מי יבטח את כספם של רוכשי הדירות

סעיף בתיקון 70 לחוק מיסוי המקרקעין, שאמור להיכנס לתוקף ב־1 באוגוסט, עלול לגרום לכך שכספם של רוכשי דירות יופקד לטובת רשות המסים ללא ערבויות שיבטחו אותו במקרה של קריסת הקבלן או ביטול העסקה. לפי אומדן של התאחדות הקבלנים, כספים אלה נאמדים בכ־2 מיליארד שקל בשנה. עיוות זה בחוק הוא חלק מהסיבות לכך שבשבועות האחרונים מתנהל מאבק מתוקשר של התאחדות הקבלנים המבקשת לבטל את החוק לבין רשות המסים והאוצר.

ל"כלכליסט" נודע כי נושא הערבויות עלה לאחרונה בדיונים פנימיים בין אנשי רשות המסים והאוצר לבין ראשי משרד המשפטים. ברשות המסים ביקשו כי המדינה היא זו שתעמיד ערבויות לכספים שיועברו אליה, אך במשרד המשפטים מתנגדים למהלך כזה נחרצות וטוענים כי המדינה אינה הגוף שצריך להעביר את הערבויות. לפי שעה, ההצעה הנגדית של משרד המשפטים היא כי הקבלנים יהיו אלה שיעבירו את הערבויות, אך מהלך כזה עלול להכביד על הקבלנים עוד יותר, להגדיל את עלויות המימון ובעקבות כך לגרור אחריו העלאה נוספת של מחירי הדירות.

הלקח מחפציבה

הצורך בהבטחת כספם של רוכשי הדירות הוא נושא שמייחסים לו חשיבות רבה במשרדי הממשלה מאז קריסתה של חברת חפציבה, ולשם כך נבנו מנגנונים מיוחדים שמחייבים את העברת הכסף לבנק ובהם מתן בטוחות לכסף עד למועד מסירת הדירה. הסעיף החדש בחוק קובע כי במקרה של מכירת דירה תועבר מקדמה בשיעור של 7.5%–15% (בהתאם למועד רכישת הנכס), כאשר במקרה של רכישת דירה מקבלן הוחלט כי שיעור המקדמה יעמוד על 7.5% מהתמורה.

אלא שבעקבות סעיף זה מסתמנת התנגשות בשאלת האחריות לביטחונות הרוכשים - בין העברת הכספים לרשות המסים, לבין ערבות חוק המכר שעודכנה בעקבות פרשת חפציבה. כמו כן, העברת הכספים לרשות המסים רלבנטית גם במקרים של דירה מיד שנייה, כאשר אין ערובה שתמנע את אובדן הכסף של הרוכש במקרה שלמוכר יש חובות ונושים צובאים על דלתו לקבלת כספים.

תיקון 70 לחוק מיסוי המקרקעין, שרובו נכנס לתוקף ב־31 במרץ, נולד כחלק ממהלך כולל של משרד האוצר לטפל במחירים הגבוהים בענף הנדל"ן והוא נוגע בכמה נושאים הנוגעים למס שבח בעיקר בכל הנוגע לשיטת ומועדי הדיווח.

החוק, שהתקבל בכנסת במהלך מרץ השנה, ביקש בין היתר לתקן את הקשיים הכרוכים ברישום בעלות בעסקאות מקרקעין כתוצאה מקשיים בתהליך הנפקת אישורי מסים. עד כה, כדי לרשום נכס בטאבו נדרשו הרוכשים להביא אישור תשלום מס שבח של המוכר, וכך קונים רבים נותרו תלויים ברצונם הטוב של המוכרים אשר לעתים קרובות נותרו אדישים אל מול האינטרס של הרוכש. לכן, במסגרת העברת הכספים העולה מהתיקון קיוו אנשי רשות המסים לקצר את הליך המיסוי בעסקאות נדל"ן.

"יגרום לעליית מחירים"

לפני התיקון, קבלנים היו פטורים ממס שבח ושילמו רק מס הכנסה. כעת, כדי להימנע מתשלום מס השבח והעברת המקדמה על ידי רוכש הדירה, יידרשו הקבלנים להשיג פטור (טופס 50). במקביל, הקבלנים מחויבים לפי תיקון 70 בהעברת ערובה לפקיד השומה בשיעור של כ־3% ממחזור הפרויקט. בהתאחדות הקבלנים זועמים על החלטה זו וטוענים כי העברת 3% ממחזור הפרויקט משמעותה במקרים מסוימים גיוס סכום נוסף בהיקף של כ־20% מההון העצמי של הקבלן.

גורמים בשוק הנדל"ן מעריכים כי סכומי הכסף הנוספים שהקבלנים יצטרכו לגייס יגרמו להם להעלות את מחירי הדירות. ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "משרד המשפטים בוחן את ההשלכות לתיקון 70 לחוק מיסוי המקרקעין עם כל הגורמים הרלבנטיים. טרם התקבלה החלטה לכאן או לכאן".