יוזמה חדשה: במקום להשקיע בדירות, להשקיע באג"ח צמודות־דיור

המדינה בוחנת בימים אלה בחיוב הצעה יצירתית למיתון ביקושי הדיור דרך שכלול שוק ההון. לפי ההצעה, המדינה תאפשר לאזרחים להשקיע באיגרות חוב הצמודות לשוק הדיור, בתקווה לספק את תיאבון המשקיעים ולהציב בפניהם חלופה לרכישת דירות.

בעוד כשבועיים תקיים ועדת הכלכלה של הכנסת דיון ראשון בנושא, שבו ישתתף ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ' יוג'ין קנדל. כלכלני המועצה, עם אנשי המקצוע במשרדי האוצר, הבינוי והשיכון, ונציגים מאגף שוק ההון, הבורסה ואחרים ידונו ביוזמה. מדובר ברעיון שאותו מקדם יו"ר הוועדה כרמל שאמה, שמעוניין לכוון בעזרתו אנשים המעוניינים בקניית דירה להשקעה באג"ח הצמודות למחירי הדירות.

שאמה מקווה כי כתוצאה מההנפקה יגדל היצע שוק הדירות ולפיכך יירדו המחירים. כיום, לדבריו, נרכשות בישראל מדי שנה כ־30 אלף דירות מגורים לצורכי השקעה או לצורכי מגורים עתידיים.

בימים אלה מכינים בממשלה את ההתייחסות להצעה, ומגבשים את חוות הדעת שתקבע אם המדינה אכן תתמוך בה. על פניו, הדבר עולה בקנה אחד עם מדיניות האוצר להקטנת הביקושים.

מבדיקת "כלכליסט" עם אנשי מקצוע בתחום נראה כי להצעה כמה יתרונות בולטים. ההשלכה המרכזית של הנפקת הדו"חות ככל הנראה תנקז ביקושים רבים לרכישת דירות אל עבר השוק הפיננסי.

יתרון נוסף הוא שכלול השוק וכתוצאה מכך מתן כלי נוסף בידי הציבור לגיוון הנכסים שבידיו. רוב האנשים שרוכשים דירות מממנים זאת באמצעות משכנתה. במקרים אלה, הרוכשים למעשה מושקעים ביותר מ־100% מכספם במוצר אחד - שוק הדיור.

מדובר בריכוזיות מסוכנת שכן אם יירדו מחירי הדיור, גם לוקחי המשכנתאות ייפגעו בצורה חמורה. כך, הנפקת האג"ח תאפשר למשקיעים עתידיים לפזר רק חלק מכספם סביב שוק הדיור, ולהימנע מאיבוד כספם במקרה שהשוק ייפול.

עם זאת, השלכה אחרת דווקא עלולה להפוך את הקערה על פיה: הנפקת האג"ח עלולה לייקר את הדירות. ייצור כלי המאפשר השקעה לפי ציפיות מגביר את הסיכוי לתנודתיות, בדומה למחירי הנפט. לא מן הנמנע כי הנפקת אג"ח של שוק כה לוהט כמו הדיור בישראל תאיץ את האינדקס טרם זמנו, ולפיכך תגרור כלפי מעלה גם את מחירי הדיור עצמם - המוצר הריאלי שעליו האג"ח נשענות.

בוועדה צפויים לעלות לפני השטח כלל ההיבטים האלה ועוד. בכל הקשור ליישום המוצר שאותו מציע שאמה, לא נראה כי צפויה בעיה מיוחדת. ניתן לייצר בקלות את המדד החדש על ידי לקיחת נתונים מהלמ"ס. עם זאת, המדינה תצטרך לבדוק כיצד הנפקת האג"ח משתלבת בהיצע המוצרים הפיננסיים שהיא מציעה היום לציבור. שאמה טוען שהמדינה כמנפיקה מכוסה ו"אדישה לתנודות במחירי הדיור". לדבריו, אם המחירים יעלו, המדינה אמנם תיאלץ לשלם סכום גדול יותר למחזיקי האג"ח אך תשופה בעודף הכנסות ממכירת קרקעות שאותן היא מתכוונת לשווק בכל מקרה.