למה הנדל"ן במזרח אירופה לא מתאושש?

בזמן שמחירי הנדל"ן בישראל מוסיפים לעלות, ובחלק ממדינות צפון אמריקה ומערב אירופה נראים סימני התאוששות, נראה שמרבית מדינות מזרח אירופה עדיין מוסיפות לדשדש בביצת נדל"ן שמתקשה להפוך לקרקע פורייה וצומחת. הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא ככל הנראה רומניה, שוק נדל"ן שרווי גם בשחקנים ישראלים. חמש חברות נדל"ן ישראליות הפועלות במזרח אירופה כתבו בדו"חות הכספיים כי מזרח אירופה שרויה עדיין בהאטה משמעותית. כך לדוגמה ציינה קבוצת אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב. "שוק הנדל"ן הרומני שרוי עדיין בהאטה משמעותית. ב־2010 נמשכה מגמת הירידה במחירי הדיור, והתחזית הנוכחית צופה המשך ירידת מחירים במטרה להתאימם לציפיות הצרכנים".

להרשמה לוועידת הנדל"ן ליזמות עסקית ב-16.5.11 לחצו כאן

קיפאון בשוק האשראי

תמונה דומה מצטיירת מדו"חות אדמה הולדינג. "המשבר הכלכלי העולמי הביא לקיפאון בשוק האשראי ברומניה, לירידות מחירים חדות ולעלויות מימון גבוהות יותר בשל הקושי בקבלת מימון בנקאי. תנאי האשראי החדשים שנוצרו ברומניה הובילו להאטה משמעותית בביקושים, והם מאיימים לחסום את הגישה להלוואות פיננסיות, הנושאות גם כך עלויות גבוהות". חברת ניו הורייזון כתבה כי "הריבית הגבוהה על המשכנתאות ברומניה והדרישה להגדלת ההון העצמי מגבירות את חשש המשקיעים לרכוש דירות".

נעם פימקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, מעריך כי "המחירים ברומניה, בולגריה וסרביה הגיעו לשפל, ולא אמורים לרדת עוד. אמנם כרגע עדיין לא נראה שיפור בשכר הדירה שניתן לגבות מן השוכרים, אבל הצפי הוא כי ההידרדרות נפסקה. שוקי הנדל"ן היוו שיקוף של מצב הכלכלה בעקבות המשבר, וגם פרויקטים שהושלמו נאלצו להסתפק בתפוסה חלקית בלבד בשל עודף היצע בשוק, דבר שהוביל גם לירידות משמעותיות בשכר הדירה".

חברת אחרת שפעלה ברומניה, נאנט נדל"ן, ציינה בדו"חות כי הקפיאה את פעילותה במדינה עד לקבלת סימני התאוששות. מנכ"ל נאנט אוסקר כצנלסון מסביר כי "רומניה תקועה חזק מאוד בבוץ. לא נערכו שם שינויים במדיניות או בחוק, כך שאין משכנתאות לדיירים, ואין בנייה כי אין יכולת לרכישה. מעמד הביניים נמצא במצב רע מאוד, הרצון לקנות דירה הוא אחרון ברשימת השאיפות של הזוגות הצעירים. שוק המשכורות לא כולו 'לבן' אז קשה מאוד לקבל משכנתה. אני לא מאמין שבשנתיים־שלוש קרובות השוק שם יתאושש".

חברה נוספת שמתקשה להתמודד עם מצב הנדל"ן המדשדש במזרח אירופה היא אלביט הדמיה, שחשופה לרומניה, הונגריה וצ'כיה באמצעות פלאזה סנטר. האנליסטית לנה איצקוב, מלידר שוקי הון, מסבירה כי "אלביט תלויה מאוד בהתאוששות הכלכלית ברומניה ובהונגריה, שם גם נמצא צבר הקרקעות הגדול שלה. בפן החיובי הקרקעות הללו נקנו בהון עצמי, כך שלחברה אין חוב משמעותי שלוחץ אותה, וזו נקודת אור.

"אלביט הדמיה הגיעה למשבר הפיננסי במצב טוב: לפני המשבר, במהלך 2007, החברה מימשה את מרבית הנכסים שלה בתזמון מצוין, שאלמנט המזל לא נעדר ממנו. עם זאת, היא נתקעה בגלל הצורך בליווי בנקאי אותו היה קשה מאוד להשיג. היא הקפיאה את כל הפרויקטים ופעלה לאט ובעזרת מימון נקודתי. כרגע לאלביט ארבעה נכסים קטנים פעילים, ומדובר במצב לא פשוט".

הגיעו לתחתית

עו"ד רוני בר ניר, המנהל את משרד עורכי הדין פירון ושות' ברומניה זה 15 שנה, מסביר כי "במהלך התנפחות בועת הנדל"ן ברומניה, חברות זרות מכרו זו לזו שטחי נדל"ן גדולים אבל לא בנו בפועל, כי בכל פעם ששקלו בנייה, הן גילו שיהיה משתלם יותר כלכלית למכור את הקרקע. הרומנים כועסים מאוד על הישראלים והספרדים שניפחו את הבועה הזאת. כתוצאה מכך נוצר מחסור נוראי בדירות. אנשים זקוקים לעוד ועוד דירות, ואף אחד לא בנה אותן. כיום מדובר על צורך מיידי לכ־100 אלף דירות.

"הממשלה הרומנית הכריזה בשנה שעברה על תוכנית פרימה קאזה (בית ראשון), המאפשרת לכל רומני לרכוש את דירתו הראשונה בהלוואה מבנק בערבות מדינה בסכום מקסימלי של 70 אלף יורו. בנוסף, זכאים מרבית הרומנים להלוואות ממקום העבודה בהיקף של כ־10,000 יורו, והממשלה הרומנית הפחיתה את המע"מ על הדירה הראשונה מ־24% ל־5% בלבד. אף רומני נורמלי לא מוותר על ה־19% שהוא מקבל מתנה מהמדינה. כשמצרפים את הנתונים הללו, מקבלים שוק שהוא שוק חד־משמעי - בלעדיות כמעט מוחלטת של הדירות הקטנות".

לעומת זאת מזכיר עו"ד בר ניר כי "למרבה הצער, בתקופת הבועה בנו דירות גדולות ומפוארות שלציבור הרומני אין כסף לקנות, אז יש פרויקטים רבים שעומדים סגורים. לרומנים אין תודעת חיסכון, ולכן אין להם יכולת לקנות דירות במאות אלפי יורו, לא מדובר בשוק התל אביבי".

לגבי המעורבות הישראלית בשוק הנדל"ן המקומי אומר עו"ד בר ניר: "נוצרה התפכחות לאחר התפוצצות הבועה. כמה יזמים ישראלים גדולים וחברות בנייה ישראליות גדולות לקחו את הפרויקטים שלהם, שהוקפאו והבנייה בהם לא החלה, ועשו בחצי השנה האחרונה תכנון מחדש כדי להתאים את הדירות לתנאים של הפרימה קאזה, וכך הם יוכלו לצאת לבנייה ולגרוף רווחים".

פולין יוצאת דופן

נראה כי אפשרויות מבטיחות יותר מציע שוק הנדל"ן הפולני. פימקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, מסביר כי "יש מדינה אחת יוצאת דופן בכל מזרח אירופה, וזו פולין. המדינה היחידה באירופה כולה שהציגה צמיחה ב־2009. מדובר בכלכלה טובה, נקודת האור של מזרח אירופה".

מנכ"ל נאנט אוסקר כצנלסון מסביר כי "בפולין לא היה משבר. המדינה חזרה לעצמה במהירות עם מתן משכנתאות מלאות ומכירות שהגיעו לרמה שהיתה ב־2008, לא הורגש משבר בכלל. פולין עובדת קשה מאוד. המשבר עבר לידה ולא נגע בה".

כצנלסון הוסיף כי "הלכנו חזק על פולין וזה הוכיח את עצמו. במהלך השנתיים האחרונות הגדלנו את הפעילות שם באופן משמעותי וכרגע אנחנו נמצאים עם 1,400 יחידות דיור בבנייה, כשהמטרה שלנו להגיע ל־2,000 יחידות דיור עד סוף השנה. מדובר בשוק חזק וטוב. בזמן שברומניה הפעילות קפואה, כאן מדובר בהתפתחות משמעותית".

גם דו"חות החברות משקפים את מצבה הטוב של הכלכלה בפולין. בדו"חות אפריקה נכתב כי "המשבר הכלכלי ושיעור הריבית הגבוה הביאו לירידה בביקושים לנדל"ן למגורים בפולין, שהחלה לקראת סוף 2008 והמשיכה ב־2009. נראה שירידה זו נבלמה ברבעון השלישי של 2010, כאשר ברבעון הרביעי גבר הביקוש".

בדו"חות ניו הורייזון נכתב כי "הקשחת תנאי המשכנתאות גורמת לרוכשים רבים לדחות את ההחלטה על רכישת דירה. מנגד, קיימת ירידה בעלויות הבנייה. ירידה זו ממתנת את הפגיעה ברווחיות הנגרמת מירידת מחירי הדיור".

חוסן פנימי

רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב, שפועלת במזרח אירופה באמצעות החברה־הבת אטריום, מסביר כי "פולין התמודדה טוב עם המשבר הפיננסי ששורר עדיין בחלקים מסוימים באירופה, ומדורגת כיום בדירוג A. ההתמקדות שלנו היא בערים ראשיות, כשיש מסה קריטית של אוכלוסייה והגירה פנימית מערים קטנות אל הערים הגדולות יותר. ורשה היא דוגמה מצוינת לכך, והיא מציגה צמיחה פנימית גבוהה יותר מהצמיחה הממוצעת במדינה.

"יש יותר מקומות תעסוקה, החינוך טוב יותר וכנ"ל התשתיות, וזה כמובן עוזר לעסקים שלנו - מרכזים מסחריים - שם יש יותר תנועה, תומך בפדיון ויוצר יציבות בשיעורי התפוסה ובשכר הדירה שגם צומח. ב־2011 נראה שפולין מפגינה עדיין חוסן פנימי וצופים בה צמיחה של 2%–3% וזו תופעה מאוד מעניינת. אנחנו בהחלט מזהים בפולין פוטנציאל ושואפים ליצור מאסה קריטית של נכסים כדי להנות מיתרונות הגודל".