מנכ"ל אמות: אפשר לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים למשרדים המוקמים היום בת"א

"בתחום המשרדים אנו מרגישים שיש זחילה ועלייה במחירי השכירות כתוצאה מביקושים שעולים על ההיצע הקיים. אנו מעריכים כי הביקושים יימשכו ויפגשו את הפרויקטים שאנחנו מקימים היום. אפשר לספור היום על כף יד אחת את הפרויקטים למשרדים בתל אביב שנמצאים בהקמה", כך אמר אבי מוסלר, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב אמות בכנס ת"א 100 Live2 של "כלכליסט" ואקסלנס בסקירת המתרחש בתחום הנדל"ן המניב בישראל.

מוסלר ציין כי "בתחום המסחר אנו רואים קניבליזציה של חברות מחו"ל במיוחד בתחום האופנה שפוגעות בחברות ובחנויות אופנה מקומיות. בתחום התעשייה אנו עדים לביקושים חזקים של חברות לאו-טק".

בהתייחס לאמות אמר מוסלר כי "לחברה נכסים בתחום הנדל"ן המניב בישראל בלבד עם נדל"ן בהיקף של 6 מיליארד שקל. מזה נדלן בשווי 3.4 מיליארד שקל לא משועבד. ה-NOI (רווח מהשכרת נכסים) גדל ב-2010 ב-19% ל-369 מיליון שקל, זאת לעומת 2009. ב-2011 אנחנו צופים שנגדל לרמות של 425-415 מיליון שקל ב-NOI".

"אמות פועלת בתחום הנדל"ן המניב למשרדים (41%) וקניונים וסופרים (45%). וכן אנו פועלים בתחום הפארקים התעשייתים. הפיזור הזה מספק עוצמה בעיתות משבר. רוב הנכסים שלנו נמצאים באיזור המרכז. 70% מהנכסים נמצאים באיזורי "הפריים של הפריים" עם שיעורי תפוסה חזקים מאד וזה חוזקה של אמות. הנכסים המניבים שקנינו הביאו לכך שגדלנו ב-NOI בקצב של 30% בשנה. לאמות מנועי צמיחה נוספים של אמות הם ייזום פרויקטים להשכרה ולא למכירה".

היתרון היחסי שלנו הוא בשווקים מתפתחים

"התחלנו לפעול בחו"ל בשנת 1991, ומאז אנחנו פעילים בעיקר מחוץ לגבולות ישראל בשלושה תחומים עיקריים - תשתיות, נדל"ו ושירותים פיננסיים. היתרון היחסי שלנו הוא בשווקים מתפתחים", כך אמר איתן רכטר, מבעלי השליטה בחברת האחזקות קרדן אן.וי".

לדבריו, קרדן אן.וי פועלת בשווקים אלו בעיקר במגזרים שנהנים מצמיחה של מעמד הביניים. "בשווקים בהם אנחנו פועלים אנחנו פעילים בצורה מאוד מובנית ובאמצעות עבודה קשה מאוד". רכטר מסביר כי הניהול של קרדן אן.וי במדינות בהן היא פועלת מבוצע באמצעות הקמת פלטפורמה מקומית. "אנחנו עושים זאת באחד משתי הדרכים הבאות - או באמצעות פעילות עם שותף מקומי, או על ידי הקמת פעילות מקומית לחלוטין".

עוד הוסיף רכטר, כי קרדן אן.וי פועלת בשווקים המתפתחים בעיקר על רקע התובנה כי מה שמזיז את הכלכלה העולמית היא בעיקר הצריכה, ובשווקים המתפתחים יש מעמד בינוני ההולך וגדל, ויחס חוב למאזן נמוך יותר מאשר בשווקים המפותחים. בתחום הנדל"ן קרדן אן. וי פועלת במזרח ומרכז אירופה באמצעות ג'י.טי.סי פולין, המתמחה בייזום וניהול של נדל"ן מניב. "כמחצית מנכסיה של ג'י.טי.סי פולין ממוקמים בפולין, מדינה הנהנית משיעור צמיחה גבוה יותר מאשר מדינות אחרות באזור".

ג'י.טי.סי פולין מנהלת נכסים מניבים בהיקף של מעל 532 אלף מ"ר . הזרוע השניה בתחום הנדל"ן של קרדן אן.וי בח"ול היא ג'י.טי.סי סין. "שם אנחנו פועלים בתחום הנדל"ן וגם בתחום המים" אמר רכטר והוסיף כי בסין מפתחת קרדן אן.וי מעל 3 מיליון מ"ר בערים לא הגדולות ביותר, אלא הקטנות יותר, בהן יש בין 5 ל-9 מיליון תושבים. "אנחנו נמצאים שם, בין אם זה בדירות או בקניונים. את הקניון הראשון שלנו בסין פתחנו בנובמבר 2010, וראינו איך עוברים בו תוך 8 שעות מעל 30 אלף איש. רכטר הסביר כי בתחום הנדל"ן יש הרבה מקום להגדלת הפעילות בסין. "אנחנו נמצאים שם ומתכוונים להמשיך לפתח את זה". רכטר התייחס גם לתחום התשתיות בו פועלת קרדן אן.וי באמצעות חברת תהל. "צבר ההזמנות של תהל נכון לסוף 2010 הוא מעל 900 מיליון שקל".

ננצל את השנה הקרובה לפיתוח עתודות הקרקע שלנו

"האיזון של נכסים ובנין נובע מהנכסים המניבים שלה מצד אחד ומעתודות הקרקע בהם אנחנו מחזיקים מצד שני", אמרהי סגי איתן, מנכ"לית החברה, במסגרת כנס ת"א 100 Live2 של "כלכליסט" ואקסלנס. 

"אנחנו משביחים את הנכסים שלנו ושומרים על השוכרים ובמקביל בונים באזורי הביקוש. אנחנו מתכוונים להרחיב את הנכסים המניבים ולנצל את עתודות הקרקע כדי לבנות בנייני מגורים ונכסים מניבים. אנחנו מאוד מאמינים בשוק הישראלי ונמשיך להשקיע בו", היא הוסיפה.

איתן התייחסה במיוחד לעתודות הקרקע בהן מחזיקה החברה באמצעות חברת מהדרין, יצואנית פרי ההדר הגדולה בישראל אשר עומדות על 14 אלף מ"ר, ולחברת נווה, זרוע הנדל"ן למגורים של החברה בישראל. "נווה היא אחד ממנועי הצמיחה של הקבוצה", אמרה.

בסך הכל, לפי איתן, הקבוצה מחזיקה בעתודות קרקע בהיקף של 800 אלף מ"ר ברחבי העולם ומעל למיליון מ"ר של נכסים מניבים המוחזקים על ידי החברות הבנות: גב ים, ישפרו, נווה מהדרין ו-BBC אינטרנשיונל שמרכזת את כל התחום של נכסים מניבים בעולם.

בנוגע להיבט הפיננסי אמרה איתן, "אנחנו שומרים על איתנות פיננסית לאורך זמן. ה-EBITDA בדו"חות של 2010 הגיע ל-500 מיליון שקל, תזרים המזומנים לכ-600 מיליון שקל והכנסות מדמי שכירות ב-2010 הגיעו ל-600 מיליון שקל. ההון העצמי שמיוחס לבעלי מניות הוא 1.9 מיליארד שקל. ההכנסות מדמי השכירות עלו מ-317 מיליון שקל ב-2005 ל-567 מיליון שקל ב-2010 כשבדרך הייתה לנו ירידה בגלל מכירת קניון גבעתיים ב-2009. גם תזרים המזומנים הוכפל בתוך 5 שנים. בנדל"ן להשקעה הגענו ל-6 מיליארד שקל שכוללים נכסים מניבים, נכסים בהקמה ועתודות קרקע".

בנוגע לפעילות הקבוצה בחו"ל אמרה איתן, "באפריל רכשנו את מטה HSBC שממוקם בשדרה החמישית  ואת בניין השיקגו BARNRYS שהוסיף לנו 32 מיליון שקל כבר השנה. אנחנו בונים פרויקט של 70 אלף מ"ר בווגאס שאת השלב הראשון שלו נפתח ברבעון הנוכחי".

בתחום המגורים בישראל אמרה איתן, "אנחנו מקדמים פרויקטים לפינוי בינוי ולדעתי זה אחד הפתרונות לנושא הדיור בישראל. פרויקט ראשון שלנו יצא כבר בחודש-חודשיים הקרובים".

"ב-2011 נמשיך למכור את המלונות שלנו"

"כולם מדברים היום על השקעות בארה"ב, אנחנו זיהינו את המגמה העולמית לפני כולם ונכנסנו לארה"ב כבר ב-2008 ונהינו מתשואות של 7%-10%", כך אמר דודי מחלוף: מנכ"ל משותף בחברת אלביט הדמיה, בשליטת איש העסקים מוטי זיסר.

מחלוף התייחס לפעילות הקבוצה ואמר, "אנחנו פועלים בחמש חברות נדל"ן שהוותיקה בהם היא חטיבת המרכזים המסחריים שנחשבת לגדולה בתחומה באירופה ומופעלת על ידי פלאזה סנטרס. בהודו יש לנו 6 פרויקטים בתחום המגורים והמרכזים המסחריים וגם שם אנחנו נחשבים כאחד היזמים הגדולים. חטיבה נוספת היא בתחום המלונות בעיקר במערב אירופה בחלקה בשותפות עם "ים סוף" של פפושדו. אנחנו פועלים גם בתחום הטכנולוגיה והמדיקל. ומושקעים בשתי החברות גמידה ואינסייטק".

מחלוף התייחס לרכישה האחרונה של אלביט הדמיה ואמר, "הגענו באמצעות השקעה של 120 מיליון דולר לרכישת חברה בשווי 1.5 מיליארד דולר ולשליטה בהנהלה שלה. את שנת 2011 היא תסיים עם תזרים שוטף של למעלה מ-100 מיליון דולר. מאז שרכשנו את החברה פרענו את חובות המטה שלה, הגדלנו את ההשכרות ושינינו את מבנה ההנהלה לחברה שעיקר עיסוקה הוא ניהול נכסים והשכרות".

לגבי הפעילות בארה"ב צייר מחלוף את מודל ההשקעה של החברה, אנחנו רוכשים נכסים דומיננטיים איכותיים מחזיקים בהם על ציר זמן ושבו אנחנו משביחים אותם וכעבור 3-5 שנים מוכרים את הנכסים. אנחנו לא מתעסקים עם נכסים בעייתיים אלא רק עם נכסים איכותיים בתמהיל שוכרים גבוה".

לגבי השוק העולמי אמר מחלוף, "אנחנו רואים התאוששות איטית במזרח אירופה, פתחנו שני מרכזים מסחריים בפולין ואנחנו מתחילים בפרויקט גדול מאד בסרביה. בהודו עברנו כברת דרך ארוכה אנחנו מתחילים בניה ומכירה של 1.2 מיליון מ"ר למגורים. בענף המלונאות, התחלנו לממש את המלונות והיעד הוא להמשיך לממש את המלונות שלנו ב-2011 כדי להציף הון לחברה".