מודי כידון רכש מרכז מסחרי בלב ניו יורק

אלטו השקעות פרטיות שבבעלות הפרסומאי מודי כידון חתמה על הסכם לרכישת 70% ממרכז מסחרי בלב שכונת מגורים ב־Upper West Side - אחד מאזורי המגורים היוקרתיים במנהטן ניו יורק, תמורת כ-110 מיליון שקל. אלטו היא חברה המאגדת משקיעים פרטיים ומבצעת השקעות ריאליות מניבות בארה"ב ובמערב אירופה, בתחומי הנדל"ן המניב והאנרגיה הסולארית.

המרכז הממוקם מתחת לבניין יוקרתי חדש ובו 170 דירות, בפינה הדרומית של West End Avenue ורחוב 70. מרבית הכנסות שכר הדירה מהנכס (85%) נובעות משוכרת העוגן בו - רשת בתי המרקחת הגדולה בארצות הברית סי.וי.אס (CVS/Pharmacy). העסקה משקפת תשואה שנתית ממוצעת של כ-8%, כאשר שכר הדירה של CVS יעלה ב-12.5% לקראת סוף 2013 ובשיעור דומה לקראת סוף 2018.

נכסים מסחריים במנהטן נסחרים כיום בתשואה שנתית ממוצעת של כ-6%, מה שעשוי לאפשר את מכירת הנכס במחיר גבוה יותר לאור עליית דמי השכירות בנכס, והציפיות להמשך ההתאוששות הנדל"ן בארה"ב בכלל ובניו יורק בפרט.

הסכם השכירות מול CVS הנו ל-13 שנה, עם אופציה להארכה עד אמצע שנת 2034. חברת CVS רשמה ב-2010 הכנסות של כ-100 מיליארד דולר ורווח נקי של כ-3.7 מיליארד דולר. שאר הכנסות הנכס משכר דירה (15%) נובעות מהשכרת השטחים לחנות יין מקומית למשך 15 שנה, עם 3% עלייה בשכר הדירה בכל שנה. לגבי יתרת השטח מתנהל מו"מ להשכרתו לשתי רשתות מזון מהיר.

המימון לעסקה, בהיקף של כ-74%, צפוי להיות בריבית שנתית של כ-5.25%, כריבית קבועה ל-5 שנים בהלוואה שבה הנכס הנרכש משועבד לצורך ההלוואה, ללא ביטחונות נוספים מצד בעלי הנכס.

מנכ"ל אלטו השקעות יניב מלמוד מסר כי מצוקת האשראי בארה"ב עדיין נמשכת, "דבר המאפשר להיחשף להזדמנויות השקעה".