רקפת רוסק עמינח: עליית מחירי הנדל"ן לא תימשך לנצח; היעד - נחיתה רכה והדרגתית

"אחרי עלייה כה מהירה וחדה במחירי הנדל"ן, השאלה היא לא אם יגיע תיקון – אלא מתי הוא יגיע וכמה עמוק הוא יהיה. ברור שעליות מחירים, בכל תחום, לא נמשכות לנצח" כך אמרה היום (ב') ראש החטיבה העסקית בבנק לאומי ומשנה בכיר למנכ"ל, רקפת רוסק עמינח, בוועידת הנדל"ן 2011 של "כלכליסט" ובנק לאומי בשיתוף קבוצת נגב.

לדבריה, "המטרה היא שהתיקון יהיה בדרך של בלימת העלייה במחירים או לכל היותר התאמת מחיר בדרך של נחיתה רכה והדרגתית. אני סבורה שטיפול הדרגתי ומושכל בצינון הביקוש, כמו שנעשה, לצד גידול הדרגתי ופיתרונות בצד ההיצע - יאפשרו השגת יעד זה".

רוסק עמינח ניתחה בדבריה את מגמות ההיצע והביקוש בתחום הנדל"ן - ביקוש של 40 אלף דירות חדשות בשנה ש-75% ממנו נובע מגידול ריאלי בכמות משקי הבית, ומנגד מחסור בהיצע וריבית נמוכה שמכניסה לשוק משקיעים. לדבריה, "ייתכן שהמגמה החדה של עליית המחירים בשלוש השנים האחרונות נובעת גם ממרכיב פיננסי, עקב הריבית הנמוכה, אבל הדמוגרפיה היא הגורם לביקוש הכלכלי המוצק".

ראש החטיבה העסקית בלאומי התייחסה גם לביקורת שהופנתה באחרונה לכיוון הבנקים בנושא ניהול הסיכונים בתחום המשכנתאות, שצמח בשיעורים משמעותיים בשלוש השנים האחרונות. "לאורך השנים האחרונות שדרגנו את יכולות ניהול הסיכונים שלנו ואנו נמצאים כל העת עם היד על הדופק על מנת להיות ערים לתנאי הרקע המשתנים בתכיפות. אנו מודדים ובוחנים את שיעור החשיפה שלנו לענף הנדל"ן וגם את יכולת העמידה בתרחישי קיצון כאלה ואחרים".

לדברי רוסק עמינח, "אמנם משברים רבים בעולם התחילו מענף הנדל"ן והרי משבר האשראי האחרון התחיל כמשבר ה'סאב-פריים', אבל קיימים מספר הבדלים מרכזיים בין תנאי הרקע אצלנו לבין אלו שהובילו למיתון בארה"ב שמצביעים על שמרנותה של המערכת הבנקאית ותרומתה ליציבות. בישראל, שיעורי המימון בתחום המשכנתאות נמוכים משמעותית מאשר בחו"ל ובנוסף הבנקים מחתמים את האשראי ומותירים את הסיכון בספרים. בחו"ל, נארזו הסיכונים בחבילות עם 'שמות קוד של שלוש אותיות' והועברו למעשה מהבנקים לשוקי ההון. שם בעצם התחיל המשבר".

"מכאן נראה", העריכה רוסק עמינח, "שהפוטנציאל לנזק בארץ במצב של היפוך מגמה בשוק הנדל"ן הוא נמוך בהרבה ממה שראינו בעולם. גם אם יהיה שינוי מגמה, הוא לא צפוי להיות דרמטי ולהוביל למשבר עמוק כמו זה בארה"ב. כאן חשוב לסייג ולומר שניתוח זה לא משקלל את הפקטור הגיאו-פוליטי, שעשוי לזעזע את המערכת ולהביא להתממשות תרחיש קיצון שבו נראה ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן".

בסיום דבריה התייחסה רוסק עמינח לשוק האשראי החוץ-בנקאי. לדבריה, "השוק התבגר, הוא יותר מפוקח ויותר מפוכח. היקפי ההנפקות מצומצמים יותר בהשוואה לשיא של 2006-2007, כבר לא רואים הנפקות אג"ח למימון הון עצמי של קרקעות במזרח אירופה וגם איכות דירוגי האשראי השתדרגה. ועדיין, המרווחים באג"ח עדיין אינם מפצים במידה ראויה על הסיכון".

רקפת רוסק עמינח התייחסה לדברים שאמרה בדצמבר 2005, אז הדגישה את היתרון של מערכת היחסים בין חברה לבין בנק מממן, בין השאר כתוצאה מהיכולת לנהל דיאלוג "בחדר סגור". "הימים אז היו שמחים, כשהמשבר עוד לא היה באופק וכששוק האשראי החוץ-בנקאי החל להתרחב ולבסס את מעמדו כשחקן מרכזי. לאחר שנתיים הגיע המשבר, שבמהלכו היינו עדים לכמה הסדרי חוב שהוכיחו עד כמה מורכבת הסיטואציה של ריבוי מלווים וכשאין לחברה כתובת אחת לניהול דיאלוג ולמציאת מתווה לארגון מחדש של החובות. חשוב שהחברות יבינו נכון את תנהיל המקורות שלהן, כך שהמערכת הבנקאית תתמקד בליווי השוטף של פרויקטי הנדל"ן, בעוד ששוק ההון יעמיד את המימון לזמן ארוך ובפריסה הנכונה".