בדיקת "כלכליסט": 62% מרווחי חברות הנדל"ן הגיעו משיערוכים

אחרי שנתיים קשות שעברו על ענף הנדל"ן המניב, שבהן מחקו חברות הענף מיליארדי שקלים משווי הנכסים שברשותן, שנת 2010 מסתמנת כשנת השדרוג בשיערוכים.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי הרווח לפני מס המצרפי של חברות הנדל"ן המניב שפרסמו עד כה את תוצאותיהן לשנת 2010 מסתכם בכ־4.85 מיליארד שקל, כאשר לרווח זה תרמו שיערוכים בהיקף של כ־3 מיליארד שקל המהווים כ־62% מהרווח. במילים אחרות, ללא הרווח על הנייר שבו הכירו חברות הנדל"ן ב־2010, רווחיהן היו מצטמקים ביותר ממחצית.

לשם השוואה, ערב המשבר הכלכלי ב־2007, אז החלו מרבית חברות הנדל"ן ליישם את תקני ה־IFRS בדו"חותיהן, עמד שיעור השיערוכים מתוך הרווח לפני מס על 65%. מדובר היה בהכרה בהכנסות מעליית שווי נדל"ן של 4.07 מיליארד שקל מתוך רווח לפני מס מצרפי של 6.27 מיליארד שקל.

שתיים מענקיות התעשייה, אפריקה ישראל ועזריאלי, טרם דיווחו והתוצאות עשויות להשתנות בהתאם.

אחת הבעיות בכללי החשבונאות הקיימים היום הם שהערכות השווי לא חייבות לשקף את שווי השוק של הנכסים. הדוגמה הבולטת בעניין זה היא הערכת השווי של נכסים ובנין לקרקע שרכשה עם אי.די.בי ואלעד גרופ בלאס וגאס בתמורה ל־1.25 מיליארד דולר באוגוסט 2007.

הערכת השווי שרוכשי הקרקע הציגו לא בחנה את שווי השוק של המגרש שנרכש בשיאה של בועת הנדל"ן האמריקאית, ובעלי הקרקע העדיפו לשערך אותה לפי שיטת שווי השימוש בקרקע.

בשיטה זו העריכה נכסים ובנין את שווי הקרקע במיליארד דולר. הערכת שווי זו נכתבה תחת ההנחה כי המלון והקזינו, שיועדו לקום על הקרקע, ייפתחו לציבור בינואר 2014 - הנחה שנראית, נכון להיום, מאתגרת מאוד עד בלתי אפשרית. בין אם הרולטות בפלאזה לאס וגאס אכן יסתובבו יום אחד ובין אם לאו, הרווחים העתידיים בגין הכסף שהמהמרים במלון יפסידו יום אחד כבר הוכרו, במסגרת הערכת השווי שצורפה לדו"חות, והם אפילו כבר אפשרו לחברה להציג הון איתן המאפשר גיוס חוב בהנפקת אג"ח וחלוקת דיבידנד.

נכסים משובחים במיוחד

מבין החברות שפרסמו עד כה את דו"חות לשנת 2010 עולה כוכבת שיערוכים מפתיעה: חברת בריטיש ישראל, שנמצאת בהליכי מכירה למליסרון. החברה, שעוסקת בנדל"ן מניב בישראל בשני סקטורים עיקריים: מרכזים מסחריים ומשרדים, ומחזיקה כנראה בנכסים המשובחים ביותר בארץ, כאלה שיודעים בעיקר עליות.

בחמש השנים האחרונות (2005–2010) רשמה החברה הכנסות מצטברות משיערוך נדל"ן בהיקף של 1.7 מיליארד שקל, שתרמו 97% מסך הרווח לפני מס בתקופה זו שהסתכמה בכ־1.79 מיליארד שקל. המשמעות היא שללא שיערוך נדל"ן הרווח המצרפי לפני מס של החברה היה מסתכם בכ־3% בלבד מהרווח לפני מס שהחברה הציגה בפועל, כלומר בכ־53 מיליון שקל בלבד על פני חמש שנים. הפעילות העסקית של בריטיש ישראל אמנם יציבה ומניבה, אולם הוצאות מימון נטו בהיקף של כ־400–500 מיליון שקל בשנה שוחקות את מרבית הרווח מהפעילות.

אם היקף השיעורים של בריטיש ישראל מפתיע, הרי שהיקף השיערוכים של אפריקה נכסים, שעיקר פעילותה מבוצע כיום באמצעות החברה־הבת (100%) אפי אירופה הפועלת במזרח אירופה, בוודאי לא יפתיע איש. אפריקה נכסים, הפועלת בתחום הנדל"ן המסחרי המניב וייזום נדל"ן, רשמה בארבע השנים האחרונות (החברה החלה ליישם את תקני ה־IFRS ב־2007) רווחים נטו משיערוך נדל"ן בהיקף של כ־896 מיליון שקל. שיערוכים אלו העבירו את החברה בארבע השנים האחרונות לרווח לפני מס מצרפי של 518 מיליון שקל.

ללא שיערוכי הנדל"ן היתה החברה חותמה את ארבע השנים האחרונות בהפסד מצרפי (לפני מס) של 378 מיליון שקל. במקרה או שלא במקרה - זה בדיוק הסכום שהחברה נאלצה לגייס במאי 2010 בהנפקת זכויות כדי לייצב את מצבה ולצאת לדרך חדשה אחרי שהחברה־האם אפריקה השלימה את הסדר החוב שלה.

כוכבת שיערוכים נוספת מבין החברות שהציגו עד כה את תוצאותיהן ל־2010 היא חברת נכסים ובנין מקבוצת אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר. שיערוכי החברה בארבע השנים האחרונות תרמו נטו 470 מיליון שקל, שהם כ־78% מהרווח לפני מס של החברה. הסכם הרווח לפני מס בנטרול שיערוכים באותה התקופה הסתכם בכ־129 מיליון שקל בלבד, כאשר בתקופה זו חילקה החברה דיבידנדים בהיקף של 656 מיליון שקל. דיבידנדים אלו מומנו בעיקר על ידי הנפקת איגרות חוב שהנפיקה החברה. ב־2010 נמשכה מגמת השיערוכים, ואלו תרמו 96.8% מהרווח לפני מס. ללא שיערוכי נדל"ן היה מסתכם הרווח לפני מס של החברה ב־2010 ב־11 מיליון שקל בלבד. השיערוכים הובילו את החברה לרווח לפני מס של 347 מיליון שקל, והיא חילקה בשנה החולפת 240 מיליון שקל דיבידנד.

עלייה במקביל להתאוששות

מקרה מעניין נוסף הוא של חברת גזית גלוב. המשקיעים של החברה בוודאי לא ישכחו את השנים 2008–2009 שבמהלכן רשמה החברה שיערוכים שליליים של 5.8 מיליארד שקל. ב־2010 כבר הורגשה ההתאוששות הכלכלית גם בסעיף השיערוכים, והחברה הכירה בעליית שווי נכסים של כמיליארד שקל. אם מסכמים את סכום שיערוכי הנדל"ן של החברה בשנים 2005–2010, הרי שמתקבל סכום חיובי בהיקף של כ־867 מיליון שקל, המהווים כ־11% בלבד מהרווח המצרפי לפני מס של החברה בשנים אלו, שהסתכם לכ־7.8 מיליארד שקל.