לחלץ מההריסות את תמ"א 38

לאחרונה פורסם דו"ח חמור של מבקר המדינה בנוגע לכישלונה המהדהד של תמ"א 38 בסיוע בהיערכות לרעידות האדמה. המבקר קבע כי "אמצעי העידוד לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38, אין בהם תמריץ מספק לחיזוק בתים בפריפריה. למרות חשיבותה של תמ"א 38 להצלת חיים התקדם יישומה רק מעט, וחוזקו מעט מאוד מבנים, גם באזורים שבהם תוספת הזכויות משמשת תמריץ לחיזוק".

תמ"א 38 היא הכלי שבעזרתו הפריטה למעשה מדינת ישראל את האחריות למיגון בנייני מגורים פרטיים מפני רעידות אדמה. עם זאת, לאחרונה פורסם כי רק כ־1,000 בקשות להיתר על פי תמ"א 38 הוגשו עד היום. בשל כך אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה שורה של תמריצים. הבעיה היא שחלק מהתמריצים כמעט שלא יורגש בשל מדיניותן של רשויות מקומיות רבות, דוגמת עיריית תל אביב, לקזז את זכויות הבניה העולות מהתמ"ר בזכויות הבניה הקיימות בתוכניות בניין עיר קיימות.

הבעיות נוגעות לשלושה נושאים מרכזיים: הדיירים, היזמים והרשויות המקומיות.

בפרויקט סבוך כתמ"א 38 אמורים דיירי הבניין לקבל החלטות - וזה אינו הליך פשוט כאשר קשה להם לזנוח את השיקולים הפרטיים שלהם. הבעיה השנייה נוגעת ליזמים: תמ"א 38 קרצה בעיקר לאלו בסדר גודל בינוני־קטן ורבים מהם אינם פועלים ברמה המקצועית הנדרשת לפרויקט סבוך מעין זה. הגורם הבעייתי השלישי אלו הן הרשויות המקומיות. כחלק מקידום תמ"א 38 ניתנת להן האפשרות לקדם תוכנית בניין עיר המשלימה ומוסיפה זכויות לתמ"א. הבעיה היא ששינויים אלה לא נעשו תוך שיקול הסיכונים הססמיים באזור. כך, יזם המגיע לפרויקט לא יכול לדעת באופן ודאי מהן החובות והזכויות שיחולו עליו ולכן קשה לו להבטיח בצורה מדויקת לדיירים מה יקבלו.

לבעיות אלה שלושה פתרונות אפשריים. ראשית, יש לקדם הליך חקיקתי המסדיר מעמד של חברות מנהלות לתמ"א 38, דוגמת חברות כלכליות עירוניות או עמידר, עמיגור או עזרה וביצרון. החברות האלה יהוו ממשק מחבר בין הדיירים לבין היזם ויקדמו את הפרויקט מטעם הדיירים עד לשלב היתר הבנייה ולאחר מכן יבצעו מכרז לבחירת הקבלן.

שנית, יש לבנות תוכניות בניין עיר מפורטות, המוסיפות על הזכויות שמעניקה התמ"א. תוכניות אלה צריכות להיות מקצועיות ולעמוד בהנחיות המחמירות שהוציא מנהל התכנון של משרד הפנים לעניין זה. שלישית, יש לערוך שינוי חקיקה שיאפשר לרשויות המקומיות להכריז על מבנים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה כמבנים מסוכנים - ועל ידי כך לחייב את הדיירים לחזקם.

גם אם רשויות המדינה הפריטו את האחריות לחיזוק הבתים, עדיין קיימת להן החובה לעשות את המרב כדי לאפשר את יישומה של התוכנית בפועל.

הכותב הוא עורך דין, שותף במשרד עורכי הדין אמזל לוי חסיד, המתמחה בנדל"ן ומוביל עסקאות תמ"א 38