בלעדי ל"כלכליסט": מגדל רוצה לפרק את השותפות עם רוני יצחקי

קרע עמוק בין חברת מגדל לאיש העסקים רוני יצחקי. ל"כלכליסט" נודע כי חברת הביטוח עצרה באחרונה את ההשקעות במיזם המשותף שהוקם ב־2008 וכי היא מנהלת שיחות עם יצחקי לפירוק השותפות כדי שזה ירכוש את חלקה בה. לדברי מקורב למגעים, אם לא יימצא פתרון, הסכסוך החריף עלול להגיע בחודשים הקרובים לבית המשפט. יצחקי מיוצג על ידי עו"ד ארז אלתית ממשרד גולדפרב־לוי.

בינואר 2008 הכריזו מגדל ויצחקי על הקמת קרן משותפת - IGMG - שנועדה להשקעה בפרויקטים נדל"ניים בחו"ל. המהלך נועד ליצור פלטפורמת השקעות בינלאומית שתעשיר את תיק ההשקעות של מגדל בנדל"ן מניב. מרב האחזקות בקרן (70%) הן בידי קבוצת יצחקי, ואילו מגדל מחזיקה ב־30% הנותרים.

אתמול אמר יצחקי ל"כלכליסט" כי "אין סכסוך ביני לבין מגדל. כל השקעות הקרן נעשו בתיאום עם מגדל, ובכל מקרה, לא מדובר בהשקעה בהיקף גדול - לא עבורי ולא עבורה". לדברי מקורבים לעסקה, מתנהלים מגעים למכירת המיזם כולו לגוף חיצוני, כך שגם מגדל וגם יצחקי, יבצעו אקזיט. במגדל סירבו להתייחס לדברים.

הקרן שהקימו מגדל ויצחקי הצהירה כי תתמקד בהשקעות נדל"ן באירופה (כולל רוסיה), ארצות הברית והודו, וכי ההון העצמי שלה יעמוד על 350 מיליון שקל. נוסף על כך נאמר כי מגדל תעמיד לה מסגרת אשראי של עד 400 מיליון שקל.

על פי הערכות, מגדל השקיעה הון של קצת יותר מ־100 מיליון שקל במה שהפכה לאחת ההשקעות הכושלות של חברת הביטוח בשנים האחרונות. ככל הידוע, מגדל דרשה מיצחקי להגיע להסכם פרידה שבו יצחקי או צד שלישי ירכשו את חלקה במיזם, בשווי הקרוב לשווי השקעתה. לדברי מקורבים, המגעים בין הצדדים הגיעו למבוי סתום.

ההנהלה התחלפה

IGMG שמנוהלת על ידי גיא אינדיק מלונדון השקיעה בשלוש פעילויות: רכישת שדות חיטה בדרום־מערב רוסיה על גבול אוקראינה בהיקף של 2 מיליון דונם; רכישת שליטה בחברה הבורסאית אטלס הנסחרת בלונדון; ורכישת דיור מוגן בלונדון.

איזי כהן, מנכ"ל מגדל לשעבר וענת לוין מנהלת ההשקעות בחברה נחשבו מקורבים ליצחקי, אלא שהשדרה הניהולית בחברת הביטוח התחלפה. יונל כהן, מנכ"ל מגדל כיום, ומנהלי ההשקעות עומר קרייזל ולימור דנש, מעונינים לפרק את השותפות, ובחברה ניסו לברר עם המנהלים הקודמים האם חרג יצחקי ממדיניות הקרן. את השקעות הנדל"ן האחרונות בחו"ל ביצעה מגדל בעצמה ובאמצעות שותפים מקומיים בארה"ב ואירופה.

"במגדל הבינו שליצחקי, מעבר להתנהלותו השנויה במחלוקת, אין שום יתרון במדינות בחו"ל על פני יזמים מקומיים. העובדה שיונל כהן נשבר, אומרת הרבה", כדברי מקורבים למגדל.

לעומת זאת, מקורבים ליצחקי טוענים כי הוא אינו אשם בכך שהשווקים נקלעו למשבר. לפי הערכות, מאחר שתקנון הקרן קבע ריבית גבוהה להלוואות שתעמיד מגדל למיזם, חלק קטן בלבד מההלוואות נוצל, ומתוך ההון שהשקיעה, נאלצה כבר מגדל לבצע מחיקות ותבצע מחיקות נוספות.

לטענת גורמים בחברת הביטוח, יצחקי העדיף השקעה בחברות כגון אטלס ובפעילות הדיור המוגן - תחומים שבהם השתתף בסיבובי השקעה קודמים - על פני כניסה לפרויקטים וחברות חדשות. טענות אלו הן בליבת העימות בין מגדל ליצחקי. בחברת הביטוח הביעו חשש כי ההשקעות של הקרן בוצעו בשוויים גבוהים מדי.

יצחקי רכש את שדות החיטה ברוסיה ב־2005 ומגדל נכנסה למיזם לפי שווי מוערך של כ־250 מיליון דולר. בבעלות שותפה גם קרן RP של רפי ברבר ופטר קלנר, שהשתלט על רוב המניות ודילל את שותפיו במהלך השנים. תחילה, הזינוק במחירי החיטה העלה את שווי המיזם משמעותית, וב־2008 אף החלה החברה בהליכים להנפקה ברוסיה לפי שווי 750 מיליון דולר. אלא שאז הגיע המשבר בשווקים, וההנפקה נדחתה. כיום מוערך שווי המיזם בפחות מ־100 מיליון דולר.

גם בחברת הנכסים אטלס השקיע יצחקי בטרם כניסתה של מגדל. השקעה זו זכורה בעיקר עקב סכסוך אחר של יצחקי - עם נעם לניר, בעל השליטה בליוורמור, שהשקיעה 40 מיליון יורו ב־22% ממניות אטלס בסוף 2007. לניר נאלץ למחוק כמעט כליל את ההשקעה לאחר שהמניה צנחה ב־86%, ומכר את אחזקותיו אשתקד ליצחקי תמורת כ־15 מיליון דולר.

שווי הנכסים צנח

שווי ההשקעה של IGMG באטלס עמד על 15-20 מיליון יורו. ההשקעה של יצחקי ושל הקרן יחד באטלס מוערכת ב־60 מיליון יורו (כ־100 מיליון דולר), לאחר הרכישה מלניר וממשפחת דנקנר, אולם לא ידוע כמה הושקע בהון עצמי. לאחרונה ביצע יצחקי הצעת רכש לאטלס ומחק אותה מהמסחר בבורסה.

השקעה שלישית של IGMG היתה בחברת בתי האבות פורסט. הקרן רכשה כ־51% בחברה ב־2008 לפי שווי של כ־110 מיליון ליש"ט, מתוכם רק 10 מיליון ליש"ט בהון עצמי. גם כאן, השווי צנח במשבר.

את הונו האישי עשה יצחקי ביזמות בעיקר בתחום הנדל"ן. אנשי עסקים מקומיים מעריכים את הונו האישי הנזיל במאות מיליוני שקלים. רוב עסקיו בעולם הם פרטיים.

בין הנכסים שבידיו בארץ - קניון דיזיין סנטר ושכונת צמרות בהרצליה. זו אינה השותפות הראשונה של יצחקי אשר עשויה להסתיים בפרידה: קדם לה פירוק השותפות רבת השנים עם שמעון ויינטראוב במיזמי נדל"ן באירופה, במסגרת חברת בראק קפיטל.