בלעדי ל"כלכליסט": הקרקע מסביון, השותף מפנמה ואובדן הרווח של אפריקה ישראל

מה עומד מאחורי ההודעה הלקונית של אפריקה ישראל על ביטול פיתוח הקרקע באזור גני יהודה וסביון? בשבוע שעבר דיווחה אפריקה מגורים לבורסה כי חברת שובל אייל, שאיתה התקשרה והעמידה לה כמה הלוואות, קיבלה הודעה ממינהל מקרקעי ישראל כי אופציה שניתנה לה לפיתוח קרקעי באזור גני יהודה בוטלה.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מאחורי ההודעה מסתתר פוטנציאל לאובדן של פרויקט משמעותי בהיקף של כ־800 יחידות דיור, ובאובדן הכנסות עתידיות של מאות מיליוני שקלים.

אפריקה מגורים, מקבוצת אפריקה ישראל, נחשפה לפרויקט ולחברת שובל אייל כבר ב־1998. שנה קודם לכן רכשה שובל אייל בבעלות היזם יעקב לוי, ישראלי המתגורר בפנמה, זכויות בחלקת קרקע גדולה של כ־800 דונם בסמוך למושב גני יהודה, מצפון וממערב לנווה מונסון. החברה של לוי זכתה במכרז שנערך במתכונת של "חוזה מקב"ת" שבמסגרתו המתחם כולו נמכר כשהוא לא מתוכנן, והיזם הזוכה מתכנן אותו ובתמורה מקבל אופציה ללא מכרז לרכוש כ־20% ממנו בסוף תהליך התכנון.

הקרקע בין נווה מונוסון לגני יהודה | צילום: תומי הרפז

400 דירות לאפריקה

שובל אייל הובילה ב־13 השנים שחלפו את הליכי התכנון של הקרקע ואף הצליחה להגדיל את זכויות הבנייה בו, כך שבסופו של יום היו אמורות להיבנות בו כ־4,500 דירות באחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר במרכז הארץ. בתמורה לתכנון, שובל אייל היתה אמורה לקבל 800 דירות ולשלם 189 מיליון שקל (צמוד למדד המחירים לצרכן של מאי 1997, כ־270 מיליון שקל נכון להיום).

כדי לעמוד בתשלום מקדמה למינהל מקרקעי ישראל, התקשרה החברה עם אפריקה מגורים וזו העמידה לה סדרה של

פרויקט פולטון אפי ארה"ב מכרה 163 דירות במנהטן תמורת 140 מיליון דולר הדיירים, ששילמו מחיר ממוצע של 10 אלף דולר למ"ר, יוכלו להנות ממכון כושר, ספא, בריכה מקורה, בריכת צלילה, סאונה וביליארד שי סלינס, 5 תגובותלכתבה המלאה

הלוואות בסכום כולל של 20.5 מיליון שקל. שתי החברות סיכמו על מנגנון אופציה שבמסגרתו תוכל שובל אייל להמיר את ההלוואה מאפריקה ישראל לשותפות עם האחרונה בפרויקט, כך שאפריקה מגורים תחזיק במחצית מהזכויות בפרויקט.

המשמעות היא שאם הפרויקט היה יוצא לדרך והאופציה היתה ממומשת, חלקה של אפריקה ישראל בפרויקט היה עומד על כ־400 דירות. אלא שהדיווח האחרון של אפריקה בעניין מלמד כי בשבועות האחרונים, וזמן קצר בטרם הופקדה התוכנית ונכנסה לשלבים מעשיים יותר של ביצוע, החליט מינהל מקרקעי ישראל לבטל את האופציה של שובל אייל.

כנגזרת של ההחלטה הזו עשויה אפריקה ישראל להיגרר במקרה הטוב אחר שובל אייל להליכים משפטיים ארוכים כנגד מנהל מקרקעי ישראל, ובמקרה הפחות טוב לחוות אובדן הכנסות פוטנציאלי עצום. העובדה שהפרויקט סמוך לפרויקט סביונים של אפריקה ישראל ביהוד יצר עבור אפריקה רצף טריטוריאלי שמיתג אותה באיזור, וכעת העברת הקרקע ליזמים אחרים פוגעת במיתוג זה, מעבר לאובדן ההכנסות הפוטנציאלי.

לדברי השמאי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת השמאות אהוד המאירי ושות', "הקרקע, שנרכשה במחירים שלפני 13 שנה, חוותה מאז עליית ערך דרמטית והחברות היו יכולות לגזור מהפרויקט רווחים של מאות מיליוני שקלים. גם אם ננטרל את עליית ערך הקרקע, הרי שכל אחת מ־800 הדירות בפרויקט היתה יכולה להימכר במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל - ובניכוי עלויות בנייה ממוצעות של 800 אלף שקל לדירה, היה נותר בידי היזמים רווח של יותר מ־600 מיליון שקל (חלקה של אפריקה ישראל היה עומד על 300 מיליון שקל - נ"ס)".

החלטת המינהל לבטל את האופציה של שובל אייל על הקרקע נובעת מהתמשכות הליכי התכנון. בדו"חות 2009 של אפריקה מגורים צוין כי המועדים שנקבעו במכרז המקורי חלפו. עם זאת, החברה העריכה אז כי הסיכויים שהזכויות בפרויקט לא יבוטלו עולים על הסיכויים שכן יבוטלו, כיוון שלשובל אייל טענות משמעותיות נגד מינהל מקרקעי ישראל בנוגע לעיכובים שנגרמו בפרויקט.

"עיכובים שלא בשליטתנו"

שובל אייל שיגרה מכתב למינהל באמצעות עו"ד אמיר חן, ממשרד פישר בכר חן, ובו התריעה כי בכוונתה לנקוט הליכים נגדו. שובל אייל טוענת כי שורה של עיכובים שלא בשליטתה היא שמנעה את השלמת המכרז בזמן. גם אפריקה מגורים רמזה בדיווחה האחרון כי איננה מתכוונת לוותר בקלות על הקרקע, אף ששובל אייל היא בעלת הזכויות מבחינת המינהל, וכי שתי החברות יילחמו בהחלטה באמצעים משפטיים.

יש לציין כי בספרי אפריקה הפרויקט עדיין רשום בתור הלוואה, וכי נכון לסוף 2010, היא לא ביצעה הפרשות בגין ההלוואות כיוון שהעריכה כי הסיכויים לאי־ביטול הפרויקט גבוהים.

מבחינת אפריקה זה לא סוף הסיפור. השותף שלה בפרויקט, שלו העמידה הלוואות בהיקף של 20.5 מיליון שקל, הוא ישראלי שמתגורר בפנמה כבר יותר מ־30 שנה. אם יבוטל הפרויקט, אפריקה תבקש ממנו לפרוע את ההלוואות, אולם בשנה האחרונה הוא עומד במרכז של שתי פרשיות משפטיות.

התביעה הראשונה היא של שני אנשי עסקים ישראלים החיים בפנמה שתבעו ממנו 23 מיליון שקל בטענה כי חילט ערבות בנקאית של 3.8 מיליון דולר שניתנה לו עבור הפרויקט - אף שהעסקה לא יצאה בסוף אל הפועל. התביעה השנייה היא בנוגע להליכי גבייה של הבנק לפיתוח התעשייה שביקש להוציא נגדו צו עיכוב יציאה מהארץ בטענה שנטל ממנו בעשור האחרון הלוואות של 10 מיליון שקל שתפחו עם השנים לחוב של 22 מיליון שקל.

תגובת מינהל מקרקעי ישראל לא התקבלה. מאפריקה מגורים נמסר כי אין מה להוסיף מעבר לדיווח המיידי בעניין.