מדד נדלניסט לינואר 2011: עוד חודש של קיפאון מחירים
רוכשי הדירות שהמתינו לכניסת הפטור ממס רכישה לתוקף בינואר גילו שהמחירים נותרו זהים, ציבור המשקיעים נעלם כמעט לחלוטין והיצע הדירות לא השתנה. החשש הנוכחי הוא מפני זינוק מחודש במחירי הנדל"ן
ינואר היה חודש מבחן לשוק דירות היד-שנייה ונראה שהשוק עבר אותו באופן חלקי. בחודש זה נכנסה לתוקף החלטת משרד האוצר על פטור ממס רכישה על דירה למגורים במחיר ממוצע, ולכן הפעילים בענף התיווך והיזמים בשוק הדירות החדשות העריכו שהוא יסמן את תחילתו של שינוי כיוון. אך נראה כי הרוכשים שגילו סבלנות ודחו את רכישות הנכסים לינואר לא הרוויחו מההמתנה. החל ממאי האחרון דיווחו כאן פעילי שוק דירות היד־שנייה על הדעיכה בפעילותו. בנובמבר כבר דובר על קיפאון כמעט מלא ומאז גם נעצרו המחירים ברוב האזורים. דצמבר היה חודש של מעט עסקאות במחירים הקפואים שרובם נקבעו סביב יולי־אוגוסט האחרונים, בעיקר בשל מוכרי דירות שחששו כי בינואר תחל ירידת מחירים והם יפספסו את "הרכבת".
אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ אהוד המאירי ושות', אומר שבחודש ינואר נשמרה יציבות המחירים - מגמה שנמשכת כבר בחצי השנה האחרונה. לדבריו, הסיבה למצב זה נותרה דומה גם בינואר: "אנו ממשיכים לראות דחיית רכישת דירות, כאשר הקונים מצפים שכל הצעדים הכלכליים להוזלת המחירים שעליהם הכריזה הממשלה אולי יצליחו. בפועל היצע הקרקעות עדיין לא גדל משמעותית באזורי הביקוש והדברים לא זזים". לדבריו, "קיימים ביקושים לדירות חדשות במרחק שלושה או ארבעה מעגלים מתל אביב - בחדרה ופרדס חנה, אשקלון, באר שבע, נתיבות ואופקים. אך חלק מהקונים הפוטנציאליים כבר לא יכולים להתמודד עם רמת המחירים הגבוהה הזו וממשיכים לגור בשכירות. לכן יש לצפות שדמי השכירות יעלו".
המאירי מחזק את ההערכות שנשמעות בשוק כי המשקיעים כמעט נעלמו ממנו. "נראה שכיום שוק דירות היד־שנייה מונע מביקושים יציבים של מחפשי דיור לעצמם", אומר המאירי ומוסיף, "הביקושים מועתקים לאזורים הזולים ביותר. בטווח הקצר שוק היד־שנייה ימשיך לשמור על יציבות עם נטייה לעליית מחירים באזורים הזולים ובפריפריה".
חיפה: "עליית מחירים תיחשב כישלון שלי"
אתמול אושרה בוועדה המחוזית של חיפה תוכנית פינוי־בינוי בלב שכונת נווה דוד בעיר התחתית שבה ייבנו 162 דירות ומרכז מסחרי שכונתי, במקום מבנה ישן מימי המנדט. זו דוגמה מצוינת למצבה של חיפה, שהיא עיר עם בעיה נדל"נית ההולכת וגדלה כבר יותר משנה וחצי. לצד הפריחה של שוק הדיור הישראלי, בלט מאמצע 2009 חוסר היכולת שלה להדביק את ההיסטריה שטלטלה את שוק הדירות במרכז הארץ.
המחירים אמנם עלו אך במשורה. הבעיה של חיפה נעוצה במחסור בולט של התחלות בנייה. ישנם כיום שלושה פרויקטים חדשים בבנייה בעיר. שני פרויקטים גדולים עתידיים אמורים לשנות בה את המצב בשנים הקרובות. הראשון הוא פרויקט בדרך הים של חברת גב ים שבו יוקמו כ־1,100 דירות, שככל הנראה ייצא לשיווק כבר בחודש הבא.
השני הוא פרויקט ענק המתוכנן באזור הנמל שיכלול את חידוש האזור המסחרי, הקמת קמפוס אקדמי, מעונות סטודנטים ומתיחת פנים מהותית לשכונת בת גלים.
הפתרון המהותי לטווח ארוך שמקדמת העירייה בחצי השנה האחרונה הוא הליך התחדשות עירונית בחלקים גדולים שלה. מדובר במספר מתחמים המיועדים לפינוי־בינוי ובראשם מתחם שנמצא מזרחית למרכז חורב, מתחם נוסף בשכונת נווה שאנן ומתחם מחנה צה"ל בסטלה מאריס שיפונה ממשכנו.
בשיחה עם "כלכליסט" אמר אתמול ראש עיריית חיפה יונה יהב, "לתפיסתי, אם מחירי הדירות פה יעלו אני אראה בזה כישלון. העובדה שבקרוב ייצאו פה לשיווק יותר מאלף דירות ומאות דירות נוספת ייבנו במסגרות של פינוי־בינוי תבטיח את זה". ראש העיר אומר כי הוא פועל בהתאם להערכה שלו כי כיום העיר נמצאת בנקודת שיווי משקל בין תשואות נאות ליזמים לבין מחירים שעדיין שומרים על כדאיות הרכישה בקרב זוגות צעירים והוא ינסה לשמור על כך.
זכיין אנגלו־סכסון חיפה דרור אלוני אומר שבחודש ינואר שוק הנדל"ן החיפאי התאפיין בשמירה על יציבות מחירים. "עליית מחירי הדירות של החודש הקודם נבלמה, וניכר כי במקרים רבים יש פערים גדולים בין המחירים המבוקשים על ידי בעלי הבתים למחירים שלקוחות מוכנים לשלם".
תל אביב: המחירים לא עומדים לרדת
להבדיל מחודש דצמבר, שבו נרשמו שאריות של עליות מחירים, ינואר כבר סימן בתל אביב חזרה ליציבות מחירים. "בצפון העיר לוקח קצת יותר זמן לחתום על עסקאות, להבדיל מהחודש הקודם שבו אנשים הזדרזו לסגור עסקאות כדי לא להיחשף לסימני השאלה בנושא שינוי המיסוי על דירות ובעיקר מס הרכישה", מספר כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב. "אני חושב שזו עצירה לשם עלייה. עדיין יש ביקושים בתל אביב לאור המחסור בדירות", הוא מוסיף.
"במרכז תל אביב אופיין חודש ינואר כחודש פורה", אומר בועז גלעדי, מנהל סניף רשף נכסים באזור זה. לדבריו, "אם בחודשים האחרונים הקונים היו מאוד הססנים בסגירת העסקאות, ולעתים נסוגו בשלבים די מאוחרים של המגעים, הרי שבינואר המגמה השתנתה". לפי גלעדי, בינואר הורגשו חזרה גדולה של רוכשי דירות למגורים וירידה במספר הרוכשים דירות להשקעה בעיר. לדבריו, היו אלה בעיקר דירות ברמות מחיר של 1.2–2 מיליון שקל. "במרכז העיר כבר מבינים שהמחירים לא עומדים לרדת. והביקוש עולה שוב על ההיצע", הוא מדווח.
זוהר מוסיף, כי בשוק השכירות בולטת בחודשים האחרונים תנועה לקצוות העיר של הצעירים, בעקבות המחירים הגבוהים במרכז העיר. "בינואר נרשם גידול בעסקאות השכרה גם בשכונות הצפוניות: נאות אפקה, אפקה ורמת אביב החדשה, כאשר פרופיל השוכרים הוא בעיקר זוגות צעירים מבוססים בני 35 וצפונה בעיקר מתחומי ההייטק, אנשי עסקים ומקצועות חופשיים", אומר זוהר. עליזה כהן, מנכ"לית רשף נכסים, הוסיפה כי בשכונות הצפון תל אביביות נרשמה בינואר עלייה של כ־50% בהיקף העסקאות של דירות לצורכי מגורים לעומת החודשיים שחלפו.
אשקלון: מחירי היד שנייה החלו לטפס
שוק דירות היד־שנייה באשקלון, הנקודה היחידה שבה נרשמו עליות מחירים על פי מדד נדלניסט לינואר 2011, הוא תופעה יוצאת דופן בשוק הישראלי של השנה האחרונה.
תקופה ארוכה התנהל שוק הדירות החדשות שהלך והתייקר במנותק משוק דירות היד־שנייה שנותר קפוא. בחודש ינואר המגמה הגיעה לסופה. הבנייה המסיבית באשקלון, שרובה מתרכזת בשכונת ברנע, הביאה בשנים האחרונות להגירה חיובית רחבת היקף של תושבי חוץ ושל תושבי האזור. שכונה נוספת מתוכננת בעיר, ומכרזים ליותר מ־1,000 דירות בה פורסמו בחודשים האחרונים על ידי המדינה. חלק קטן מהשטחים נמכר, והשבוע פרסמה המדינה מכרז נוסף בפעם השנייה לאחר כישלון המכרז לפני חודשיים, עקב הערכת הקבלנים למחירים גבוהים מדי. במשרד השיכון מאמינים שהמחירים יעלו, והקבלנים יסכימו להציע מחיר גבוה יותר על הקרקע בקרוב.
השמאי אהוד המאירי אומר כי "בינואר ניתן היה להצביע על עליית מחירים בשוק היד־שנייה בעיקר במרכז אשקלון בשל ההתייקרות שחלה במחירי דירות היד־ראשונה". זכיין רי/מקס מאשקלון גיא און אומר כי ינואר היה חודש שיא בשוק דירות היד־שנייה בעיר: "אני מעריך שזה קורה כי יותר מוכרים הגיעו למסקנה שאם הם באמת רוצים למכור, עליהם לדרוש מחירים ריאליים", הוא מסביר, "לדעתי המגמה הזו תימשך. עליית מחירים נוספת צפויה בתקופה הקרובה בעיר, אבל לא בסדר גודל משמעותי".
ירושלים: השוק מתעורר
חודש ער עבר על שוק המגורים בבירה, כך מדווחת זכיינית רי/מקס חזון, עליזה פרידלנד: "הקונים קיבלו את המסר שאי אפשר לשבת עוד על הגדר והם קונים דירות מתוך חשש שהמחירים יעלו. עכשיו כבר אין סיבה לחכות. הרבה זוגות צעירים ומשפחות צעירות נכנסות לשוק, ופחות רואים כאן משקיעים".
זכיין אנגלו סכסון בירושלים בני לובל מספר, כי "לקראת סוף החודש נסגר מכרז שהוציאה הרשות לפיתוח ירושלים לניהול והשכרה של דירות, הנמצאות בבעלות תושבי חוץ לטווח קצר. להערכת העירייה יש בירושלים כ־9,000 דירות כאלו, והמכרז נועד להחיות את מרכז העיר ואת מה שמכונה 'דירות הרפאים', תוך הבטחת הכנסה מסוימת לבעלי הדירות שכיום עומדות ריקות".
לובל מדווח כי למכרז הזה ניגשו כמה חברות, אך תנאי הסף שנקבעו במכרז הותירו מספר מתמודדים מצומצם והוא ביניהם.
מודיעין: המחירים התייצבו
נקודה נוספת על המפה שבה החלה התעוררות בחודש ינואר, היתה העיר מודיעין. בעיר הצעירה ניכרה בחודשים האחרונים תופעה של "מוכרים מדומים" בשוק היד־שנייה - בעלי דירות שבחנו את כיוון הרוח באמצעות פרסום מודעות שלפיהן הם מוכנים למכור את הדירות שלהם במחירים גבוהים בהרבה מהמקובל בעיר. זכיינית רי/מקס More בעיר, ליזה טולדנו, אומרת כי "המשא ומתן הפך לקשה יותר כי למוכרים קשה לרדת מהמחיר המבוקש ולקונים קשה לעלות. מבחינת המחירים הנסגרים, יש מגמה של התייצבות ביחס לחודשים קודמים". בתקופה הקרובה, היא מעריכה, כמות העסקאות תלך ותגדל כפי שקורה בעונת האביב לרוב, "אנשים שרוצים לעבור בקיץ, צריכים לסגור כבר עכשיו עסקאות", היא מסכמת.
חולון: "מי שלא מתפשר לא מוכר"
חולון מצטרפת לרשימת הערים שבהן החל השוק להתעורר בינואר לאחר תקופת שקט ארוכה. זכיין רי/מקס אקסלנס עמי מן, אומר כי החודש שעבר היה היה חודש טוב עם מספר עסקאות לא גדול במיוחד ותנועה גדולה יותר של קונים ומוכרים מאשר בדצמבר. "בכל מקרה, מוכרים שמתעקשים על מחיר לא ריאלי לא מוכרים, ומי שרוצה למכור מתפשר ומוכר", הוא אומר. מן מדווח כי בחצי הראשון של פברואר נרשמה מגמה דומה. "מכרנו כמה דירות מתחילת החודש, אבל רק של אלו שהתפשרו. מי שלא התפשר לא מכר, וזה מה שיקרה גם בחודשים הבאים. מוכרים שלא בטוחים בעצמם ומנסים למקסם את המחיר 'שורפים' את הנכס בשוק", הוא מזהיר.
רמת גן: המשקיעים נעלמו
חודשיים חלפו מאז הוכרזו החלטות המדינה להגדיל את המס על השקעה בדירות, וכבר מתחילים לראות את הפירות. בשוק דירות היד־שנייה בלט בהיעדרו בחודש האחרון ציבור המשקיעים, שהיה מסמלי השוק ברמת גן בשנה וחצי האחרונות.
זכיין רי/מקס סטטוס ברמת גן שרגא צור, מגדיר את חודש ינואר כ"חודש של תנועה תכליתית. מי שהסתובב בשוק היה רציני ורצה לסגור עסקה". עד עכשיו, אמרו פעילים בשוק הרמת גני השבוע, "היתה תנועה לא רעה של משקיעים לדירות קטנות, אבל באחרונה הם די נעלמו מהשטח. עכשיו אנחנו מטפלים יותר בלקוחות שמחפשים דירות למגורים, וזו נטייה שתגבר".
ראשון לציון: "אין סיבה לירידת מחירים"
שוק הבנייה בעיר קיבל זריקת עידוד בחודשים האחרונים כשנמכרו כמה מגרשים בעיר על ידי מוכרים פרטיים, ומינהל מקרקעי ישראל מכר שטח למאות דירות למשפחת גינדי. במקביל החל השיווק של כמה פרויקטים בשכונת נחלת יהודה. אף שהמחירים אמורים לרדת, בחמשת החודשים האחרונים מדווחים בעיר על קיפאון בשוק היד־שנייה. זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון עפרה קונס סבורה כי אין כרגע מספיק התחלות בנייה כדי שתהיה ירידת מחירים. "כל הממתינים הפסידו וכדאי להם לבצע רכישה בקרוב, מאחר שהמחירים לא יירדו והריבית על המשכנתאות עדיין אטרקטיבית מבעבר".
באר שבע: השוק רוחש וגועש
בחודשים האחרונים נרשמו בבאר שבע התחלות בנייה בהיקף של מאות יחידות דיור. השוק בבירת הנגב היה מאז אמצע 2009 אחד השווקים החמים ביותר של משקיעים, ולכאורה היה צפוי שהפגיעה בשוק המשקיעים תפגע בה מאוד.
אולם התוכניות להעברת פעילויות של צה"ל בהיקף של אלפי חיילים ומאות משפחות הציתו מחדש בחודשים האחרונים את שוק הדירות החדשות בעיר, ולצדו מורגש המשך ההתעניינות של המשקיעים. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס, אומר ש"היתה כמות עסקאות גדולה בינואר, וגם המחירים עדיין רושמים עליות קלות. בתקופה האחרונה מרגישים פה תנועה גדלה של משפרי דיור, ואני מעריך שעד שתסתיים בניית הדירות החדשות, מחירי הדירות בעיר יוסיפו לעלות".
רחובות: מעדיפים יד־ראשונה
ברחובות יצאו בחודשים האחרונים כמה פרויקטים של דירות חדשות לשיווק במתחמים נחשבים בעיר, וייתכן שהאלטרנטיבה של דירות חדשות בקרב משפרי הדיור היא הסיבה לדיווחי הפעילים בשוק היד־שנייה על שקט מתמשך בה. זכיין רי/מקס מטרופולין גיא קהילה, שמדווח על ינואר קפוא, חושב אחרת: "אני מעריך שהקיפאון נובע מצינון השוק על ידי מס, קושי לקבל משכנתה ואי־ודאות כללית במשק". בפברואר, אומר קהילה, נרשמה בעיר התעוררות של ממש לעומת החודשים האחרונים והוא מצפה להמשך עליית היקפי הפעילות בה.
48 תגובות לכתיבת תגובה