תרחיש הקיצון של בפמן: התנאי למשבר: 10% אבטלה

למרות דברי ההרגעה גם בפמן הקפיד לבנות תרחיש קיצון של משבר נדל"ן. "כדי להגיע לתרחיש הזה חייבים להתממש שלושה גורמים בו־זמנית: הרעה ניכרת במצב המשק ועליית שיעור האבטלה מ־6% ל־10%; עלייה משמעותית בהיצע הדירות ל־60–70 אלף התחלות בנייה; ועלייה ניכרת בריבית על המשכנתאות", הוא מפרט.

"הטריגר המאקרו־כלכלי, שלפיו משהו לא טוב קורה בכלכלה ונרשמת עלייה משמעותית בשיעור האבטלה, הוא הגורם המשמעותי ביותר. זאת מאחר שמוסר התשלומים בתחום המשכנתאות בישראל הוא גבוה: כל עוד אנשים יכולים, הם משלמים. התרחיש הזה, של 10% אבטלה בתוך זמן קצר, קיצוני מאוד".

איך קובעי המדיניות צריכים לנהוג כדי למנוע מתרחיש קיצון להתממש?

"בוא נראה מה היה לנו עד עכשיו: בגלל בעיה ריאלית של מחסור בהיצע דירות חווינו תיקון ריאלי של המחירים. בנקודת הזמן הנוכחית אנחנו ממש בשיא התיקון, ולכן הדברים נראים כל כך חריפים וחריגים. הדבר המרכזי שעומד כרגע על הפרק הוא לדאוג שלא נגיע למצב שבו התיקון הריאלי יהפוך לתיקון בעל נופך אחר, ומצד שני שעליית המחירים לא תיצור התלהבות יתר בקרב יזמים, ואז אנחנו עלולים להגיע למצב שיביא לתיקון בכיוון השני.

"ארבעת השחקנים המרכזיים בשוק - הממשלה, בנק ישראל, הבנקים והיזמים - צריכים לפעול בתיאום כדי לוודא שהשוק יתכנס ל'נחיתה רכה' ולא לתנודה קיצונית לצד כזה או אחר. הייתי מצפה לראות שלקראת 2012, קצב העלייה הממוצע של מחירי הדירות ילך ויתמתן באופן הדרגתי, ובמהלך 2012 המחירים פחות או יותר יתייצבו".