"השקיפות תגבר, אבל לא יהיו גילויים דרמטיים"

"נכון שיש כמה נושאים שהצגתם תפשט את קריאת הדו"חות, אבל התוכן לא באמת ישתנה" - כך מעריך טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של חברת בריטיש ישראל, לאחר כניסתן לתוקף של ההנחיות החדשות של רשות ניירות ערך. לדבריו, גם לפני ההנחיות הללו, "מי שבחן לעומק את הדו"חות, היה יכול למצוא את הדברים החשובים באמת".

התקנות שהרשות פרסמה ביולי יחולו על הדיווחים הקרובים, ומנסות לחולל מהפכה בשקיפות המידע בנדל"ן המניב. הרשות השיקה את המהלך לאחר שבדיקה שערכה העלתה כשלים רבים בדו"חות שמגישות חברות הנדל"ן: בין היתר, נרשמו הבדלים מהותיים בדיווחי חברות שונות, מחסור בנתונים על נכסים מהותיים, פיזור של מידע שמקשה על קריאת נתונים, כפילויות מיותרות, ומחסור בטבלאות אחידות שמאפשרות השוואת חברות.

במסגרת ההנחיות החדשות הוגדרו לחברות שלוש רמות שלפיהן ייקבע היקף הגילוי (ראו מסגרת). נוסף על כך, הרשות תדרוש נתונים המקלים על יצירת השוואה בין חברות הנדל"ן, כגון NOI (דמי שכירות בניכוי הוצאות תפעול) או FFO (רווח נקי תזרימי). בנכסים מסחריים יתבקשו החברות לפרט את הנתונים לגבי העומס על השוכרים - שיעור דמי השכירות מתוך הפדיון היומי של נכס מסחרי, המשקף את איכות הנכס.

"החברות ייאלצו להכין מסדי נתונים חדשים"

בכירים בענף מסרו ל"כלכליסט" כי לא בכל החברות התקבלו ההנחיות החדשות בברכה; חברות מסוימות אף שלחו מכתבים לרשות ניירות ערך בבקשה לשנות את התנאים החדשים, שנראו להן פולשניים מדי. לעומת זאת, בחברות אחרות לא מאמינים שההנחיות ייצרו הבדל דרמטי או יחשפו נתונים חדשים.

"אין ספק שתהיה חשיפה גבוהה יותר של נתונים, אבל אני מעריך שרק מעט חברות יידרשו לרמת הגילוי הגבוהה ביותר", אומר אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ ויו"ר פורום הנדל"ן באגוד החברות הציבוריות. "לדוגמה, המאזן של אספן גרופ הוא מיליארד וחצי שקל. 10% מכך הם 150 מיליון שקל. לנו אין אף נכס בשווי כזה; שווי הנכס המהותי ביותר שלנו מגיע לכ־90 מיליון שקל. מצד שני, אם לחברה יש נכס שמהווה 10% מהפורטפוליו שלה, אני לא רואה שום סיבה שהציבור לא יקבל פירוט מדויק עליו".

גיפמן מאמין שהמהלך יהיה חיובי בעיקר עבור המשקיעים. "משקיע יוכל להחליט אם לקנות מניות בחברת נדל"ן לפי פרמטרים אחידים", הוא אומר.

"בשורה התחתונה, מדובר בעניין שיצריך עבודה רבה של החברות", אומר גינזבורג מבריטיש ישראל. "כל אחת מהן תיאלץ ליצור מאפס מסד נתונים חדש. נותר רק לקוות שאנשי הרשות לא ישנו את דעתם, כפי שכבר קרה בעבר, ואז כל העבודה הזו תהיה לחינם".

העבודה הקשה הזו תיתרגם לעבודה קלה יותר עבור האנליסטים. "המהלך הזה יאפשר לנו לנתח יותר טוב ולקבל תמונה יותר טובה לגבי המצב של החברות", אומר אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן של הראל פיננסים. "ישנן חברות שמובילות מבחינת שקיפות, כמו גזית גלוב ואלוני חץ, אבל יש חברות אחרות שהדו"חות שלהן לוקים בחסר, וזה מקשה מאוד על ההשוואות ביניהן".