"מחירי הדלק משנים את ענף הנדל"ן"

"ישראלי שהולך להשקיע בדירות בארצות הברית, אף פעם לא יוכל להשיג את העסקאות הטובות באמת. מה שאנחנו רואים משם אי אפשר לראות מהמרחק הזה". גורדון סלואן, מבעלי קבוצת הנדל"ן האמריקאית הרבור גרופ, משקיף על גוש דן מבעד לחלונות אחד ממגדלי המשרדים המפוארים של מתחם הבורסה ברמת גן, שם שוכן המטה הישראלי של הקבוצה. הוא יהודי אמריקאי, חובש כיפה, שהגיע לישראל כדי לעשות בה את חופשת חג המולד, אבל "אני מגיע לפה חמש פעמים בשנה בדרך כלל. יש לנו פה הרבה משקיעים, שהגדולים שבהם הם השותפים שלנו באלקטרה וגופי ביטוח גדולים כמו מגדל".

על הדרך, בין פגישות עם משקיעים, הוא מצא זמן לפגישת היכרות נדירה עם עיתונאי ישראלי, שעד מהרה הפכה לשיחה מרתקת על מאחורי הקלעים של שוק ההשקעה בנדל"ן למגורים בארצות הברית - ארץ האפשרויות המאוד מוגבלות בשנתיים האחרונות.

למה ישראלים לא יכולים למצוא עסקאות טובות בארצות הברית?

"תסתכל למשל על חברות הביטוח פה. הן מחזיקות כסף גדול ומבינות שהן צריכות ללכת להשקעות בשווקים חדשים עם שותף מקומי. זה הבייסיקס של השוק שלנו. אני לא מעז לפעול בשוק חדש בלי להבין אותו לעומק, ובעיקר בלי לשים בו נציגות שמכירה היטב את התנודות שעוברות עליו".

השמרנות משתלמת

סלואן (49) החל את דרכו העסקית בתחילת שנות השמונים כשותף בהקמת מפעל לייצור קפיצים בווירג'יניה, שנמכר בהמשך לענקית התעשייה הכבדה LEGGETT AND PLATT. את עיסוקיו בשוק הנדל"ן החל מיד לאחר מכן כשהקים את הרבור גרופ, שעסקה בתחילת דרכה רק בניהול דירות להשכרה, אך עם הזמן התרחבה גם לשוק הנדל"ן המניב. ב־1998 קיבץ סלואן סביבו את דיוויד צביבל ודיוויד כץ, שני ישראלים שהביאו עמם מהארץ חבר נוסף, פנחס מנדלוביץ', ויחד הפכה הרביעייה את הרבור גרופ לאחת הקבוצות הבולטות בשוק הנדל"ן האמריקאי. ב־2007 קנתה קבוצת אלקטרה הישראלית, שבשליטת משפחת זלקינד, 20% מהחברה.

הרבור גרופ מנהלת כיום תיק נכסים של כ־3 מיליארד דולר, רובו בתחום מקבצי הדיור להשכרה, ומחזיקה בכ־19 אלף דירות ובכמיליון מ"ר של שטחי משרדים ומסחר. הפעילות שלה מרוכזת כיום בעיקר בניו יורק, וושינגטון וג'ורג'יה, לצד פעילות פחות רחבה בפלורידה, אינדיאנה, מרילנד, אוהיו, צפון קרולינה, טקסס ועוד. בשנים האחרונות גם ביצעה הקבוצה כניסה ראשונה למערב אירופה, שהחלה בשוק הבריטי. "2010 היתה שנה טובה לעסקים שלנו. כדי לסבר את האוזן אומר שקנינו השנה 2,215 יחידות דיור, והוספנו לפעילות ניהול הנדל"ן שלנו עוד 4,000 יחידות דיור", הוא מספר.

אתם הולכים היום על בטוח?

"אנחנו שמרנים מאוד, אבל לאורך זמן השמרנות שלנו משתלמת. הרגע שבו אני פותח עיתון ומגלה שמבצעי המכירות בשוק הדירות להשכרה נפסקו הוא הרגע שבו אני יודע שהגיע הזמן להיכנס. השיטה שלנו היא לזהות מקומות שבהם מתרחש שינוי אמיתי לטובה וכניסה מהירה אליהם".

מקבץ של מאות יחידות דיור במרילנד

סלואן מודה ששוק ההשקעות בנדל"ן מניב בארצות הברית עדיין מלקק את פצעי בועת הסאב־פריים של 2008, אבל באזורים מסוימים השינוי כבר נראה בשטח והמחירים נעים מעלה. "הנכסים שבהם אנו משקיעים הם כאלה ששחקנים קטנים אינם מסוגלים לרכוש, מדובר במקבצי דיור או בשטחי מסחר גדולים שנמכרים כחבילה", הוא מסביר.

הגדולים זזים לאט כי הם מפחדים?

"כן, ובעיקר כי הם צריכים לעבור הרבה יותר פרוצדורות מאיתנו. רוב המתחרים שלנו צריכים לעבור הליכים ארוכים כדי לקבל את אישורי ועדות ההשקעה. זה מגיע לתקופות דיו דיליג'נס (בדיקת נאותות - ש"פ) של כשלושה חודשים לנכס של כמה מאות יחידות דיור - ואנחנו עושים את זה בשלושה שבועות. מי שמוכר היום נכס מעדיף למכור לנו אותו, גם אם זה על חשבון הנחה של כמה אחוזים".

הישראלים החדשים הבועה יצרה סוגים חדשים של חברות השקעה גופים קטנים וזריזים פועלים בשוקי נישה ולכולם יש שותפים אמריקאים שי פאוזנרלכתבה המלאה

כששואלים אותו אם תחושת השינוי הגיעה לבנקים שמאז 2008 מקשים על קבלת הלוואות בענף הנדל"ן, הוא מגיב בחיוך. "נראה שעוד לא. זה יתרון לסדר הגודל שלנו. באזורים שבהם ברור שהשינוי לטובה החל יש כבר לא מעט מתחרים על הנכסים במיקומים הטובים. אנחנו מספיק גדולים כדי לקבל כסף מהבנקים לעסקאות, אבל לא תלויים בכל כך הרבה גורמים כמו הענקיות בשוק שלנו".

שינוי בפלורידה

איך נראה היומיום שלכם לאחר התפוצצות בועת הסאב־פריים?

"הדוגמה הקיצונית ביותר לכך היא החזרה שלנו לפלורידה. שמונה שנים לא נגענו בה. ב־2003 הסתכלתי על המספרים בפלורידה והבנתי שמשהו רע קורה שם. ב־2005 כבר היה לי ברור שיש בעיה. אני אקרא לזה בפשטות בניית־יתר, אבל זה לא רק זה. היתה לשם נהירה של יותר מדי פעילות נדל"נית. שווקים מעטים מאוד מתאימים להשקעה במצב כזה. פלורידה לא היתה כזו".

אז עכשיו זה הזמן לקנות דירה במיאמי?

"יש שם אזורים מסוכנים, אבל במרכזי הערים כבר החל שינוי. למשקיע קטן לא הייתי ממליץ ללכת לשם עכשיו. באורלנדו, למשל, שיעור השטחים הריקים בשוק שלנו עדיין עומד על 8.5%, לעומת כ־4% בוושינגטון הבירה".

מגדל מגורים בניו יורק

מתי בעצם אתה מזהה שינוי לטובה כזה?

"בהתחלה באמת רואים שינוי ביחס בין בעלי הנכסים לשוכרים פוטנציאליים. זה מתחיל כשרואים פחות מבצעים. מעבר לזה אפשר לחלק את השינוי לכמה חלקים: הראשון הוא היכולת לדבר על ירידת תשואות אמיתית ועליית מחירים, השני הוא הירידה בהיקף השטחים הפנויים, ובסופו של דבר, החלק הלא פחות חשוב הוא העניין של התחושה".

אילו מקומות עדיין מסוכנים באופן קיצוני לדעתך?

"בשיא המשבר המצב הרע ביותר היה בשלושה מוקדים: פלורידה, לאס וגאס ופיניקס, כל אחד מסיבותיו הוא. בפיניקס למשל נבנו בתוך כמה שנים עשרות מתחמי דיור ענקיים, וגם כיום יש שם 50 פרויקטים בבנייה. אני רק מוכן לומר ששינוי אמיתי אני רואה רק בפלורידה".

יש הרגשה שהסיטואציה בארצות הברית השתנתה, וכולם קונים דירות במקום לשכור. זה נכון?

"יש שינוי: אם בתחילת העשור היתה תנועה של שוכרים לכיוון של רכישה, בשנתיים האחרונות זה השתנה. התפיסה הרווחת עכשיו באמריקה היא שעדיף לשכור ולהשקיע כסף פנוי במשהו שאינו נדל"ן".

להיתקע עם שדה תירס

סלואן אומר כי בשנים האחרונות הרבור גרופ מתרחקת מרכישת נכסים בפרברים. "אני מחפש מקבצי דיור במרכזי ערים. מחירי הדלק שינו את הענף, כולם רוצים לגור קרוב לעבודה. אני קונה מקבצים של מאות יחידות, במבנים של לא יותר מ־4–5 קומות. לרוב הפרויקט יכלול משהו כמו 400–700 דירות על כ־100 דונם. במקרים יוצאי דופן כמו בוושינגטון אני קונה מגדלים, אבל זה נדיר".

בישראל הדרישות של שוכרי דירות נמוכות מאוד. מה אוהבים השוכרים בארצות הברית?

"משפחות אמריקאיות רוצות מתחמים שבהם ישנם רוב השירותים. בפרויקטים האלה יש תמיד שטחים ירוקים, מרכזי ספורט, בריכות, חדרי קולנוע. כמעט תמיד נחפש מקבצים שבהם יש מקום לשדרוג, נשלם פחות ונשפץ בעצמנו. זה לא ייזום נדל"ן אלא תוספות שמשנות את קהל השוכרים".

אתה פועל גם בשוק המשרדים ובשוק המסחרי, שבו משקיעות חברות ישראליות לא מעטות. מה הדבר הכי גרוע שיכול לקרות למשקיע בשוק הזה?

"תחשוב על אפשרות שיציגו לך נכס מניב עם חוזה שכירות ל־35 שנה כשהשוכר הוא ממשלת ארצות הברית, אבל הבדיקות יעלו שמדובר באזור שהתוכנית עבורו היא למתקן משרדים צבאי או שדה תירס למשל. אז יש לך חוזה שיכול להפוך ברגע לנייר בלי שום ערך. יש דברים כאלה".

סלואן חוזר ומציין כי הוא איש של תנועות מדודות. "אני נכנס לעסקה בנכס מניב רק אם מתקיים אחד מהתנאים: יש חוזה עם שוכר שמדורג ברמה של BBB+ עד A-, החוזה הוא ל־25 שנה בממוצע, והמיקום צריך להיות כזה שמתאים לרוב השוכרים הפוטנציאליים בגודל הזה".

אילו עסקאות הן הכי טובות בשוק הזה עכשיו?

"בדרך כלל הכי טוב לחפש עסקאות ליס־בק, עסקאות שבהן מישהו כבר בונה את הנכס שהוזמן על ידי שוכר חזק ועכשיו מחפשים בעלים שיסכים להשכיר את הנכס לאותו שוכר. כיום יש הרבה עסקאות כאלה בארצות הברית ויש עליהן התנפלות של ממש".