מוסדי בכיר: "אחרי אפריקה, הטייקונים לא מפחדים ללכת להסדר"

יום לאחר הפרסום ב"כלכליסט" על אודות הסדר חוב אפשרי שתציע דלק נדל"ן לנושיה, ביצעה החברה־הבת, (DGRE 58%), רכישה עצמית של מניות בהיקף של כ־70 מיליון ליש"ט, שהזרימה לדלק נדל"ן כ־320 מיליון שקל. התמורה ממכירת מניות DGRE על ידי דלק נדל"ן תשמש לפירעון חובותיה של דלק נדל"ן לבנק דיסקונט ולבנק הפועלים. רכישת המניות של DGRE מבעלי המניות שלה נעשתה במחיר של 1.15 ליש"ט למניה, לעומת 70 פני למניה ברכישה עצמית שביצעה לפני כחצי שנה.

ההלוואה המקורית שנטלה דלק נדל"ן מבנק דיסקונטעמדה על 700 מיליון שקל ויתרתה, נכון להיום, היא 385 מיליון שקל. תמורת ההלוואה שעבדה דלק נדל"ן 50% ממניות DGRE לבנק, ששוויין, לפי המחיר בעסקה שבוצעה השבוע, עומד על כמיליארד שקל. 30% נוספים ממניות DGRE משועבדות לבנק הפועלים שלו חייבת דלק נדל"ן כ־200 מיליון שקל.

על פי תנאי ההלוואה מבנק דיסקונט, כאשר יתרת החוב תרד מתחת ל־150 מיליון שקל, ישוחררו 80% מהמניות המשועבדות לבנק (40% ממניות DGRE). עבור דלק נדל"ן מדובר במהלך קריטי שכן בחברה מעוניינים להשתמש במניות שישוחררו משעבוד לצורך גיוס חוב חדש שיובטח במניות אלה.

הסכום שייפרע בגין ההלוואה לבנק דיסקונט - 200 מיליון שקל - צפוי להותיר את החוב לבנק ברמה של 180 מיליון שקל, כך שדיסקונט לא יחויב לשחרר את המניות המשועבדות, אם כי ייתכן שיעשה זאת כמחווה של רצון טוב כלפי בעל השליטה בדלק נדל"ן, יצחק תשובה.

בעיה אחרת שבה עלולה להיתקל דלק נדל"ן בבואה לשעבד מחדש את מניות DGRE היא ירידת שווייה של החברה־הבת על רקע הקשיים אליהם נקלע השוכר הגדול של DGRE ב־127 חניונים בבריטניה, שעליהם דיווחה דלק נדל"ן בתחילת השבוע. בנוסף, הבנק המלווה לחניונים הודיע ל־DGRE כי ביצע הערכת שווי מחודשת לנכס, שלפיה נחתך שוויו בכ־1.4 מיליארד שקל, לעומת השווי בו הוא רשום בספרים.

פירעון החובות לדיסקונט ולהפועלים אינו מהווה פתרון מלא למצוקה התזרימית של דלק נדל"ן, שכן במהלך החודשיים הקרובים החברה אמורה לפרוע גם הלוואה של 45 מיליון שקל שקיבלה מחברת הפניקס וכן 340 מיליון שקל לבעלי האג"ח מסדרות ה' (ריבית) וכ"ה (קרן וריבית).

ל"כלכליסט" נודע, כי דלק נדל"ן התכוונה להציע רכש חליפין לבעלי האג"ח מסדרה כ"ה, כשבמסגרת ההצעה יוחלף מלוא הסדרה בהיקף של 570 מיליון שקל ע"נ בסדרה חדשה, בעלת מח"מ ארוך יותר. הסדרה החדשה אמורה היתה לכלול שעבוד מלא על מניות DGRE שאת שוויין העריכה דלק נדל"ן בכ־350 מיליון שקל. עוד נודע, כי גופים מוסדיים שאותם שיתפה דלק נדל"ן במהלך הסכימו להחליף את הסדרה, אולם ההודעה שלשום לגבי מצוקתו של השוכר בחניונים באנגליה הביאה לבחינה מחודשת של המהלך מצד הגופים המוסדיים.

מגעים מואצים למכירת אלעד מגורים

במקביל למגעים עם הגופים המוסדיים מנסה מנכ"ל דלק נדל"ן, ערן מיטל, להאיץ את מכירת אלעד מגורים לפי שווי של 400 מיליון שקל. דלק נדל"ן נמצאת במגעים עם שני גופים, אחד מהם משקיע מלוס אנג'לס, אולם עד כה המו"מ לא הבשיל לכדי עסקה.

מכירה של אלעד מגורים תאפשר לדלק נדל"ן לפתור את בעיית פירעון האג"ח בספטמבר, אך מכיוון שהיא רחוקה מסגירה, בדלק נדל"ן נערכים לאפשרות שבעל השליטה, תשובה, ירכוש 25% מאלעד מגורים תמורת 100 מיליון שקל. גם במצב כזה לא יהיה בידי דלק נדל"ן הסכום הדרוש לפירעון האג"ח בספטמבר.

בפניקס לא מוטרדים

אנטרופי סנדלה את אלעד תשובה בנוסף חברת הייעוץ גם המליצה למוסדיים להתנגד לאישור מענק ליו"ר קבוצת דלק, אך מכיוון שלא דובר בעסקת בעלי עניין העסקה אושרה רחלי בינדמןלכתבה המלאה

אחת ההלוואות שאותן תידרש דלק נדל"ן לפרוע באוגוסט היא כאמור הלוואה בסכום של 70 מיליון שקל מחברת הפניקס, הנשלטת גם היא על ידי יצחק תשובה. מתוך הסכום הכולל, 45 מיליון שקל יועמדו לפירעון באוגוסט ו־25 מיליון השקלים הנותרים ייפרעו רק לאחר שתושלם מכירת אלעד מגורים.

דלק נדל"ן כבר פרעה בדצמבר האחרון חוב של 80 מיליון שקל להפניקס, באמצעות כספים שהגיעו ממכירת אחזקותיה בחברת הנדל"ן ויתניה. כשלושה שבועות טרם מועד התשלום, אמר גורם בהפניקס ל"כלכליסט", כי "עד כה דלק נדל"ן לא פנתה בבקשה לדחות את החוב".

ההלוואה להפניקס מגובה בביטחונות מדרגה ראשונה - מניותיה החברה־הבת אלעד מגורים ונכסים אחרים בשווי כולל של 250 מיליון שקל. ההלוואה נושאת ריבית של 10% וצמודה למדד המחירים לצרכן. בהפניקס לא מוטרדים מדחייה של התשלום ולפיכך לא צפויים לפסול בקשה שכזאת על הסף, בגלל הריבית הגבוהה שממשיכה להיות משולמת. אותו גורם ציין, כי גם במקרה שדלק נדל"ן תפנה להציע הסדר חוב לנושיה, בהפניקס מאמינים שכל החוב יוחזר בזכות הביטחונות.

בעקבות הפרסום ב"כלכליסט" אתמול המשיכו איגרות החוב של דלק נדל"ן לאבד גובה, והתשואה לפדיון כבר חצתה אתמול את רף ה־100%. בעקבות תמונת המצב הרעועה שמוצגת בפני מחזיקי האג"ח, גופים מוסדיים שמחזיקים בנייר החלו אתמול לתכנן מתווה אפשרי להסדר חוב מול דלק נדל"ן. גורמים בשוק הביעו תרעומת על כך ש"אופציית הסדר חוב הפכה לדבר טריוויאלי ומקובל בשוק".

גורם בכיר באחד הגופים המוסדיים תקף בחריפות את בעלי ההון שניצלו את שנות הגאות למינוף יתר וכעת מתקשים בהחזר חובותיהם. בשיחה עם "כלכליסט" הוא טען, כי "לאחרונה נראה שאפריקה ישראל עברה תהליך מוצלח עם הסדר החוב שביצעה, אך חשוב לזכור שמדובר באי־עמידה בהחזר החוב - זה כישלון טבוע. לא ברור למה נותנים לבעלי ההון לגיטימציה ללכת להסדר חוב. מה שקרה באפריקה ישראל זה ש־1.5 מיליארד שקל עברו מכספי החוסכים לכיסו של לב לבייב. היום הטייקונים כבר לא מפחדים ללכת להסדר". עוד לדבריו, "תשובה ידוע כמי שיודע לתפור עסקאות בעלי עניין. בשורה התחתונה, הוא ידחה את זה לעוד שנה או עוד שנתיים, מבלי לעשות שימוש בכסף מזומן".

גורם אחר העריך, כי "תשובה לא יכול לברוח עכשיו לשום מקום. הוא ימשיך לעמוד מאחורי החברה. הוא יצטרך לגייס בשנים הקרובות הרבה מאוד כסף, הן בארץ והן מהמערכת הבנקאית בחו"ל, לצורך פיתוח תגליות הגז תמר ולווייתן. אי־עמידה מאחורי דלק נדל"ן שבבעלותו תיצור עבורו כתם בשוק ההון". משקיעים מוסדיים אחרים העלו סברה אחרת, שלפיה תשובה לא יתמוך בחברה לאורך כל הדרך, אלא ילך למתווה של הזרמת הון מצד אחד והסדר חוב מצד שני. "בקרוב נראה שילוב של הזרמת כסף מהבית ביחד עם הארכת הפירעונות, ללא תספורת. בניגוד לאפריקה ישראל, שם נחתך ההחזר בכ־25%, כאן דווקא יוחזר כל הכסף, אם כי במועדים רחוקים יותר", אמרו.

"בעל השליטה יצטרך להביא כסף"

לפי הלך הרוח בשוק ההון, נראה כי המשקיעים המוסדיים ינסו לקבל מניות ואופציות ביחד עם שעבודים בהיקף גבוה יותר על הנכסים המרכזיים של דלק נדל"ן, כפיצוי על דחיית חובות. "בעל השליטה יצטרך להביא כסף, אחרת נדלל את חלקו בדלק נדל"ן ואף נגרום שיאבד את השליטה בה", מסר אחד הגורמים שמחזיק באג"ח של החברה.

לדברי גורם נוסף, במקרה של הסדר חוב, המוסדיים ידרשו לנהל את החברה על ידי מינוי דירקטור מטעם בעלי האג"ח, תוך דרישה להגברת השקיפות, הכנסת התניות פיננסיות הדוקות, קיצוץ בתגמולים עבור נושאי משרה והצבת תנאי שלפיו תשובה לא יוכל למכור את החברה לצד שלישי בלי אישור שלהם.

"בניגוד לבעל השליטה באפריקה ישראל, לב לבייב, לתשובה אין ערך מוסף פרט להונו הפרטי", אמר משקיע מוסדי גדול ל"כלכליסט". "בעלי האג"ח יתעקשו על הישארותו בחברה כדי שדלק נדל"ן לא תימכר לאיזה מוכר שלדים. בשורה התחתונה, תשובה צריך ללמוד את הלקח מלב לבייב ולא לנהל מו"מ קשוח. לבייב גם נפגע ציבורית וגם הביא את הכסף בסוף. עדיף שתשובה יתחיל מהסוף וימנע לעצמו את המבוכה".