מיסוי על דירה שנייה - מכה לשוק הדירות להשכרה

בתקופה האחרונה, מעלה האוצר הצעות להגדלת המיסוי על דירה שנייה, זאת כדי לפגוע בכדאיות ההשקעה ועל ידי כך להוריד את הביקושים לדירות. אולם, התוצאה הנלווית לכך היא שפחות ופחות דירות ייכנסו לשוק הדירות להשכרה ופועל יוצא מכך הוא עליה בדמי השכירות.

"שוק הדירות השניות" בישראל הוא השוק היחידי כיום שמספק דירות להשכרה לזוגות צעירים ולחסרי אמצעים לקניית דירה, וזאת ללא הטבות כאלו או אחרות או סובסידיה מהממשלה.

בכל העולם המערבי מקובל שבתי השקעות, חברות ביטוח, קופות גמל של ארגוני עובדים, בנקים ומוסדות שונים, משקיעים בקומפלקסים של מאות ואלפי יחידות מגורים המושכרות בשוק החופשי. ישנן גם מדינות בהן הממשלה או העירייה מעמידות דירות ציבוריות בדמי שכירות מסובסדים לטובת שכבות מעוטות יכולת. על ידי כך נוצר מגוון רחב של דירות להשכרה המוצעות בגדלים שונים ומופנות למגזרים שונים, ולרמות הכנסה שונות, החל מבודדים עבור לזוגות צעירים, משפחות, וכלה במבוגרים.

ההיצע הרחב מאפשר ניידות של משפחות בעקבות השינויים במקומות העבודה ומאפשר לתא המשפחתי להימנע מלהשקיע כספים בדירת מגורים ולייעד את אותם כספים וחסכונות להשקעות בפיתוח עסקים של משקי הבית, למשל. הדירות מושכרות ללא הגבלת זמן כי הבעלים הם חברות כלכליות ולא כמו בישראל בה הדירות מצויות בידי אנשים פרטיים ומושכרות לתקופות קצובות ומוגבלות עד שהבת של בעלי הדירה תתחתן, או עד שהמוכר יוכל לקבל פטור ממס שבח.

בישראל, המגזר העסקי, חברות הביטוח וקופות הגמל אינם נכנסים להשקעה בבנייני מגורים, כפי שקורה בארצות שונות באירופה ובארצות הברית, בשל התשואה הנמוכה של 3%-4% לשנה בלבד, זאת לעומת ההשקעה בבנייני משרדים ומסחר בהם התשואה נעה בגבולות 8%-9% לשנה. בנוסף, על אף הטבות במיסוי שניתנו לבנייה להשכרה למגורים, היצע הדירות להשכרה בישראל לא הצליח לגדול משמעותית.

דווקא משקי הבית הפרטיים רואים בהשקעה בדירה שנייה המיועדת להשכרה לדיירים, כסוג של חיסכון לטווח ארוך, המחליף את הפיקדונות בבנקים או כחלופה לרכישת אג"ח, למשל. בשנתיים האחרונות נתקלנו בתופעה של רכישת דירה שנייה לטווח קצר על ידי משקיעים שלא מצאו בשנים 2010-2009 אפיקי השקעות ראויים וזרמי כספים חזרו מהשקעות כושלות בחו"ל, יצאו מהבורסה ובשל שיעורי הריבית הנמוכים, פנו לשוק הדירות. כמו כן, אנחנו מכירים היטב את התופעה של "האמא היהודייה" שרואה ברכישת דירה שנייה כחסכון אפשרי לשידוך העתידי הרחוק של הבן או הבת.

צריך לזכור ששוק הדירות להשכרה, שקיים בעיקר באזורי הביקוש בערים השונות, מושתת כולו על דירות שנרכשו על ידי אותם אנשים פרטיים כחסכון לטווח ארוך, ואלמלא שוק זה, כמעט ולא היה היצע של דירות להשכרה בארץ. ועכשיו, הממשלה עלולה, בהגבלותיה, לפגוע בשוק זה, כל עוד היא איננה דואגת במקביל לדירות ממשלתיות או עירוניות להשכרה. זוגות צעירים ובודדים עלולים לעמוד מול שוקת שבורה, אם הממשלה לא תמצא פתרון יצירתי להגדיל את היצע דירות אלו.

ראוי להדגיש, כי התהליכים בשוק הנדל"ן הינם מטבעם איטיים ולא מהירים וחדים כמו בבורסה לניירות ערך. התהליכים בשוק הנדל"ן נעשים בהדרגה, כי כדי להגדיל את היצע הדירות, יש להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה ע"י תכנון זריז והוצאת מכרזי מינהל, לפתח את השכונות החדשות וכו'. אך נראה כי הממשלה בהיסטריה ואיננה מחכה להיווכח אם הפעולות השונות שננקטו עד היום מתחילות לתת את אותותיהן.

קיים חשש גדול שמכות נוספות שמתכנן האוצר שיצטברו לכל המהלכים שנעשו עד כה, יביאו לכך שבעוד שנה נצפה בירידה לא מבוקרת של מחירים. אז יהיה מקום לדאגה של בנק ישראל על יציבות הבנקים למשכנתאות. כמו כן, תיווצר בעיה לרוב בעלי הדירות אשר הדירה מהווה את רוב הונם וחלק ניכר מחסכונותיהם ואלו עלולים להישחק במהירות.

אהוד המאירי הוא יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'.