קבלני המכרזים מתכוננים לירידת מחירים

כדי להבין טוב יותר את הבעיה שבפניה יעמדו לא מעט יזמי נדל"ן לאור האפשרות לירידת מחירים, יש לבחון פרמטר נוסף והוא רמות המחירים שבהן נרכשו קרקעות בשנים האחרונות. המאגר היחיד שבו ניתן למצוא נתונים כאלה הוא של מינהל המקרקעין.

זה לא סוד שבשלוש השנים האחרונות נסגרו מכרזים במחירי שיא, ביניהם מכרזי קרקע בעיר ימים בנתניה, בשכונת ציפור במודיעין, במערב ראשון לציון ובירושלים. אם בוחנים את החלוקה הקלאסית שהיתה נהוגה בטרם זינקו המחירים, מחיר הקרקע היווה כ־30% ממחיר הדירה הסופי. ואולם, עם הזינוק במחיר תפס מרכיב הקרקע נתח גדול יותר במחיר הדירה, והוא יכול להגיע במכרזים מסוימים גם ל־50%–60%.

הבעיה שנוצרת במקרה זה לקבלן היא שהקרקע "אוכלת" לו מהרווח היזמי, ואם הוא קונה קרקע יקרה מבלי לערוך חישוב נכון או מתוך הנחה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, הוא עלול להיפגע. במצב הנוכחי, שבו הקונים יושבים על הגדר ולא ממהרים לקנות, יזם עלול למצוא את עצמו עם קרקע שעליה כבר שילם ובלי יכולת למכור את הדירות על פי החישובים המקוריים שהעביר לבנק בדו"ח האפס (הדו"ח שקובע את כלל ההשקעה בפרויקט).

למעשה, מניתוח שערך יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס עבור "כלכליסט", עולה כי רוב היזמים שזכו בששת מכרזי המינהל האחרונים יתקשו מאוד לממש את הזכייה ולמכור את הדירות ברווח במחירי השוק הנוכחיים, וייאלצו לבקש כ־10%–15% יותר ממחיר השוק (ראו לעיל).

בכיר באחת מחברות הבנייה הגדולות מסביר כי כשמדובר ביזם שכיסיו לא עמוקים, הוא עלול לגלות שהבנק מתקשר לעתים קרובות יותר ולוחץ עליו להוריד את מחירי הדירות כדי להכניס כסף לקופת הפרויקט. האפשרות השנייה, מסביר הגורם, היא כאשר ליזם יש יכולת פיננסית להמתין להתאוששות השוק. במקרה כזה הוא ימשיך בבנייה אבל יחל במכירת הדירות רק כאשר השוק ייצא מהמשבר - "אבל זה מצריך אורך רוח". האופציה השלישית היא לעצור את הבנייה ואת מכירת הדירות, אופציה בעייתית אם היזם החל במכירה במסגרת פריסייל.