השותפים החדשים של יצחק תשובה: "אנחנו לא כרישים, לא נשכנו אף אחד"

"מי שעוקב אחרינו לא הופתע שהיינו אלה שהפכו לשותפים בשוק בצלאל", השיב חיים פייגלין, מנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, לשאלה היחידה בראיון שגרמה לו לאבד את הסבלנות שבזכותה קנה לו שם של אדם שנוח לעשות איתו עסקים. פייגלין ושותפו לניהול וסמנכ"ל החברה רן בן אברהם, מתנהלים מאז הקמת צמח המרמן ב־1997 מתחת לרדאר התקשורתי. מדי פעם הם מפתיעים את התקשורת והקולגות, שרבים מהם עדיין מסרבים לסווג אותם כשחקנים מהותיים בענף הדיור.

כמעט אף יזם בשוק שדיברתי איתו עליכם, לא רואה בכם חלק ממה שמכונה "הכרישים של הענף". אולי אתם לא משווקים את עצמכם מספיק?

"אנחנו מוכרים בדיוק במידה שאנחנו רוצים להיות. אנחנו לא כרישים, לא נשכנו אף אחד. אולי זה בגלל זה", משיב פייגלין בחצי חיוך.

צמח המרמן נוסדה ב־1997 מאיחוד של שתי חברות ותיקות שפייגלין ובן אברהם ירשו מהוריהם. מאז היא השלימה 55 פרויקטים עם 3,260 יחידות דיור, ו־327 אלף מ"ר של שטחי מסחר בהיקף של כ־1.4 מיליארד שקל. אתמול פרסמה החברה של פייגלין ובן אברהם את הדו"חות הכספיים שלה לשנת 2010 - ושוב היו לא מעט שהופתעו. הרווח הגולמי של החברה צמח ב־2010 ב-105% ל־46.5 מיליון שקל. הרווח הנקי זינק ל־23.7 מיליון שקל - פי 5 מהרווח הנקי ב־2009 - ושיקף תשואה של 70% נטו על ההון העצמי שלה.

"לא חיפשנו שותפים"

השותפות הבולטת ביותר של פייגלין ובן אברהם היא זו שאליה נכנסו ב־2010, כשמשפחת מנור - מבעלות השליטה בקונצרן אי.די.בי ובנק אגוד, ובעלת חברת יבוא הרכב דוד לובינסקי - נכנסה לשותפות בגרעין השליטה של החברה. המנורים רכשו 27.3% מהמניות ב־30 מיליון שקל שהיא מזרימה לקופת החברה, לפי שווי חברה של 110 מיליון שקל אחרי הכסף. אולם בסוף השבוע שעבר דיווחה צמח המרמן על ביטול הסכם השליטה, ובמקום זאת צמח המרמן ומשפחת מנור סיכמו כי יתאמו ביניהן את אופן הצבעותיהן באסיפות בעלי המניות של החברה.

בצמח המרמן הסבירו אתמול כי ההחלטה לבטל את ההסכם נובעת מהחלטת המדינה להגביר את ההגבלות על קבוצות לווים במשק - לווים קונצרניים גדולים כדוגמת בעלי השליטה באי.די.בי. משמעות ההחלטה היא כי בתחילת 2012 תוגבל היכולת לקבל הלוואות של חברות, שבשליטת גופים שהם בעלי שליטה בקונצרנים, לשיעור של עד 26% מהונן העצמי של החברות שבשליטתן. מהלך זה עלול היה להגביל את סכומי ההלוואות שיכולה צמח המרמן לקבל מהבנקים לצורך השקעות ובנייה.

מדוע בעצם הייתם זקוקים מלכתחילה למשפחת מנור?

"האמת היא שלא חיפשנו שותפים ולא היינו זקוקים להזרמת ההון", משיב פייגלין. "ההצעה להצטרף באה ממשפחת מנור בהפתעה גמורה. למעשה, היינו במשא ומתן איתם לגבי שותפות בפרויקט שלא יצא לפועל. בהמשך הגישה המשפחה הצעה להיכנס לשותפות בחברה. כשהגיעה הצעה מגורם בעל מוניטין, שקלנו אותה בחיוב מכיוון שזה כמו לקבל מתנה. בני משפחת מנור הם פרטנרים חלומיים ואנשים מאוד הגונים".

ניסיון עם עיריית ת"א

צמח המרמן הגיעה לאחרונה לכותרות, כש"כלכליסט" חשף בדצמבר האחרון שהיא החברה שנבחרה להפוך לשותפה של אלעד ישראל מגורים של יצחק תשובה, בפרויקט מגורי היוקרה שיוקם על חורבותיו של שוק בצלאל בתל אביב. תג המחיר לשותפות באותו פרויקט היה כ-100 מיליון שקל, ההשקעה הכוללת בו מוערכת ב-370 מיליון שקל, וההכנסות צפויות להגיע לכ-500 מיליון שקל.

"אני מניח שההחלטה על כניסה לשותפות עם תשובה התבססה על האופי שלנו ולא על ההצעה", מסביר פייגלין למה נבחרו דווקא הם כשותפים. "אני משוכנע שהיו שם עוד הצעות טובות, אבל אנחנו הצגנו להם משהו שהוא מעבר לרק כסף".

רן בן אברהם (מימין) וחיים פייגלין במתחם בנווה צדק. מחכים לתוספת קומות | צילום: אריאל בשור

כמה שמות צצו כמתמודדים על רכישת הפרויקט מתשובה. הבולט בהם היה של גינדי השקעות, שלפי הערכות בשוק רצתה לרכוש את הפרויקט כולו. אך הרצון של תשובה להישאר שותף בפרויקט הביא למבוי סתום במגעים בין הצדדים. "היו להם שיקולים שונים", מעיר בן אברהם. "מידת ההתאמה לפרויקט מסוג זה, והעובדה שעיריית תל אביב נדרשה לאשר את השותף היו קריטיים".

לכם יש קשרים מיוחדים בעירייה?

"לא יותר מהאחרים, אבל יש לנו ניסיון רב מולה ובעירייה יודעים שאפשר לסמוך עלינו", עונה בן אברהם. "העובדה שהצלחנו להגיע להסכמות שאפשרו את הקמת פרויקט ווייט סיטי רזידנס (בנווה צדק - ש"פ), לאחר התהליך שהיה שם, אומרת משהו על היכולת שלנו בעניין העירייה".

פרויקטים בולטים של צמח המרמן

ובאמת, מי שמכיר את סיפור מגדל היוקרה בנווה צדק, שבו שותפים השניים עם היהלומן האירופי שלמה ברונר ויורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ', מבין שמדובר בסאגה קשה אפילו במושגים מקומיים. הפרויקט הגיע כבר שלוש פעמים לאישור תוכניות, ששונו בכל פעם מחדש בשל ויכוחים עם העירייה. גם כיום כשהבנייה בעיצומה עוד לא ברור כמה קומות יהיו בבניין, ובצמח המרמן דורשים סבלנות מהלקוחות. בנובמבר האחרון נחשף ב"כלכליסט" כי החברה מציעה עסקה שבה רוכשי הדירות בקומות הפנטהאוז חותמים על הסכם המגדיר את קומות 30-27 כעליונות. אולם בימים אלה נמצאים היזמים בהליך לקבלת אישור לבניית 10 קומות נוספות, שרק אם יאושר ישודרגו רוכשי הפנטהאוזים.

פרויקט בולט נוסף של צמח המרמן

מתי שוק בצלאל ייצא לדרך?

בן אברהם: "המכירה תתחיל החודש. על פי הערכות שלנו, העבודות במתחם יחלו כבר באמצע 2011 ויימשכו כארבע שנים. בכל מקרה, עיריית תל אביב צריכה לתת אור ירוק לשותפות, ורק אחריו יבוצע הקלוזינג של העסקה".

נושא השותפות של צמח בפרויקטים הוא נקודה בולטת בהתנהלותה בשנים האחרונות. פייגלין ובן אברהם חברו לאלוביץ' בנווה צדק, לאשדר בגני תקווה, לתשובה בשוק בצלאל ולאזורים ואשדר בפרויקט המשולש ברמת גן - הפרויקט הגדול והמסקרן ביותר שהיא שותפה בו, שיהפוך לשכונת ענק. השכונה תכלול 980 יחידות דיור ופארק של 40 דונם על 235 דונם שגובל בכפר אז"ר במערב, אוניברסיטת בר־אילן בצפון, תל השומר מדרום וקריית קריניצי ממזרח. שלוש השותפות רכשו במתחם קרקע ל־170 יחידות דיור, והיתר - 344 יחידות דיור - יוקמו בעסקאות קומבינציה. "התוכנית קיבלה תוקף סופי לפני חודשיים", אומר בן אברהם, "אנחנו פועלים שם ארבע שנים, אבל התוכנית בעצם אושרה לאחר 22 שנה של ניסיונות. הגשנו בקשות להיתרים לשני מגדלים ראשונים של 240 דירות מתוך 534 שיש לנו שם, ואנו מצפים להחלטה בחודשיים הקרובים. תחילת השיווק צפויה עד סוף הרבעון. האכלוס יחל בתוך כשלוש שנים ומחירי דירות ממוצעים שם יעמדו על 2.5 מיליון שקל".