חוק המכר לא יגן עליכם
היזהרו מקבלנים המקימים חברה לכל פרויקט, שנסגרת לאחר מסירת הדירה
למרות כמה תיקונים שנעשו בחוק המכר בשנים האחרונות כדי להבטיח את כספי רוכשי הדירות, עדיין קיימים סיכונים נוספים, בעיקר בעת רכישה מיזמים או קבלנים קטנים. בעקבות קריסת חברת הבנייה חפציבה תוקן חוק המכר, כך שבמקרה של פרויקט מלווה בנקאית האחריות להנפקת ערבות חוק המכר עוברת לבנק המלווה, והחשש מכך שהרוכש יישאר ללא כספו או ללא הדירה קטן. למרות זאת, נותרו סיכונים אחרים, הרלבנטיים בשלב המאוחר יותר במערכת היחסים שבין הרוכש למוכר.
חברה חדשה לכל פרויקט
יש קבלנים שנוהגים לרשום אצל רשם החברות חברה חדשה לכל פרויקט שהם מקימים. לחברה שכזו אין כל הון אמיתי ואין לה נכסים, והקונה התמים מתקשר מול החברה בלי להבין את הסיכונים. הבעיה היא שגם אם חברה כזו נותנת ערבות "חוק מכר" וגם אם היא עומדת בהתחייבויותיה לגבי השלמת הבנייה ומסירת הדירה, נותרת בעיה גדולה לגבי אכיפת תיקוני בדק ואחריות. עם השלמת הבנייה החברה שהוקמה לאותו פרויקט נסגרת, והדייר הנדרש לתיקונים לאחר מכן עומד בפני שוקת שבורה.
ערבות "חוק המכר" אינה מתייחסת לשלב הבדק והאחריות, והיא מוחזרת למוכר הדירה - היזם - עם מסירת הדירה. אך הערבות אינה "מכסה" חיובים שלאחר מסירת הדירה. גם הצעת החוק לתיקון חוק המכר המבקשת להרחיב את אחריות הקבלן ל־30 שנה אינה מסייעת, שכן בהיעדר ערבות לטיב הבנייה לתקופת האחריות, ובמקרה של חברה שנסגרה, יישארו הרוכשים ללא מי שייתקן את הליקויים.
המחוקק לא השכיל למנוע מקבלנים להקים חברות נוספות חדשות לבקרים - אף שעומדות תביעות נגד החברות הקודמות שהקים. אין ספק שהדבר דורש תיקון חקיקתי - אם בהגבלת היכולת להקים חברות ואם בחיוב קבלן שכזה לתת ערבות גם לגבי תקופת הבדק והאחריות.
החברה חייבת מס והרישום נתקע
בעיה אחרת כרוכה באכיפת ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין. כשמדובר בחברה שהוקמה לצורכי פרויקט ספציפי ונעלמה עם השלמתו, קשה לאכוף עליה את ביצוע הרישומים. לעתים היא אף חייבת כספים לרשויות המס, דבר שמונע את גמר הרישומים. גם חובות אלו אינם "מכוסים" בערבות חוק המכר.
בעיה זו נפתרה חלקית בהוראת ביצוע של רשות המיסים, הקובעת כי במקרה של חברה שדיווחה על המכר, אם בית המשפט ייתן אישור פירוק ייתנו רשויות מיסוי מקרקעין אישור מס שבח להעברת הזכויות על שם הרוכשים. פתרון זה אינו מכסה חובות לרשות המקומית ולוועדה המקומית ואינו מתחשב בעלויות הפירוק שיושתו לרוב על הרוכשים.
כל עוד לא תתוקן החקיקה, כדאי לרוכשים להתייעץ בעו"ד לפני רכישה ולבדוק את זהות הקבלן המוכר. בכל הנוגע לקבלנים המחליפים חברות "כמו גרביים", יש לשקול את ההתקשרות בזהירות רבה, ולדרוש ביטחונות ראויים לחיובי הקבלן בשלב שלאחר המסירה, בנוסף לערבות חוק המכר.
הכותב הוא עו"ד ושותף במשרד בועז רוה המתמחה בתחום הנדל"ן
לא התפרסמו תגובות לכתיבת תגובה