גם בניו יורק. החברה הקימה קבוצת ניהול המתמחה בהפיכת בנייני מגורים למלון דירות והשכרת יחידות הדיור על בסיס לילי.

במקביל, היא רכשה בניין דירות במרכז מנהטן תמורת 19 מיליון דולר, שבו השקיעה 4 מיליון דולר נוספים בכדי להסב אותו למלון דירות. אאורה רואה בתחום הפעילות החדש בניו יורק "פרה חולבת", במיוחד לאור העובדה שרכישת הנדל"ן נעשתה להערכתה במחירי רצפה, כך שהיא מקווה ליהנות גם מעליית מחירי הנדל"ן בארה"ב.

בהשוואה לתנופה בארה"ב ובישראל שלה מצפה אאורה, עתיד הפעילות במזרח אירופה נותר עדיין בגדר נעלם. אאורה שותפה בשני פרויקטים לבנייה ברומניה, וכן בקרקעות לבנייה למגורים בהיקף של כ־4,000 יחידות דיור. בנוסף שותפה אאורה גם ברשת מרכזי קניות ברומניה, ששוויים הופחת בספריה ב־2009 בכ־30% כתוצאה מירידת ערכם בעקבות המשבר הכלכלי באירופה.

עד היום מחקה אאורה 45 מיליון שקל מפעילותה ברומניה, כולם ב־2009, ולמרות זאת הנהלת החברה מעריכה כי הדימום בפעילות זו נעצר. אם אמנם תחל התאוששות בשוק הנדל"ן ברומניה בשנים הקרובות, עשויה החברה למנף אותה להפיכת השוק במזרח אירופה למנוע צמיחה מרכזי, כפי שהיה לפני המשבר. כדי לעשות זאת, תיאלץ החברה לתור אחר פתרונות שיאפשרו בנייה זולה יותר, שתתמוך בירידת מחירי הנדל"ן בעקבות המשבר.

השקעה גדולה בדרך?

באאורה צופים כי לא תהיה ירידה נוספת במחירי הנדל"ן באירופה בכלל וברומניה בפרט. לכן, לא מן הנמנע שבשנה הבאה נראה אותה נכנסת להשקעה גדולה באירופה, באמצעות רכישת חברה או מיזוג, אך כדי לבצע מהלך כזה אאורה תצטרך להמשיך ולחזק את מבנה ההון שלה.

לפני שנה וחצי השלימה אאורה מהלך של הקטנת ההתחייבויות שלה והפיכתן להון, על ידי פנייה למחזיקי האג"ח בהצעה להמיר את החוב למניות החברה. במקביל, הקטינה אאורה את התחייבויותיה על ידי הקטנת אחזקותיה ברומניה. בכך למעשה הצליחה להקטין את החוב שלה מ־300 מיליון שקל ל־120 מיליון שקל.

מאחר שפירעון האג"ח הוא רק ב־2016, תוכל אאורה להתמקד בצמיחה ולהמשיך לחזק את ההון, אם על ידי הרווחים הצפויים מפעילותה בישראל (280 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות), ואם על ידי הקצאת מניות כמו זו שהקצתה לאחרונה לאקסלנס שנהפכה לבעלת עניין בה, או כמו הקצאה שביצעה בשבוע שעבר ליוחנן פלץ, ובמסגרתה הגדילה את ההון העצמי ב־17 מיליון שקל.