"השוק פה מתוחכם, אבל זה לא מונע טעויות"

"בעיניי, מי שעובד תחת הרדאר תמיד עושה בשכל", אומר יעקב גורסד ספק לי, ספק לעצמו, ברגע שאני מנסה למשוך אותו בלשון ולהבין ממנו עד כמה גדולה קבוצת הנדל"ן שהקים בצרפת. יעקב (39) ואחיו יהודה (30) נעים בעצבנות בכיסאותיהם כאשר אני ממשיך ללחוץ, ובסופו של דבר נאותים לאשר פרטים שאני מציג להם ובעיקר להפנות אותי למקורות המידע המתאימים, כדי לגלות את המספרים האמיתיים: שווי נכסיהם מגיע לכ־1.2 מיליארד שקל. ללא ספק, השניים יכולים בקלות רבה להפוך לכוח משפיע בשוק הנדל"ן המקומי.

ההחלטה שלי לראיין את השניים נולדה כמעט חמישה חודשים מוקדם יותר, כשבבוקר גשום אחד של ינואר 2011 צלצל הטלפון במדור הנדל"ן של "כלכליסט". בצד השני היה בכיר בשוק הנדל"ן המקומי, שסיפר לי שקבוצת אנשי עסקים זרה החלה להקים בניין משרדים ומסחר בן שמונה קומות ברחוב ולנברג 16 ברמת החייל בתל אביב. מאחורי היוזמה, כך נאמר לי, עומדת חברה עלומה בשם יוניון ישראל. מי זו החברה הזו? שאלנו את עצמנו, והתחלנו לבדוק.

לאחר סדרה של טלפונים התברר כי מדובר במיזם שמובילים האחים יעקב ויהודה גורסד. שניהם אזרחים צרפתים, ושניהם עשו פה הרבה רעש כאשר הובילו לראשונה פירוק של קבוצת רכישה, אותה קבוצה שתכננה להקים ארבעה מבני יוקרה למגורים ברחוב אברבנאל בשכונת פלורנטין בתל אביב, תחת שם "רביעיית פלורנטין".

יהודה ויעקב גורסד. "מי שעובד תחת הרדאר תמיד עושה בשכל" | צילום: רמי זרנגר

נער הישיבה שעשה את הונו במחשבים

סיפורם של האחים גורסד מתחיל בפרברי פריז בקהילה חרדית אדוקה. אביהם המהנדס חזר בתשובה, הצטרף לקהילת חב"ד ושם נולדו שמונת ילדיו. "היינו אמורים לעבור את המסלול המוכר לכל חרדי: לידה למשפחה מרובת ילדים, חיים לא פשוטים, לימודים בחדר, לימודים בישיבות וכדומה. בדרך משהו השתבש", מספר יעקב הבכור בעברית במבטא צרפתי כבד. "בגיל 18 הבנתי שאני לא יכול יותר לסחוב את עול החיים החרדי ועזבתי את הבית". כיום הוא איננו חובש כיפה.

"הייתי זקוק לפרנסה - ומהר. מצאתי עבודה כשליח בחברת מחשבים קטנה, שלכאורה עסקה בשיווק. עם הזמן הבנתי את הפרנציפ: הם קנו חלקים מזה, הרכיבו אצל ההוא ועשו הון מהתיווך. בינתיים התקדמתי והפכתי למנהל, ולאחר כשנתיים רכשתי חלק מהחברה ומיד אחר כך את כולה. החלטתי לנסות לבנות מחשבים בעצמי, וכך התחלתי את דרכי בשוק הזה".

עסקים בצרפת החברות הציבוריות של יעקב גורסד בצרפת קרן ריט העוסקת בהשקעה ובניהול נכסים מניבים, חברת השקעות המתמחה בהשקעה ובניהול נכסים מניבים בתחום המשרדים וחברת בנייה קבלנית הבונה בעיקר בפריז שי פאוזנרלכתבה המלאה

דרכו אצה לו, וכשהיה יעקב בן 23 הוא כבר ייסד חברה חדשה, תחת השם סיבוקס (CIBOX). "הרעיון היה לבנות מותג עצמאי", הוא מסביר. "החברה נקשרה לגופי ייצור מחשבים סיניים, בנתה במזרח הרחוק מחשבים אישיים־שולחניים ומכרה אותם בצרפת. התחרינו בגדולים ביותר". ההימור שלו היה מדויק: בשנות התשעים המחשבים האישיים החלו להיכנס לכל בית, וגורסד ייצר ומכר מחשבים בכמויות בלתי נתפסות עבור חברה כל כך צעירה: "עבדנו בקצב מטורף, המהירות נראתה לי לא הגיונית למרות שהייתי בתוך זה וחלק מזה".

בשוק הצרפתי עקפה סיבוקס את יבמ ופקארד־בל, ששלטו אז בשוק המחשוב העולמי. בהמשך החלה למכור מחשבים למדינות נוספות, כמו ספרד, גרמניה, פורטוגל ואפילו מרוקו. תוך חמש שנים הונפקה סיבוקס בבורסה של פריז על בסיס מחזור שנתי של יותר מ־100 מיליון יורו. ב־1997 גורסד נכנס לרשימת 500 עשירי צרפת עם הון עצמי של כ־60 מיליון דולר - לא רע למי שחמש שנים לפני כן עוד היה בחור ישיבה.

"לאחר קצת יותר מחמש שנים השוק החל להשתנות", ממשיך יעקב בסיפור, "שולי הרווח נחתכו ואני הבנתי שמשהו קורה. רגע לפני שהתחרות חנקה את החברה - מכרתי אותה". הקונים, קבוצה סינית, חתמו עם גורסד על הסכם שלפיו הוא ימשיך לנהל את החברה במשך שנה, וכך היה. "בהמשך נתבקשתי על ידיהם להישאר ברקע, ועד היום אני חלק מהדירקטוריון שלה, אבל אני מודה שברחתי בזמן. זו לא היתה תחושת בטן, זה היה חישוב קר. עזבתי ברגע שהבנתי שאני לא יכול להרוויח כמו שאני רוצה בעסק הזה".

הנכס הראשון: בניין משרדים בירושלים

לקראת סוף שנות התשעים יעקב גורסד מצא את עצמו מובטל בפעם הראשונה מאז עזב את הישיבה. "לא ידעתי מה לעשות. הסתובבתי כמעט שנה וחיפשתי מה לעשות עם הכסף. בזמן הזה עזרתי קצת להנהלה של סיבוקס, ובין השאר טיפלתי במכירת בניין המשרדים שלה בפריז. שם נפל לי האסימון. אחרי שנים שבהן ניהלתי עסק וידעתי איך צריך להיראות קומפלקס כזה, הבנתי שאת הידע הזה אני יכול להפוך לכסף. מהר מאוד נכנסתי לשוק הנדל"ן המניב לתעסוקה: משרדים, מרכזים לוגיסטיים ובהמשך גם מרכזים מסחריים קטנים".

"אנחנו מחפשים הצעות לפרויקטים של מגורים, אבל לא ננטוש את השוק המניב" | צילום: רמי זרנגר

גורסד חבר לקבוצה של אנשי עסקים שהכיר קודם לכן, ויחד הקימו בהדרגה שתי חברות השקעה וניהול נכסים מניבים שפעלו בהתחלה רק באזור פריז, אך עם הזמן התפשטו גם לחלקים נוספים של צרפת. "הדברים קרו מהר. תוך שנים ספורות בנינו עוד חברה והנפקנו את כולן בבורסה של פריז". כיום נסחרות השלוש - קרוסווד, Scbsm ו־Fonciere Volta - לפי שווי שוק מצרפי של 220 מיליון יורו, ומחזיקות בנכסים בשווי של כ־500 מיליון יורו (2.52 מיליארד שקל) שכוללים עשרות קומפלקסים של משרדים, תעסוקה, לוגיסטיקה ומרכזים מסחריים בכל צרפת. קרוסווד אף החלה לפעול בשוק הייזום למגורים, וכיום היא בונה כמעט אלף יחידות דיור בכמה מתחמי מגורים באזור פריז.

פרוייקטים בעבודה תיק הנכסים הישראלי של האחים גורסד מפרויקט מגורי יוקרה בשכונת פלורנטין בתל אביב ועד פרויקט משרדים בשכונת רמת החייל. תיק נכסים המוערך בכ-250 מיליון שקל שי פאוזנר, תגובה אחתלכתבה המלאה

בעוד יעקב הבכור עושה חיל בעולם העסקים, פרש גם אחיו הצעיר יהודה מהקהילה החרדית שבה גדל. תחילה למד יהודה משפטים, אולם כשפרש מהלימודים גמלה בו ההחלטה לעלות ארצה ודי מהר הוא מצא את עצמו במדים של צה"ל, בטירונות של גבעתי כאן בארץ הקודש. בתחילת שנות ה־2000, אחרי שירות צבאי מלא, יהודה החל לחפש את דרכו בישראל. כשאחיו הבכור בא לבקר החליטו השניים לצאת למסע ציד מהיר בשוק הנדל"ן המקומי.

המסע העלה בחכתם בניין משרדים בן 850 מ"ר ברחוב בית הדפוס בשכונת גבעת שאול בירושלים, שאת מחירו הם מסרבים לחשוף. בבניין זה קבע יהודה את משרדו, ובו הקים עם יעקב את חברת ההשקעות המשותפת הראשונה שלהם, "נכסי יעקב יהודה", שהפכה לזרוע המרכזית שלהם בשוק הנדל"ן בישראל.

ההחלטה להשקיע בישראל, מסביר יעקב, לא היתה חלק מתוכנית להפוך את הקבוצה הצרפתית לגוף בינלאומי. "גם היום אין לי תוכנית כזו. הכלל שלי הוא שבמקום שבו אין לי מישהו שאני ממש סומך עליו, שמכיר את המקום היטב - אני לא אפעל. אני לא אכנס לשום מקום שבו אני לא יודע את השפה, ולכן אני מוגבל".

העסקה השנייה שאליה נכנסו בישראל היוותה הפתעה לכל מי שכבר הכיר אותם: הם קנו מגרש עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) למגורים - תחום שבאותה תקופה איש מהם לא עסק בו - ברחוב פינס בשכונת נווה צדק בתל אביב. השניים הבינו כי השכונה היא מגנט לתושבים זרים, והחליטו להשתמש בקשרים שלהם בקהילה היהודית בצרפת כדי למכור את 17 הדירות בפרויקט (שנמצא כיום בשלבי בנייה מתקדמים) במחירים שנעו סביב 8,000 דולר למ"ר. "אנחנו מרגישים זיקה למדינה, אבל לא היינו נכנסים לכאן אם זה לא היה עסק טוב", אומר יהודה, "בכל עסקה שאנחנו עושים אנחנו מסתכלים על הפוטנציאל להשבחה, כמו כל יזם, אבל יש לנו גם רצון לקלוע לעסקאות עם קהל יעד מובטח, או למקומות שבהם אנחנו מאמינים שיתפתח קהל חדש".

הדמיית הפרויקט ב-Saint Qeun מזכיר את דרום תל אביב

במקביל המשיכו השניים לחפש נכסים בשוק המניב, וכשהבינו שברצונם להפוך את הפעילות בישראל למשמעותית יותר פנו לאחד משותפיו של יעקב בקבוצת הנדל"ן הצרפתית שלו, וארבה ג'אווי שמו. יחד הם הקימו חברה חדשה - את יוניון ישראל. העסקה הראשונה שלה בוצעה לפני כשש שנים, ובמהלכה הם רכשו ב־23 מיליון שקל 3.8 דונם ברחוב ולנברג שהיו שייכים לבזק. השלושה החלו לבנות על השטח פרויקט משרדים ומסחר ששטחו 11,200 מ"ר ולהשקיע בבנייה, שצפויה להסתיים בסוף 2012, כ־140 מיליון שקל. הם מצפים לתשואה של 10%, שנחשבת לגבוהה מאוד לאזור.

תיאבון לשוק המגורים

השניים מספרים כי אף שזה לא היה תחום הפעילות הטבעי שלהם, העסקה בנווה צדק עוררה את תיאבונם לשוק המגורים, ומשם היתה הדרך לרביעיית פלורנטין קצרה. לאחר כמעט שנתיים של ניסיונות לשכנע את הבנקים לתת להם הלוואה להקמת הפרויקט החליטו מובילי קבוצת הרכישה, יוסי תורג'מן וליאור רוזן, להרים ידיים. האחים גורסד העריכו שיש כאן הזדמנות פז, וניצלו אותה כדי להפוך ליזמי הפרויקט. "באו אלינו בהתחלה ואמרו לנו שיש כאן משהו חדש - קבוצת רכישה", מספר יהודה, "לא שמענו על כזה דבר מעולם. בצרפת אין דברים כאלה. שוק הנדל"ן פה מתוחכם, אבל זה לא מונע טעויות. בסופו של דבר שמנו שם מיליון דולר והצטרפנו".

השניים גייסו את ידידם, היזם הצרפתי אדי אביטן, ויחד רכשו את הקרקע לפרויקט, שבמסגרתו אמורים לקום על שטח של 7 דונמים ארבעה בניינים בני תשע קומות כל אחד, עם כ־250 דירות ושטח מסחרי של כ־1,000 מ"ר. הם שילמו עליה מחיר שנחשב אז למציאה, 130 מיליון שקל.

"קבוצות רכישה מתאימות רק למי שבונים פרויקטים קטנים", אומר יעקב. לדבריו, אם היום יציעו לו להצטרף לפרויקט קטן של קבוצת רכישה במקום מעניין - הוא יסכים.

כיום מתרכזת כל הפעילות של השניים בשוק המגורים בישראל דווקא בדרום תל אביב וביפו, אזור שמצריך יצירתיות בתכנון ובשיווק. ואולם, האתגר לא ממש מפריע לשניים: בתקופה שבה הפכו לחברים בקבוצת הרכישה בפלורנטין החלה הקבוצה הצרפתית של יעקב במשא ומתן לרכישת עשרות דונמים שייועדו להקמת פרויקט מגורים כ־6 ק"מ ממרכז פריז, ברובע Saint Ouen, לא רחוק משוק הפשפשים המפורסם של העיר. האזור נחשב במשך עשרות שנים לאחד המוזנחים ביותר בעיר, והכוונה היתה להקים בו 500 דירות פאר.

"גם שם היו לנו לא מעט בעיות", מספר יעקב. "הבעלים היה איש קשה והמשא ומתן איתו היה מתיש. הרעיון היה לבנות דירות קטנות, שיתאימו להתפתחות של האזור שאמור להביא אליו הרבה צעירים, אבל הדיונים עם העירייה לקחו שנים. אם זה לא מספיק, בעל הקרקע נפטר באמצע הפעילות שלנו לקידום הבנייה. ומאחר שמדובר בעסקה שכללה קומבינציה (דירות במקום חלק מהתשלום עבור הקרקע או במקום כולו - ש"פ), היינו תלויים בהסכמת היורשים". עכשיו הכל מאחוריהם, והפרויקט אמור לצאת לדרך בקרוב.

בסיום השיחה אני מנסה להבין מהשניים לאיזה כיוון הם מתכננים לקחת את הפעילות שלהם בישראל. "אנחנו מחפשים הצעות טובות לפרויקטים של מגורים באזור המרכז, בטבעת הקרובה לתל אביב. אבל לא ננטוש את השוק המניב פה. נמשיך לעבוד גם בו", אומר יעקב.

זה כולל גם מגורים שאינם מגורי יוקרה?

"אני לא ממש רואה אותנו בתחום הזה, אבל הגיל והניסיון לימדו אותי לומר Never say never".