בלעדי ל"כלכליסט": גינדי השקעות במו"מ לרכישת אלעד מגורים

האם מסתמן פתרון אפשרי לתשלום הקרן למחזיקי האג"ח של דלק נדל"ןבספטמבר? חברת גינדי השקעות מנהלת מו"מ לרכישת חברת אלעד מגורים מידי דלק נדל"ן תמורת 380 מיליון שקל. שני הצדדים סיכמו כבר על המחיר, אולם מי שמעכב את העיסקה הוא יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן שבוחן את רכישת אלעד מגורים באמצעות חברות פרטיות שבבעלותו, כך נודע ל"כלכליסט". הצעה נוספת לרכישת אלעד מגורים מגיעה מכיוונם של קבוצת יהודים מלוס אנג'לס, הצעה הנמוכה בכ־20 מיליון שקל מזו של גינדי השקעות.

גינדי השקעות מצויה בבעלות מנור גינדי, כפיר גינדי, אורי לוי ואייל פרידמן - שני בניו ושני חתניו של משה גינדי, מבעלי

קניון הזהב בראשל"צ. החברה מחזיקה בפרויקט השוק הסיטונאי בת"א, אותו רכשה מתנובה, וכן בפרויקטים ברמלה וחדרה. בכוונתה להרחיב את עסקיה באמצעות הרכישה של אלעד מגורים, בניהולו של רונן יפו, שעוסקת בייזום, תכנון והקמה של דירות ברחבי המדינה.

אלעד מגורים סיימה את 2010 עם תוצאות משופרות הודות להכרה בהכנסות ממסירת כ־300 דירות בסכום של 302 מיליון שקל – עלייה של כ־70% לעומת 2009. הפריחה בשוק הבנייה למגורים תרמה לרווח תפעולי של החברה כ־45 מיליון שקל ב־2010 לעומת כ־2 מיליון שקל ב־2009. לאלעד מגורים חוב של 300 מיליון שקל לבנקים בלבד, והיא סיימה את 2010 ברווח של כ־20 מיליון שקל לעומת הפסד של כ־47 מיליון שקל ב־2009.

מנכ"ל דלק נדל"ן, ערן מיטל, המוביל את אסטרטגיית המימושים של החברה, הוא שמנהל את המו"מ מול משפחת גינדי. עם זאת, ההודעה האחרונה שפרסמה דלק נדל"ן בנוגע לשווי החניונים שמחזיקה החברה־הבת, DGRE, בבריטניה והורדת השווי ע"י הבנק המממן, עלולה לעכב את כל העסקאות של דלק נדל"ן עד לגיבוש אסטרטגיה חדשה.

השבוע נחשף ב"כלכליסט" כי דלק נדל"ן עלולה להגיע למצב של הסדר חוב תוך כמה ימים. אתמול פרסמה החברה דיווח לבורסה שעשוי לתמוך בהערכה זו. עפ"י הדיווח, דירקטוריון דלק נדל"ן החליט להסמיך שלשום בישיבה שערך את הנהלת החברה, כדי לבחון מחדש האם החברה יכולה לעמוד בתחזיות דו"ח תזרים המזומנים שפרסמה בעבר. דלק נדל"ן תפרסם עד ה־21 בחודש עדכון לתוכנית.

פגישת הדירקטוריון התקיימה על רקע ירידות חדות במניה ובאג"ח של דלק נדל"ן, כמו גם על רקע הערכות בשוק בדבר הסדר החוב הצפוי למחזיקי האג"ח בחברה, שהתחזקו בעקבות צמד הודעות ששיגרה החברה בתחילת השבוע. הראשונה מתייחסת למינוי כונס נכסים לנכס החברה סמוך לדיסלדורף שבגרמניה והשנייה נוגעת להרעה במצבה של חברת ‏NCP‏, השוכרת מדלק נדל"ן 127 חניונים באנגליה. ‏

הצעת רכש לדלק ישראל

פרשנות הטייקון מנתניה שכח את המשקיע הקטן בדרך למעלה הבעלים של דלק גייס מיליארדים בזכות המוניטין. כעת, כשדלק נדל"ן בצרות והמימון למאגר תמר מתקרב, הוא צריך לזכור שחובות צריך להחזיר, ולא רק למחזר עומרי כהן, 3 תגובותלכתבה המלאה

בתוך כך נודע כי יצחק תשובה ממשיך לבצע ארגון מחדש של אחזקותיו. אחרי שהודיעה קבוצת דלק כי בכוונתה למחוק מהמסחר בבורסה בתל אביב את דלק אנרגיה, הקבוצה הגישה כעת הצעת רכשת מלאה למניותיה של דלק ישראל. קבוצת דלק מחזיקה ב־77.2% ממניות דלק ישראל באמצעות דלק פטרוליום, והיתרה - 22.8% ממניות דלק ישראל - מוחזקות בידי הציבור. תמורת אחזקות הציבור תשובה מציע לשלם 238 מיליון שקל, המשקפים מחיר של 92 שקל למניה - פרמיה של 10% על מחיר מניית דלק ישראל עם סיום המסחר ביום שלישי.

הצעת הרכש משקפת לדלק ישראל שווי של כמיליארד שקל - שויו הנמוך ב־5.3% מההון העצמי של דלק ישראל בסוף הרבעון הראשון של 2011, כך שמבחינת תשובה מדובר במחיר נמוך יחסית לחברה, אותה הנפיק רק באוגוסט 2007 לפי שווי שוק של 1.4 מיליארד שקל. מאז הונפקה דלק ישראל, ראו המשקיעים את מניית החברה נשחקת ב־21%. לאורך אותה התקופה זכו המשקיעים לדיבידנד בהיקף כולל של 110 מיליון שקל.

פעילות דלק ישראל מתחלקת לשלושה מגזרים: במגזר מתחמי התדלוק והמסחר מחזיקה דלק ישראל, נכון לסוף מרץ, ב־246 תחנות תדלוק ציבוריות ו־174 חנויות נוחות, תחת המותג "מנטה". פעילות זאת היתה אחראית ברבעון הראשון של 2011 ליותר ממחצית מהכנסות דלק ישראל, והכנסות מגזר זה הסתכמו ב־1.5 מיליארד שקל, עלייה של 17% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

פעילות שיווק מוצרי הנפט מחוץ למתחמי התדלוק מהווה את מגזר השיווק הישיר, והניבה ברבעון הראשון השנה הכנסות של 663 מיליון שקל - צמיחה של 35% לעומת הרבעון הראשון של 2010.

כמו כן, דלק ישראל פעילה בתחום אחסון וניפוק דלקים לשימושה העצמי, לשימוש חברות הדלק המתחרות ולשם החזקת מלאי בטחוני של המדינה וגופים מסחריים שונים. ברבעון הראשון של השנה רשמה דלק ישראל ירידה של 3.7% בהכנסות מפעילות האחסון, שהסתכמו ב־26 מיליון שקל בלבד.

בנוסף, לחברה אחזקות בשיעור של 20% בחברת דלק אירופה, המפעילה תחנות תדלוק ביבשת. לדלק ישראל גם אחזקה פיננסית (2.4%) בדלק US העוסקת בזיקוק ושיווק דלקים והפעלת מתחמי תדלוק ומסחר בארה"ב.

רק מתחילת השנה ראה תשובה את מניית דלק ישראל נחתכת בכ־30%, לאור התחרות הגוברת בענף מול המתחרות סונול ופז. ההכנסות של דלק ישראל אמנם נהנות מצמיחה, כאשר את 2010 סיימה החברה עם הכנסות של כ־2.9 מיליארד שקל – עלייה של 24% לעומת ההכנסות ב־2009 – אך עיקר הצמיחה נובעת מעליות במחיר הדלקים. לכן התקשתה דלק ישראל לתרגם את העלייה בשורה העליונה לשורת הרווח, שרשמה ב־2010 צניחה של 36%.

"המחיר משקף הערכת חסר"

אתמול פרסמה דלק ישראל גם שתי הערכות שווי לחברת דלק בנלוקס, החברה־הבת (100%), של דלק אירופה. בנלוקס, שניגשה לאחרונה למכרז לרכישת תחנות דלק באירופה בהיקף 200 מיליון יורו, מרכזת תחתיה את כל פעילות דלק אירופה ביבשת למעט צרפת. על פי הערכה אחת שביצעה PwC, שווי בנלוקס מוערך בכ־313 מיליון יורו. במצב כזה, שווי אחזקותיה של דלק ישראל עומד על 303 מיליון שקל. מנגד, פירמת רואי החשבון דלויט העריכה את שווי בנלוקס ב־398 מיליון יורו, המשקפים שווי אחזקה של 385 מיליון שקל לדלק ישראל.

לדברי האנליסט ערן יונגר ממגדל שוקי הון, "רק מהערכות השווי שצירפה דלק ישראל לפעילות דלק אירופה - פעילות מינורית יחסית בדלק ישראל - ניתן להבין שהמחיר בהצעת הרכש משקף הערכת חסר לדלק ישראל".

טל שיריזלי מפסגות, שנקב מחיר יעד של 124 שקלים למניית דלק ישראל בסקירה קודמת, הסביר שקבוצת דלק מבינה שהתמחור בשוק נמוך ולכן יש לה עניין למחוק את דלק ישראל מהמסחר. לדבריו, "הדבר הנכון עבור המשקיעים הוא להיענות להצעת הרכש במחיר הנכון - מחיר הגבוה מהמחיר בהצעת הרכש".

לאחר שהוגשה הצעת הרכש, תשובה ייאלץ להמתין עד 27 ביולי, אז הוא אמור לקבל את הסכמתם של 18% לפחות מבעלי המניות כדי לבצע את המהלך, וכך לכפות הצעת הרכש גם על מתנגדי ההצעה. דלק ישראל תמשיך לפרסם את דו"חותיה הכספיים גם לאחר מחיקתה בשל האג"ח שהנפיקה החברה.