אפי מתניעה פארק תעשייה ענק בבוקרשט, אך בוגרי מזרח אירופה סקפטיים

לאחר כשלוש שנים של קיפאון בפעילותה במזרח אירופה, מחדשת אפי אירופה, חברה־בת פרטית של אפריקה נכסיםבניהולו של אבי ברזילי, את פעילותה בצד זה של היבשת הקלאסית. אתמול הודיעה החברה על הקמתם של שני בנייני משרדים ברומניה ובצ'כיה בעלות כוללת של כ־200 מיליון שקל. הפרויקטים יוקמו על קרקעות קיימות שנרכשו בעבר על ידי החברה ומועד השלמתם צפוי לחול במחצית השנייה של 2012, כששטחו של כל אחד מהם עומד על כ־10,000 מ"ר.

הפרויקט הראשון ייבנה בבירת רומניה בוקרשט ויכלול את השלב הראשון ב"אפי ביזנס פארק", מתחם הממוקם בסמוך לנכס המרכזי של החברה - קניון קוטרוצ'ן. הפרויקט הזה עתיד לכלול חמישה בנייני משרדים על שטח של כ־60 אלף מ"ר. באפריקה מצפים כי עם השלמתו של הפרויקט, שעלותו מוערכת ב־100 מיליון שקל, יגדל זרם המבקרים בקניון. במקביל החלה החברה בהקמת השלב השני של בניין המשרדים קלאסיק 7 בבירת צ'כיה פראג, גם כן בהשקעה של כ־100 מיליון שקל. השלב הראשון, בהיקף 17 אלף מ"ר, הושלם בשנת 2009 והתפוסה הנוכחית בו קרובה ל־90%.

בשיחה עם "כלכליסט" אמר אתמול מנכ"ל אפי אירופה אבי ברזילי, כי "לחברה יש מלאי קרקעות מגוון. אנחנו מרגישים היום יציבות באירופה, ובאקלים הנוכחי החלטנו לחדש את פעילות היזמות והבנייה בשווקים שבהם אנו פועלים".

ברזילי הוסיף כי "החברה לא מתכוונת לרכוש קרקעות נוספות בקרוב. אנחנו הולכים על פרויקטים בינוניים ולא ממש גדולים, שהם בעצם שלבים נוספים בפרויקטים שכבר פיתחנו בעבר". לדבריו, אפי אירופה כבר מקיימת מגעים ראשוניים להשכרות משרדים בפרויקטים המדוברים, ועם פתיחתם צופה ברזילי לרשום אחוז תפוסה של 70%–80%. לדבריו, החברה מתכננת לממן את הפרויקט על ידי ליווי של בנקים אירופיים.

הבנקים תקעו הכל

ההחלטה של אפי להתחיל לבנות כעת ברומניה משכה תשומת לב של פעילים בשוק על רקע העובדה ששוק הנדל"ן במדינה הזו קפוא כבר יותר משלוש שנים. שוק הנדל"ן הרומני, שהיה מהבולטים בענף זה במזרח אירופה ערב המשבר הגדול בשווקים הפיננסיים של 2008, משך אליו בעבר פעילי נדל"ן רבים מישראל. שנות המשבר הביאו לקיפאון כמעט מוחלט של הפעילות שם. כיום נותרו בה כמה יזמים קטנים בודדים ומעט מאוד קבוצות נדל"ן, שהבולטות בהן הן GTC, קבוצתו של מוטי זיסר והכשרת הישוב.

אליעזר פישמן, בעל השליטה בחברת כלכלית ירושלים, הפועל במזרח אירופה בהיקפים גדולים - לא נכנס מעולם לשוק הנדל"ן ברומניה. בשיחה עם "כלכליסט" מסר אתמול פישמן כי כבר בחן כניסה לשוק הרומני לא מעט פעמים בעבר. "הסתכלנו על השוק, בעיקר שוק המגורים, ולא הבנו את המחירים. אמרו לנו שימכרו שם ב־3,500 יורו למ"ר, אבל רק לא הבנו למי". עם זאת, הוא מאמין כי בשוק הנדל"ן המסחרי מדובר בחוקים שונים. "ללבייב יש כבר קניון אחד ברומניה ואם הוא מתחיל לבנות, אז הוא יודע מה הוא עושה. כנראה שהוא מבין שיש ביקוש בתחום הזה", הוסיף פישמן.

"עד עכשיו אסרו על כוהנים להיכנס לרומניה", אומר זיו שחורי, מנהל חטיבת הקניונים של הכשרת היישוב שפועלת ברומניה - ומיד מסביר: "כי היא נחשבה לבית קברות". החברה מחזיקה קרקעות למגורים בבוקרשט, והחלה לבנות שני פרויקטים מסחריים בערים פלויישט וג'ורג'יו, אך עצרה את הבנייה עקב בעיות מימון. שחורי מאמין כי רומניה נמצאת כיום בשלבי התאוששות. "המצב עדיין לא פשוט. יש מעט מאוד התחלות בנייה כי יש עדיין בעיית מימון. אני מקווה שבקרוב מאוד נחתום על הסכמי מימון שם, כי כוח הקנייה ברומניה קיים. מוצרי צריכה יקרים שם - ועדיין יש קונים. אוהבים שם מותגים ולכן אנחנו בונים פרויקטים מסחריים קודם".

העובדה שאפריקה יוצאת לבנייה ברומניה משמחת את שחורי, אבל הוא מאמין כי היא מתאפשרת כיוון שמדובר בעיקר במשרדים. "נראה כאילו לבייב עובר את התקופה הקשה ומתחיל להתרומם".

מצוקה בבנייה למגורים

"ההחלטה של הבנקים להפסיק כמעט לחלוטין מתן ליווי בנקאי לבנייה היא הסיבה לכך שהמשבר בשוק הנדל"ן ברומניה נמשך", טוען נחשון קיויתי, מבעלי השליטה בקבוצת בסר. לטענת קיויתי, אחד מהיזמים הישראלים הבולטים ברומניה, שוק הנדל"ן המניב במדינה מתחיל להרים את הראש אחרי ארבע שנים של מוות קליני. "מרגישים פה התחלה של תנועה בנדל"ן למשרדים בעיקר, אבל זה בהיקפים שעדיין רחוקים מאוד ממה שראינו ערב המשבר ב־2008. חשוב גם להבדיל בין מה שקורה בבוקרשט לשאר המדינה. התהליך של החזרה לשגרה שם הרבה יותר מהיר".

קבוצת בסר מתכננת כעת לבנות שכונת ענק של 1,800 יחידות דיור בעיר ברשוב. "אנחנו דוגמה מצוינת למצב. התחלנו שם מזמן את הליכי שינוי ייעוד הקרקע, וכיום יש לנו קרקע מאושרת לבנייה - אבל אנחנו מחכים", הוא אומר. לדבריו, שוק הנדל"ן לדיור ברומניה נמצא במצב רע במיוחד בשל חוסר היכולת של רוב הרוכשים הפוטנציאליים להשיג משכנתאות. "אם בתחום המימון הברז די סגור, הרי שבשוק המשכנתאות אין בכלל מה לדבר. הבנקים הבולטים ברומניה הם זרים, רובם גרמנים, והם לא מוכנים כיום לתת משכנתאות לזוגות צעירים", מסביר קיויתי.

הדברים של קיויתי בולטים על רקע הערכות שהשמיעו שחקני נדל"ן ישראלים שפעלו ברומניה בקיץ 2009, בעקבות החלטת ממשלת רומניה לפעול לקידום שוק הנדל"ן בה. אז, בזמן ששוק הנדל"ן המזרח אירופי שקע גם הוא כחלק מהמשבר הפיננסי העולמי, ממשלת רומניה החליטה לעורר את שוק המשכנתאות ולתת דחיפה לרוכשי דירות: היא העניקה ערבות לבנקים של 60 אלף יורו למשכנתה לדירה בודדת, שייטלו רוכשי הדירות במדינה.

באותה תקופה השלים השוק במדינה צניחה של כ־40% במחירי הדירות בתוך שנתיים. מאז, מספרים פעילים במדינה, הכל נתקע - ורומניה עוד רחוקה מהתאוששות.

הניסיון של המדינה לקדם שם את שוק הדיור, ודרכו גם את המשק כולו, לא ממש נותן את אותותיו: מחירי הקרקע נעצרו גם הם באותה התקופה ולא השתנו באופן מהותי כבר שלוש שנים. זאת לאחר שב־2007 השלימו צניחה של כ־70% לעומת השיא שלהם בתחילת 2008.