קחו עוד קומה, וצאו מהקומה

למרות האזהרות מפני רעידת אדמה גדולה שעלולה לגרום נזקים עצומים ברחבי המדינה, נראה כי הטיפול הממשלתי בנושא לוקה בחסר. מתברר כי אף שהממשלה קיבלה בחודשים האחרונים שורה של החלטות שאמורות לעודד את יישום תוכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נמנע שר הפנים אלי ישי כבר חודשים ארוכים מלכנס את המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שאמורה לאשר את ההחלטות.

החלטת הממשלה שלפיה נדרש ישי לכנס את הוועדה לחיזוק מבנים במועצה בתוך 60 יום התקבלה כבר ב־15 ביולי 2010 - לפני למעלה משבעה חודשים. המועד הראשון לכינוס הוועדה נקבע לחודשיים מאוחר יותר, ב־25 בספטמבר, אולם הדיון נדחה ואמור היה להיערך חודש לאחר מכן, ב־26 באוקטובר. אלא שיום לפני הדיון, נדחה זה פעם נוספת למועד לא ידוע.

התוצאה: שורה של החלטות קריטיות שנוגעות להצלת חיים ולחיזוק מבנים מפני האסון הבא מתעכבות, באופן בלתי ברור לחלוטין, בשל אוזלת היד השלטונית.

למועצה יש זמן

תמ"א 38 נוגעת למבנים שנבנו לפני שנת 1980. על פי התוכנית, כל אדם הבוחר לחזק מבנה שנבנה לפני מועד זה יכול לקבל באופן אוטומטי זכויות בנייה נוספות על הגג של אותו מבנה. ההנחה העומדת ביסוד התוכנית היא כי זכויות הבנייה הנוספות יאפשרו לממן את חיזוק המבנה - ואפילו יותירו רווח נאה בידי היזם.

אלא שהבעיה העיקרית בתוכנית נובעת מחוסר הכדאיות של ביצועה, בעיקר במקומות הנחשבים פחות אטרקטיביים לבנייה. הסיבה: ההיקף הקטן יחסית של תוספת הבנייה שניתנת ליזמים - בהיקף של קומה בלבד - ללא קשר למיקום הגיאוגרפי של הדירה.

על רקע הקשיים ביישום התוכנית, שהובילו ליישומה בכ־12 (!) מבנים בלבד על פי נתוני התאחדות הקבלנים, נכון ליוני 2010, היה ברור לכולם כי יש צורך להגדיל את זכויות הבנייה במסגרתה.

בעקבות זאת, קיבלה הממשלה החלטה עקרונית, שכאמור עדיין מחכה לאישור המועצה הארצית, לעודד יזמים לאמץ את התוכנית באמצעות הגדלת זכויות הבנייה הניתנות לתמ"א 38. על פי ההחלטה, באזורים הנחשבים מבוקשים יותר (אלה המוגדרים כבעלי חתך סוציו־אקונומי 8 ומעלה), יוענקו ליזמים זכויות בנייה של קומה וחצי נוספת (קומה וחדרי יציאה לגג) ובאזורים המבוקשים פחות (חתך סוציו־אקונומי 8 ומטה), יוענקו זכויות לשתיים וחצי קומות נוספות (שתי קומות וחדרי יציאה לגג).

החלטות נוספות שעדיין מחכות לאישור המועצה נוגעות להענקת זכויות בנייה לפי התמ"א מחוץ לגבולות המגרש הנדרש לחיזוק. זאת במקרים שבהם לא ניתן לממש את כל זכויות הבנייה הנוספות באותו מגרש. כמו כן קיימת כוונה להרחיב את תחולת תמ"א 38 גם לבתים שנבנו לפני שנת 1992, תוך קביעה כי בנייה של ממ"דים בבניינים אלה תזכה את היזמים בהטבות הניתנות מתוקף התמ"א.

לדברי עו"ד גיא פרבמן, שמתמחה בליווי פרויקטים בתחום תמ"א 38, כינוס הוועדה ואשרור החלטת הממשלה הנם מהותיים לצורך חיזוק מאות מבנים בכל הארץ, ובמיוחד בפריפריה, כדי שניתן יהיה להיערך באופן ממשי לרעידת האדמה הבאה.

"כולנו נחשפנו למחדלי הכבאות בכרמל. האסון הגדול הבא שעומד בפתח הוא רעידת אדמה. חילופי האשמות בין האוצר ומשרד הפנים במקרה של הכרמל היו רק הפרומו לקראת רעידת אדמה גדולה שתתרחש בישראל. שני המשרדים חייבים לפעול בנחישות רבה יותר כדי להסיר חסמים מהותיים שמעכבים את יישום תמ"א 38 בישראל".

עורך דין גיא פרבמן

עיריות תחת ואקום

אף שהמדינה מעכבת את הטיפול בתמ"א 38, החלו לצוץ בתקופה האחרונה יוזמות מקומיות שעשויות לגרום שינוי. מדובר, למשל, ביוזמה של עיריית פתח תקווה שתאפשר תוספת של קומה על זו שניתן לקבל כיום מתוקף תמ"א 38. מטרת התוכנית, שנמצאת כעת בשלבי אישור, היא לתמרץ יזמים ליישם את התוכנית באמצעות הפיכתה לכדאית יותר מבחינה כלכלית.

עד היום יושמה תמ"א 38 בפתח תקווה בשני מבנים בלבד, והתוכנית החדשה אמורה לקחת את העיר צעד אחד קדימה: ל"כלכליסט" נודע כי בעירייה כבר אישרו את המהלך באופן עקרוני, ולדברי מהנדס העיר, הוא יובא לאישור בשבועות הקרובים. בעירייה כבר החליטו, כאמור, על מתן תוספת של קומה אחת מעבר לזו הניתנת בתמ"א, ושוקלים להעניק ליזמים שיאמצו את התוכנית גם פטור מהיטל השבחה.

"התוכנית תיצור מהפכה בשוק הנדל"ן בעיר", מעריכים גורמים בשוק הנדל"ן של פתח תקווה. על פי ההערכות של אותם גורמים, לפחות שני מתחמים גדולים שבהם נעשו בעבר ניסיונות ליישם את התמ"א, יתעוררו לחיים בעקבות אישור התוכנית. מדובר במתחם קרול הממוקם על ציר שיהפוך בעתיד לזה שבו תעבור הרכבת הקלה, ובמתחם בשכונת ארגוב הממוקם על אחד הצירים המרכזיים ביציאה מפתח תקווה לכיוון כביש מכבית.

מי שהלכה רחוק יותר עם תוספת הקומות היא עיריית בת ים. בכנס שערכו אנשי העירייה לפני כמה ימים עם ארגון הקבלנים בתל אביב ובבת ים הם הכריזו על תוספת של עד שלוש קומות, מעבר לתוספת הקומה שמאפשרת התמ"א.

על פי בדיקות שערכה העירייה, באזור מערב העיר תוספת של קומה אחת נחוצה כדי להפוך את התוכנית לכדאית - ואילו באזור מרכז העיר ומזרחה, וכן על תוואי הרכבת הקלה, נדרשת תוספת של שתי קומות. לעומת זאת, עולה מהתוכנית כי באזור הסמוך לנתיבי איילון נדרשת תוספת של שלוש קומות כדי לעודד יזמים ליישם את התמ"א.

עד כה הוגשו בבת ים 13 בקשות ליישם את התמ"א והוצאו שני היתרים לבנייה, מתוכם רק פרויקט אחד הושלם לגמרי. על פי התוכנית, חלק מתוספת הקומות שתאושר תתבטא בניוד של זכויות "הקומה המפולשת" - קומת העמודים הנמצאת בבתים משותפים בקומת הקרקע - לגג הבניין. הניוד יאפשר להעביר את הפטור מהיטל השבחה ומס שבח לבנייה הנוספת שתבוצע בגג הבניין.

ערים נוספות שביצעו בתקופה האחרונה מהלך דומה להוספת זכויות בנייה מעבר לתמ"א היו: ראשון לציון (המאפשרת תוספת של עד ארבע קומות), רמת גן, רעננה ותל אביב. המאפשרות תוספת של קומה אחת. מבין ערים אלה בולטת לטובה רמת גן שהחליטה להעניק פרט לזכויות הבנייה הנוספת גם פטור מהיטל השבחה על תוספת הבנייה.

"שום דבר לא יזוז בלי פטור מהיטל השבחה"

לדברי היזם אייל אוכמן, מנכ"ל חברת הנדל"ן אגם שביט, כל החלטה למתן תוספת קומה ליזמים שאינה כוללת פטור מהיטל השבחה - לא צפויה להשיג את מטרתה. "על הקומה הראשונה שמוענקת במסגרת התמ"א קיים פטור מהיטל השבחה, אבל על הקומה השנייה, הנוספת, נאלצים היזמים לשלם 50% היטל השבחה ו־35% מס שבח", הוא מסביר. "מסיבה זו יש כיום ריכוז גבוה מאוד של יזמי תמ"א שפועלים ברמת גן, שם משלמים רק 10% היטל השבחה על הקומה השנייה וניתן פטור ממס שבח".

לדברי אוכמן, "המחיר של דירה ברמת גן גבוה ממחיר דירה בפתח תקווה ועומד על כ־16 -18 אלף שקל לעומת 13- 14 אלף שקל למ"ר, וזה עוד לפני מסים. מסיבה זו, למרות ההקלות שמתכוונת העירייה להעניק כעת, אנחנו לא רואים סיבה מיוחדת לעבור לבנות בפתח תקווה, אם לא יינתן גם פטור מהיטל השבחה".

לגבי בת ים, מסביר אוכמן, כי האפשרות שמעניקה העירייה לנייד את זכויות הקומה המפולשת לגג ולקבל עליהן פטור מהיטל השבחה ומס שבח הופכת אותה ליעד חדש ליזמים, אף ששטח קומה מפולשת עומד בדרך כלל על כ־%60 משטח קומה רגילה.

משרד הפנים בתגובה: "המועצה הארצית לתכנון ובנייה קיימה דיונים רבים בנושא חיזוק מבנים, שבהם התקבלו החלטות חשובות שתרמו רבות לחיזוק מבנים, לרבות בעניין נוסח התמ"א והשינויים שנערכו לה לאחרונה, החלטה על הארכת תוקף התוכניות ועוד. בימים אלו מתקיימת בחינה לעדכון תמ"א 38, ועם גיבוש ההמלצות בנושא הוא יועלה לדיון במועצה הארצית".