אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
נדל"ן מסחרי: למכור ומיד לשכור צילום: אוראל כהן

נדל"ן מסחרי: למכור ומיד לשכור

בשוק הנדל"ן המניב נראות באחרונה יותר ויותר עסקאות, שבמסגרתן הבעלים מוכרים נכס ובאותה נשימה שוכרים אותו לטווח ארוך מהבעלים החדשים. יש מי שרואה בכך מגמה של שוק שהגיע למיצוי

10.01.2011, 15:11 | שירלי ששון-עזר

חברת אורד המספקת מערכות בקרה ביצעה בשבוע שעבר עסקת Sale and Leaseback, שבמסגרתה משפחת אדורם, בעלת השליטה בחברה, מכרה את משרדיה באזור התעשייה בחולון תמורת 32.8 מיליון שקל לחברת צ.ח רונוגיל, שבשליטת חזי חרמוני. במקביל שכרה אורד את הנכס בחזרה מידי חרמוני למשך 10 שנים, במחיר של 30 שקל למ"ר.

עסקאות מסוג זה הן שכיחות בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, אך נדירות בשוק הנדל"ן המסחרי בארץ. עם זאת, לאחרונה התבצעו כמה עסקאות באותה מתכונת בישראל. אורן גלזר, מנכ"ל המחלקה המסחרית ברשת אנגלו־סכסון, מאמין כי אכן מדובר במגמה שתלך ותתחזק. לדבריו, רק לאחרונה תיווכה אנגלו־סכסון בכמה עסקאות מסוג זה: רשת סטודיו סי מכרה את משרדי ההנהלה שלה בגבעת שמואל בשטח של כ־910 מ"ר תמורת כ־6.2 מיליון שקל לאדם פרטי, ושכרה את הנכס ממנו לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל־10 שנים נוספות. סניף נוסף בשטח של כ־750 מ"ר הממוקם בבניין משרדים באשדוד נמכר בכ־4.8 מיליון שקל, ונשכר לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל־10 שנים נוספות. לדבריו של גלזר, בעסקה נוספת משרד אדריכלים ידוע מכר את משרדיו בקומה גבוהה במגדלי בסר ברמת גן בשטח של כ־1,000 מ"ר, מחסן ו־18 חניות במחיר של כ־13.5 מיליון שקל, ושכר אותם המשרדים בחזרה בחוזה של כ־8 שנים עם אופציה ל־5 שנים נוספות.

בניין חברת אורד בחולון, צילום: אוראל כהן בניין חברת אורד בחולון | צילום: אוראל כהן בניין חברת אורד בחולון, צילום: אוראל כהן

"מדובר במיצוי השוק"

"העסקאות האלו מתרחשות בדרך כלל על רקע של צורך תזרימי של חברה או מיצוי של מצב שוק", מסביר גלזר. "בעיתוי הנוכחי מדובר במיצוי של מצב השוק. שוק המשרדים נמצא בעלייה מאז המחצית השנייה של 2009, וזה מתבטא גם במחירים וגם בתפוסת משרדים". "העלייה הזו ממריצה את סוג העסקאות הזה, שלמרות היותן עסקאות מורכבות, הן נוחות לקונה שמקבל שוכר עם תשואה ידועה מראש ולמוכר שהנכס מותאם לצרכיו", הוא מוסיף.

אריאל אדורם, מנכ"ל חברת אורד, מסביר כי ההחלטה על מתווה זה של עסקה נובעת מכמה משתנים. ראשית, "אנחנו לא חברת נדל"ן, ובהסתכלות על נקודת הזמן הנוכחית הנכס השביח את עצמו, והמשך ההחזקה בו לא ייצר לנו רווח נוסף", מסביר אדורם. לדבריו, אורד רכשה את הקרקע ב־1998, ובניית הבניין, הכולל שתי קומות מרתף וארבע קומות עליונות בשטח בנוי כולל של כ־7,000 מ"ר, הסתיימה ב־2000. במהלך השנים עיריית חולון קידמה תב"ע המגדילה את זכויות הבנייה במתחם שבו ממוקם הבניין. לדברי רוכש הבניין חזי חרמוני, התב"ע החדשה ועליית מחירי הנדל"ן יצרו הזדמנות שאורד החליטה לנצל כעת, ועל פי הדיווח אף ייצרו לחברה רווח מיידי של כ־5.5 מיליון שקל והגדלת תזרים המזומנים בכ־12 מיליון שקל.

רונן חרמוני, בנו של חזי חרמוני ומי שניהל את העסקה, מסביר כי החברה בוחנת כבר יותר משנתיים עסקאות בשוק הנדל"ן המניב, וכי לדבריו "קשה מאוד למצוא עסקאות ראויות בשוק הישראלי". לדברי חרמוני, מדובר בעסקה שמניבה תשואה מצוינת של כ־8%, ואף כוללת זכויות בנייה נוספות (כ־2,600 מ"ר). חרמוני טוען שכעת ימשיכו לחפש עסקאות מהסוג הזה בנכסים מניבים בארץ.

מגמה או מקריות?

גם גלזר מאמין כי המגמה הזו תמשיך ותתחזק בשנה הקרובה: "כיום יש לנו עוד ועוד עסקאות שנמצאות בתהליך חתימה, ואני צופה שבהמשך השנה נראה עוד עסקאות נחתמות גם בשוק המשרדים וגם בנכסים תעשייתיים", הוא אומר. גם איתי ברנע מחברת התיווך גוש דן נדל"ן, המתמחה בנדל"ן מסחרי, מאמין כי מדובר במגמה שתלך ותתחזק ב־2011. "יש לנו כרגע עסקאות בסדר גודל של 100 מיליון שקל ועד 110 מיליון דולר שנמצאות במשא ומתן. חברות מסתפקות היום אפילו ב־7% תשואה מהעסקה, כיוון שהן לא מקבלות את התשואה הזו בבנק. החברה המוכרת מזהה ששוק המשרדים הגיע למיצוי ושזה זמן טוב למכור ".

לעומתם ג'קי מוקמל, בעלים ומנכ"ל משותף במ.א.ן נכסים המתמחה בנדל"ן מסחרי, סבור אחרת. לדבריו, עסקאות אלה אינן מייצגות מגמה חדשה בשוק הנדל"ן המסחרי. "אם אסם או אינטל היו מבצעות עסקה כזו היה ניתן להגיד שמדובר בשינוי בשוק, אבל במצב הנוכחי לא מתבצעות עסקאות רבות כאלה, ובטח שלא עסקאות גדולות". מוקמל מציין כי העסקה הגדולה האחרונה במתווה זה נעשתה לפני שנה וחצי, כאשר חברת ECI מכרה את משרדיה בפתח תקווה בכ־150 מיליון שקל ושכרה אותם בחזרה. "ECI עשתה אקזיט יפה בעסקה הזו, אבל מאז לא נראתה עסקה בסדר גודל כזה", הוא אומר ומוסיף: "קרנות הריט וחברות הביטוח מחפשות בנרות סוג כזה של עסקאות, אבל בישראל קשה מאוד לאתר גופים שימכרו נכס שיניב בהשכרתו תשואות גבוהות ממה שמקבלים על הכסף בבנק. בינתיים, לפי מה שאני רואה, עוד לא ניתן לדבר על מגמה".

תגיות