צילום: צפריר אביוב
ועד הבית השתגע
בניינים רבים החליפו את ועד הבית המסורתי בחברת ניהול חיצונית. אבל הרווחיות הנמוכה בענף ניהול הבתים, שרווי בגורמים מפוקפקים, משאירה לעתים את הדיירים עם חובות עתק. המדינה בינתיים מסרבת לקחת אחריות
דיירי הבניין ברחוב הציונות 135 באשדוד התעוררו בוקר בהיר אחד לפני חמישה חודשים ומצאו את עצמם בפני שוקת שבורה: על לוח המודעות של הבניין נתלתה מודעה המבשרת כי חברת הניהול ג.ב. המשי אחזקות ושירותים, שאיתה התקשרו כארבעה חודשים קודם לכן, הפסיקה את פעילותה, וכי לבניין נצברו חובות בגובה אלפי שקלים. אף שהדיירים העבירו לחברה 200 שקל לדייר כדי לכסות את תחזוקת הבניין כמה חודשים קדימה, הבניין צבר חוב של יותר מ־4,000 שקל לחברת החשמל ועוד כ־5,000 שקל לחברת המעליות.
"אם לא תשלמו את כל הסכום, ינתקו אותנו מהחשמל והמעלית תושבת", נכתב במודעה שתלתה נציגות הדיירים. "השאירו אותנו ארבעה ימים בלי חשמל, בלי מעלית ובלי מים חמים", מספר דייר בבניין. "אף אחד לא הגיע להודיע לנו שהם מפסיקים את העבודה, הם פשוט נעלמו ואנחנו נאלצנו לשלם את החוב". למרבה הצער, זו לא היתה הפעם הראשונה שדיירי הבניין נאלצו לכסות על החובות שהותירה חברת הניהול - רק שנה קודם לכן הכריזה על פירוק חברת אחזקת המבנים צ.ד.א שטיפלה בבניין, אחת מחברות הניהול הגדולות באשדוד שניהלה כ־150 בתים. החברה פורקה על רקע צבירת חוב בהיקף של כ־5 מיליון שקל לרשות המסים, ודיירי הציונות 135 ספגו חוב של כ־200 שקל לדייר בשל חוב שלא שולם לחברת החשמל.
דיירי רחוב הציונות לא לבד. לדברי יו"ר האיגוד הישראלי לניהול בתים ומבנים תמיר מינץ, בשנתיים האחרונות הגיעו לאיגוד פניות רבות מצד דיירים שנפגעו כתוצאה מהתקשרות עם חברת ניהול. "זה לא קורה בבניין אחד או שניים", אומר מינץ. "יותר מ־250 חברות ניהול ואחזקה פועלות בארץ. התחום הזה קורץ להרבה אנשים כי הוא נראה פשוט לתפעול. אנשים חושבים שאם הם ניהלו את ועד הבית בבניין שלהם בהצלחה, אז הם יכולים כבר להקים חברה ולהרוויח מזה כסף קל, ואין אף אחד שעומד בדרכם".
"חברה בקשיים מקצצת בתחזוקה"
"הדבר הראשון שחברת ניהול תחסוך בו, כשהיא נקלעת לקשיים כלכליים, הוא השירותים שסמויים מן העין", אומר מינץ. "כשחברה מתמחרת את דמי הניהול נמוך יותר מחברות אחרות בשוק, הדיירים מאמינים שעשו עסקה טובה; אבל במקרים רבים, לאחר כמה חודשים הדיירים מבינים שהחברה לא שילמה לספקים ונעלמה מהשטח. אז הם מגלים שהבעיה הכי קטנה שלהם היא שהבניין לא נקי או שהגינה לא מטופחת, כי הבעיות הגדולות יותר כמו התחזוקה של המעליות או מערכת המים בבניין פתאום עולות על הפרק".
הבעיה עם חברות הניהול, לדברי מינץ, היא הקלות שבה אנשים יכולים להקים אותן. "התחום הזה לא מוסדר", הוא אומר. "בתיאוריה, את יכולה מחר בבוקר לפתוח חברת ניהול וללכת לנהל את מגדלי אקירוב, אפילו שניהול ואחזקה של בניין זה תחום שמצריך ידע רב. חברות ניהול רבות שנכנסו לשוק בשנים האחרונות הפסיקו את הפעילות אחרי זמן קצר. חלק חשבו שלנהל חברה כזו זה קלי קלות, ומצאו את עצמם מודיעים על פשיטת רגל. במקרים גרועים יותר מדובר במקרים של עוקץ ורשלנות".
לפי נתונים שמציג מינץ, גם דיירי בתים שחברת הניהול שלהם ממשיכה בפעילות שוטפת עלולים לגלות שהיא חוסכת בשירותים מסוימים. בבדיקה שערך האיגוד הישראלי לניהול בתים בכ־100 בתים, נמצא כי 67% מהם לא עברו בדיקה שוטפת של המערכות בבניין מיום האכלוס שבו נבדקו על ידי מכון התקנים. לדברי מינץ, הסיבה לכך היא התחרות הפרועה בשוק. "החאפרים והשחקנים החדשים עובדים בשוק תחרותי, ולכן הם מתמחרים את דמי הניהול נמוך ככל האפשר, עד שהם מגלים שהם חייבים לחסוך במשהו כי הסכומים שהם גובים לא מספיקים כדי לתחזק בניין באופן ראוי", הוא אומר.
ועד הבית צריך להמשיך לפקח
דיירי רחוב הצופים 16 בראשון לציון מצאו את עצמם עם בור של 20 אלף שקל שהשאירה לחובתם חברת הניהול כפיר י.ד. החברה הישראלית לשירותים. גם כאן חברת הניהול לא הודיעה לדיירים באופן רשמי על הפסקת הניהול, והם נאלצו לגלות זאת בעצמם.
"את הצ'קים שנתנו להם לא אפשר היה לבטל", אומר יו"ר הוועד של הבניין שלומי (שם המשפחה שמור במערכת). "למזלנו שילמנו רק שלושה חודשים מראש ולא חצי שנה או שנה כמו שעושים בבניינים אחרים. לא הגשנו תביעה בגלל ההוצאות הרבות, לא היה ממי לגבות את הכסף, זה חסר משמעות". לדבריו, גם בזמן שהחברה עדיין סיפקה את שירותיה, מצב התחזוקה של הבניין לא היה מספק. "הניקיון שאף לאפס. היתה פה תקופה שלא היה ביטוח על הבניין. למדנו את הלקח ואנחנו כבר לא סומכים על אף חברת ניהול. היום הניהול נמצא בידיים שלנו".
מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור ראובן צדוק מסר ל"כלכליסט" כי בעייתיות חברות הניהול היא תופעה מוכרת, וכי לאחרונה התמודדה האגודה לתרבות הדיור עם כמה מקרים שבהם נטשה חברת הניהול את הדיירים והשאירה אותם להתמודד עם חובות עתק. צדוק מציע לדיירים למזער נזקים ולא לוותר על השליטה של ועד הדיירים. לדבריו, על נציגות הדיירים מוטלת החובה להמשיך ולנהל את הבית המשותף כדי לפקח על פעילותה של חברת הניהול, ולהגן על האינטרסים של הדיירים.
כפי שאומר מינץ, בחלק מהחברות מדובר בהתנהלות רשלנית של חברות הניהול שבאות "לגזור קופון" על חשבון הדיירים, אך יש גם חברות שניסו להעניק שירות טוב ונכנעו לתחרותיות הגבוהה ולרווחיות הנמוכה של השוק. תנאי השוק הקשים של ענף ניהול ואחזקת הבתים המשותפים מאלצים חלק מהחברות להיסגר, ולהשאיר את הדיירים לאסוף את השברים. כזה היה המקרה של דיירי רחוב כרמל 5 ברחובות, שנאלצו להתמודד עם הפסקת פעילותה של חברת הניהול נוה ניהול ואחזקות, שהתקשרה עם כמה בניינים ברחוב.
לדברי חבר בוועד הבניין, נוה העניקה לדיירים שירות במשך ארבע שנים ממועד האכלוס ברמה שהיתה לשביעות רצונם, אך לאחרונה הודיע נציג מטעם החברה כי היא לא תוכל להמשיך בפעילותה. "הם אמרו לנו שמישהו עקץ אותם, גנב אותם ושהמצב של החברה לא מאפשר כרגע המשך פעילות. הם המליצו לנו לעבור לחברה אחרת", מספר חבר הוועד, אבל מוסיף כי במקרה שלהם החברה נהגה כלפיהם בהגינות ולא השאירה את הבניין בחובות.
הספקים גובים את החובות מהדיירים
חלק ממקימי חברות הניהול נכנסו לענף מתוך אמונה כי הוא מגלגל כסף גדול, אך גילו במהרה כי הכסף מתגלגל אבל לא מגיע לכיסם בגלל הוצאות כבדות שנדרשו לתחזוקת הבניינים. כזה היה המקרה של חברת כפיר י.ד, שבעליה אף פנו לעזרת תוכנית הטלוויזיה של הקואצ'ר אלון גל. בפרק ששודר לפני פחות משנה סיפרו בעלי החברה על הקשיים שאליהם נקלעו, כשמבדיקת התוכנית עלה כי החברה הוציאה בחצי שנה כרבע מיליון שקל בזמן שהכנסותיה הסתכמו ב־120 אלף שקל בלבד. "לעסק צעיר - התמונה מדאיגה", סיכם גל.
משיחות עם ועדי בתים שהתקשרו עם כפיר י.ד עולה כי החברה נמכרה לבעלים אחרים, והמשיכה לתת שירות עד שנציגיה נעלמו והפסיקו לענות לטלפונים. לטענת לקוחותיה, החברה אף השאירה מאחוריה חובות לספקים שונים. כך למשל, חברת המעליות ישראליפט עדיין ממתינה להסדר חוב של כ־36 אלף שקל שהשאירו בעלי כפיר.
"אני יכול להעיד כי רק מבדיקה שטחית יש 28 חברות ניהול שחייבות לי סכומים שמגיעים לכ־3 מיליון שקל, והן נעלמו ולך תמצא אותן", אומר מנכ"ל חברת המעליות ישראליפט חובב חדד.
כשחדד נשאל האם הגיש תביעות נגד בעלי החברות שנעלמו, הוא צוחק בייאוש. "זה מרדף שנועד לכישלון והוא גם עולה לא מעט כסף", הוא אומר. "בחברה לא עונים, הם מחליפים בעלים, מחליפים חשבונות בנק, זה תחום פרוץ לגמרי. ברגע שהבנו שמדובר בשיטה, התחלנו להגביל את החברות שאנחנו עובדים איתן. אנחנו מבקשים תשלום בשוטף פלוס 30 ולא 90 כמו שהיינו נותנים פעם, כדי שאם צ'קים יחזרו נדע לזהות את זה תוך זמן קצר".
גם סיימון חילו, בעל חברת משאבות המים לחץ משאבות, הפנים את הסכנות בתחום לאחר שנתקל בחברות שלא כיבדו את הצ'קים שניתנו לו. "אני נזהר ומבקש צ'ק מיד בסיום עבודה, אחרת אני לא נותן שירות", הוא מסביר.
הניסיון העגום של הספקים גרם להם גם לייצר מנגנוני בטיחות שידלגו מעל חברת הניהול במקרה שתיעלם מהשטח, ויאפשרו להם לגבות את החוב ישירות מהדיירים. לטענת חדד, החברה בניהולו לא זנחה ולו בניין אחד, גם אם זה ננטש על ידי חברת הניהול, בגלל מחויבותה לחיי אדם. עם זאת, החברה נוהגת לחתום על מתן השירות גם מול נציגות הדיירים, כך שבמקרה של בעיה הם ייקחו אחריות וישלמו את החוב בעצמם. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי ברוב הבניינים שננטשו בידי חברת הניהול היה קיים נוהל דומה עם חברת החשמל, שדורשת חתימה של הדיירים במקרה שהבניין צובר חובות.
בעלי נוה ניהול אסי גיגי מסר כי במהלך רכישת החברה הוא הבין כי היא נמצאת בקשיים וחובות, ולכן הגיש בקשה לבית המשפט לבטל את העסקה מול הבעלים הקודמים חדוי נוה. הדיון בבקשה נקבע לחודש ספטמבר. נוה עצמו מסר כי מעולם לא היה בעלי החברה ורק ניהל אותה בפועל. "החברה סיימה את פעילותה כשהיא רווחית, והיא רשומה על שם גיגי ושותפיו מאמצע נובמבר 2010. ההחלטה להפסיק את פעילותה מוזרה בעיניי", דברי נוה.
בשיחה שערך "כלכליסט" עם ג.ב המשי טענה נציגת החברה כי החברה עדיין פעילה אך לא השיבה לבקשה לתגובה. מכפיר י.ד טרם נמסרה תגובה.
31 תגובות לכתיבת תגובה