אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ועידת הנדל"ן 2011 - רוכשי הדירות זוכים להגנת המחוקק צילום: בועז אופנהיים

ועידת הנדל"ן 2011 - רוכשי הדירות זוכים להגנת המחוקק

התיקון לחוק המכר לדירות, שנכנס לתוקף בחודש שעבר, מסדיר היבטים שונים במערכת היחסים שבין היזם לקונה הדירה, תוך שהוא מטיל גזירות חדשות על יזמי הנדל"ן

11.05.2011, 08:08 | עו"ד רונן מאור

חוק המכר (דירות) התשל"ג (1973) נועד להסדיר היבטים שונים בעסקאות של מכירת דירות על ידי יזם לרוכש, תוך הגנה על זכויות הרוכש. החוק מטפל בכמה היבטים במערכת היחסים שבין היזם לרוכש: חובת צירוף מפרט לחוזה המכר, קביעת תקופות הבדק, והאחריות של היזם בקשר לדירה ולמערכותיה.

ההגנה על זכויות הרוכש מושגת באמצעות ההוראה הקובעת כי לא ניתן להתנות את הוראות החוק אלא לטובת הקונה. בחודש מרץ השנה התקבל בכנסת תיקון מספר 5 לחוק, תיקון שנכנס לתוקף באפריל השנה. הצעת החוק קבעה כי תיקון זה נדרש, לאחר שהתברר כי החוק בנוסחו ערב התיקון אינו מספק הגנה מספקת על הרוכש.

תיקון 5 לחוק קובע אחריות ישירה של היזם כלפי כל מי שרכש את הדירה במסגרת תקופות האחריות והבדק, לרבות רוכש יד שנייה, רוכש יד שלישית וכן הלאה. כלי זה אמור להקל על מי שרכש דירה מיזם ומעוניין למוכרה הלאה, וזאת בתוך תקופות האחריות החלות על היזם לפי הוראות החוק.

תיקון נוסף לחוק מתייחס לזמן מסירת הדירה. במסגרת הסכם מכר, היזם מתחייב למסור את הדירה במועד משוער הנקוב בחוזה. לרוב, הדירות הנמכרות על ידי היזם נמכרות עוד טרם תחילת הבנייה או במהלכה. בנסיבות אלה, שבהן השלמת הדירה תלויה בתחזיות שונות של התקדמות הבנייה, רוב היזמים נוהגים לשמור לעצמם תקופת חסד שבמהלכה יש להם האפשרות לדחות את מועד המסירה בעת התרחשות אירועים שונים הקבועים בחוזה המכר.

בדרך כלל קיימות שתי סיבות לעיכוב: האחת, עיכוב לפרק זמן של עד 90 יום ללא כל סיבה; והשנייה, עיכוב לכל משך זמן הנובע מעיכובים שאינם תלויים ביזם - למשל שביתות ארציות של עובדי היזם, צווים ממשלתיים שונים או מחסור ארצי בחומרי עבודה.

רוב היזמים מתחייבים לשלם לרוכש פיצוי קבוע מראש בגין האיחור. לעתים היזם יתחייב לשלם את הפיצוי רק לגבי התקופה שלאחר תום תקופת החסד. כמו כן, ישנם יזמים שיעדיפו לשלם את הפיצוי על דרך התחשבנות בעת התשלום האחרון, כלומר כאשר הדירה מוכנה למסירה. תיקון 5 לחוק קבע כמה כללים משמעותיים לעניין זה.

איחור במסירה יעלה ביוקר

ראשית, נקבע כי משך האיחור במסירה מכל סיבה שהיא לא יעלה על 60 יום. שנית, נקבע כי הפיצוי המגיע לרוכש בגין העיכוב יהיה פיצוי עונשי ביחס לדמי שכירות ראויים לדירה דומה ובאותו אזור. תיקון 5 לחוק קבע פיצוי של פי 1.5 מדמי השכירות הראויים למשך 8 חודשי איחור ראשונים, ולאחר מכן הפיצוי יעמוד על פי 1.25 מדמי השכירות הראויים. כלל זה קובע נוסחה אבסורדית שלפיה הפיצוי שאותו חייב היזם לשלם קטן ככל שהאיחור גדול יותר.

כמו כן נקבע כי על היזם לשלם את הפיצוי באופן שוטף ולא להמתין להתחשבנות סופית. בנוסף נקבע כי במקרה שיש איחור העולה על 60 ימים, היזם חייב לשלם את הפיצוי אף בתקופת 60 הימים הראשונים. הוראה זו באה כדי שלרוכש יהיה אמצעי כספי נזיל למציאת פתרון דיור חלופי, שנכפה עליו עקב איחור היזם.

תיקון משמעותי נוסף בחוק נוגע לכתב הוויתור שעליו חותמים הרוכשים. לעתים, יזמים יבקשו להתנות את קבלת הדירה בידי הרוכש באישור כי הדירה לשביעות רצונו וללא ליקויים. בד בבד יידרש הרוכש להצהיר כי הוא מוותר על כל הטענות כלפי היזם. התיקון לחוק קובע כי אין תוקף לכתב ויתור כזה, גם אם נחתם על ידי הרוכש.

על היזם לתקן את הליקויים

התיקון לחוק נוגע גם בבעיה כאובה - ליקויים שמתגלים בדירה לאחר מועד המסירה. התיקון קובע כי הרוכש רשאי לתקן בעצמו את הליקוי תוך חיוב היזם בעלויות התיקון במקרה שמדובר בליקוי שחוזר על עצמו במהלך שנתיים, וזאת לאחר שתוקן על ידי היזם לפחות פעם אחת. בנוסף, הרוכש יוכל לחייב את היזם בעלות התיקון גם אם היזם לא תיקן אותו תוך זמן סביר.

במסגרת התיקון לחוק הוכנס גם סעיף שנוגע לקציבת מועדי הרישום. החוק בישראל קובע שכל עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום בטאבו. כיום, נראה כי יש לא מעט יזמים שלא נותנים את הדעת והחשיבות המתבקשות למשימת רישום זו. המדינה מנסה לפעול באופנים שונים להגברת המודעות לעניין. כך למשל, בעבר הוטלו מגבלות על "סרבני רישום" באשר לאפשרות להשתתף במכרזי קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל. התיקון קובע חבות לסיים את רישום הבניין ובהמשך את הדירה על שם הרוכש, תוך פרק זמן של עד 18 חודשים מהמועד שבו ניתן הדבר לביצוע.

שינוי משמעותי בתיקון לחוק נוגע בניסיון לצמצום אחריות היזם בקשר לליקויים מבניים. עד למועד כניסתו לתוקף של תיקון 5, אחריות היזם בגין ליקויים מבניים - שמכונה בחוק כ"אי־התאמה יסודית" - לא היתה מוגבלת בזמן. המדובר בליקויים הקשורים בחלקי הבניין ונוגעים להבטחת יציבותו ובטיחותו.

במסגרת התיקון לחוק, שדולת הקבלנים הפעילה לחצים כדי לצמצם את משך האחריות, ובסופו של דבר לכאורה הצליחה בכך, שכן החוק תוקן באופן שמגביל את האחריות לליקוי המבני למשך 20 שנה ממסירת הדירה. ואולם, במסגרת התיקון לחוק נקבע כי אם נמצא ליקוי מבני אף מעבר לתקופת 20 השנה, שמקורו בתכנון, בעבודה ובחומרים, הרי שאחריות היזם נותרת לא מוגבלת בזמן.

הצלחה חלקית לקבלנים

על פניו נראה כי כל ליקוי מבני יסודי מקורו יכול להיות בתכנון, בעבודה או בחומרים. הנה, אם כן, לא ברור אם היזמים השיגו מבוקשם, וימים יגידו כיצד בתי המשפט יפרשו הוראות אלה.

בעיה קשה אחת בתיקון לחוק נובעת ממועד כניסתו לתוקף. התיקון נכנס לתוקף באפריל השנה, ואולם, התיקון לחוק קובע כי הוראותיו לא יחולו על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני כניסת החוק לתוקף.

נוצר מצב שבו בבניין אחד, שבנייתו טרם הסתיימה, יחולו הוראות מסוג אחד על מי שחתם על חוזה לפני שהחוק נכנס לתוקף, והוראות פרו־רוכש מסוג מחמיר יותר על מי שחתם חוזה לאחר כניסתו לתוקף. סיטואציה מוזרה זו מביאה לכך כי מצבם של דיירים שונים באותו בניין יהיה שונה באופן מהותי.

הגם שעל פניו כוונת המחוקק היתה שלא להטיל מגבלות חדשות על כתפי היזם באופן רטרואקטיבי, נראה כי יצור כלאיים זה עשוי ליצור נקודות חיכוך רבות בין היזמים לרוכשים. ייתכן שנכון היה לקבוע אחת משתי הקביעות הבאות: : האחת, כי החוק יחול על בניין חדש שטרם נמכרו בו דירות נכון לאפריל; והשנייה, כי הוראות החוק יחולו על כל דייריו של בניין שבנייתו החלה נכון למועד תחילת החוק, ללא תלות במועד חתימת החוזה עם הרוכש הספציפי.

לסיכום, אין ספק כי לשון החוק מבטאת רצון לשפר את מצב הרוכש אל מול היזם, כאשר האחרון נתפס כחזק מבין השניים. עם זאת, חלק לא מבוטל מהתיקון מאמץ, ולעתים גם קצת משכלל את העמדה השלטת בבתי משפט בלי חידוש משמעותי.

הכותב הוא שותף במ. פירון ושות' עורכי דין ונוטריונים

להרשמה לוועידת הנדל"ן לחץ כאן

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות