בדרך למעלה: משולש הרחובות יפו, בן יהודה וקינג ג'ורג' בירושלים

מרכז ירושלים - שבמרכזו משולש הרחובות יפו, בן יהודה וקינג ג'ורג' עובר שינוי שהופך את הכותרת - "בדרך למעלה" לרלבנטית מתמיד. לצד הפרויקטים של הרכבת הקלה, הקמת תשתיות שונות, ניקוי הבתים והוצאת התחבורה הפרטית מחלק גדול מהמתחם, צפוי האזור ליהנות מהקמתם של כמה פרויקטים שאפתניים של מגורי יוקרה, שצפויים ליצור שינוי של ממש בהרכב האוכלוסייה במתחם.

כפי שזה נראה כיום, בתוך שנים ספורות עיקר האוכלוסייה באזור, שרובו מאוכלס כיום על ידי תושבים ותיקים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך, יישלט בידי תושבי חוץ, תושבי שכונות יקרות מאוד בעיר שיבחרו לעבור אליו וסטודנטים.

הדיבורים בעיריית ירושלים על הצורך בטיפול באזור החלו כבר בתחילת העשור שעבר, אך עד לחציו השני לא נעשה כלום. ב־2005 הבינו יזמים ומתווכים זריזים כי יש סיכוי של ממש שתוכניות העירייה יהפכו במרוצת הזמן למציאות, והחלו רוכשים בהדרגה שטחים מעטים שנותרו במתחם ומקבצי דירות ישנות.

צילום: מיקי אלון

האזור, שנחשב במשך עשרות שנים למתחם עני מאוד של אוכלוסייה מזדקנת, עבר שינוי דמוגרפי ראשון לפני כשש שנים כאשר עיריית ירושלים החלה לתת מלגות לסטודנטים שהיו מוכנים לעבור אליו - עניין שהקפיץ מאוד את פעילות ההשקעה הפרטית בדירות.

מעבר לפיתוח המואץ של המתחם, שבו כבר קיימים כמה מוסדות חינוך בולטים ובהם מכללת הדסה, תיכון אנקורי ומרכז חינוכי לנוער, מתוכננת העתקת פעילות בית הספר הגבוה לעיצוב בצלאל למתחם במגרש הרוסים.

עליזה פרידלנד ורפי בלוך מסוכנות רי/מקס חזון מספרים כי כיום כ־70% מהדירות הישנות במתחם הרחובות נמצאות בידי משקיעים ומושכרות בעיקר לסטודנטים. לדבריהם, הקפיצה הגדולה במחירים אכן התרחשה בעקבות תקצוב הסטודנטים.

"מחירי השכירות זינקו מאז בעשרות אחוזים והם עומדים כיום על 1,500-1,600 שקל לחדר בדירות מוזנחות. כ־1,500 סטודנטים הגרים בדירות במתחם מקבלים מלגות מיקום כאלה מעיריית ירושלים. בין השאר הביאו עמם הסטודנטים תופעה של חלוקת דירות כמו בגוש דן", הם מאשרים. אך השניים מעריכים שזו רק ההתחלה, ושהפרויקטים החדשים הקמים בפאתי המשולש של מרכז העיר יביאו לעליית מחירים דרמטית במתחם כולו בשנים הקרובות.

בין היזמים שסימנו את האזור בולטת אפריקה ישראל מגורים שבשליטת לב לבייב, שבונה פרויקט גדול בעל 131 דירות בגדלים שונים, הכולל מרכז מסחרי של 1,000 מ"ר ו־40 חדרי מלון. הפרויקט ממוקם סמוך לבית אנה טיכו ההיסטורי, ברחוב הרב קוק. אפריקה אף מתכננת באזור פרויקט שני במתחם של 70 דירות יוקרה, ועוד כמה עשרות חדרי מלון ברחוב שטראוס.

אייל חכם, סמנכ"ל החברה, מספר כי המחירים שבהם החלו יזמים למכור לאחרונה דירות בפרויקטים באזור נעים סביב 25 אלף שקל למ"ר. הוא מעריך כי עד סוף 2012 הם יגיעו ל־38-35 אלף שקל למ"ר.

בנוסף לבנייה של אפריקה מגורים מתוכננים במתחם עוד פרויקטים, וכולם מיועדים לדירות יוקרה. חכם מגלה כי אף שהחברה העריכה כי כל הפרויקט יימכר לתושבי חוץ, נמכרו בו עד כה 83 דירות אשר 17 מהן נרכשו על ידי ירושלמים. בינתיים, מספר בלוך כי בשנה האחרונה מציאת דירות ישנות לרכישה במתחם הפכה למשימה לא פשוטה. "רוב בעלי הדירות הבינו את הפרנציפ ומסרבים להיפרד מהן".