"העיריות עוצרות את הבנייה להשכרה"

ראשי העיריות בישראל מיהרו לחבק את המפגינים במאהלי המחאה בעריהם, להביע תמיכה במאבקם להורדת מחירי השכירות ולהפנות אצבע מאשימה לעבר הממשלה - אך למרות החיבוק החם, לרשויות המקומיות יש משקל לא קטן במצבו הקשה של שוק הדירות להשכרה. "אפשר לבנות פרויקטים להשכרה בהיקף גדול בערים הגדולות. זה לא קורה, כי רוב ראשי העיריות לא רוצים בכך", טוען עמי בר משיח, מבעלי חברת ב.ז אלמוג, חלק מקבוצת נדל"ן העוסקת בייזום בנייה בתחום הדיור להשכרה. ואכן, ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ' אמר ל"כלכליסט" כי אינו בטוח שיש צורך בפתרונות דיור להשכרה בעיר.

בעיריות וברשויות המקומיות מגלגלים את האשמה לפתחם של משרדי הממשלה ולוועדות המחוזיות של משרד הפנים. בשלטון המקומי כבר הבינו שדיור בר־השגה הוא הכלי היחיד שיסייע לערים הגדולות והיקרות לשמור על הצעירים שלהן. בתל אביב ובירושלים כבר אישרו פרויקטים גדולים המותנים בהקצאת 20% מהדירות לצעירי הערים, ומכירתן במחירים הנמוכים ממחירי השוק - אך היוזמות נעצרו כשהגיעו לוועדות המחוזיות של משרד הפנים. חוות דעת לקונית של משרד היועץ המשפטי לממשלה שלפיה "אין תשתית חוקית לדיור בר־השגה" עצרה את הפרויקטים, שמאמץ רב נדרש להוצאתם לפועל.

באוצר לא חושבים שכל ישראלי צריך להיות בעל בית

בשיחות סגורות, בכירים במשרד האוצר מרשים לעצמם להסביר את ההתנגדות הנחרצת של המשרד בעניין דיור בר־השגה. לדבריהם, בניית דירות ומכירתן לבני מעמד הביניים במחירים נמוכים ימנעו מהמדינה לייצר מלאי של דירות שישמש גם את צעירי הדורות הבאים - כפי שקרה לדבריהם עם דירות הדיור הציבורי. דירות אלה נמכרו בהנחות משמעותיות לזכאי משרד השיכון, ועתה אלפי משפחות עניות מחכות בתור לקבלת דירה מהדיור הציבורי, כשאיש אינו יודע מתי הן יגיעו לתחילתו.

בכלל, לפי התפיסה במשרד האוצר, לא כל אזרח ישראלי חייב להחזיק בדירה בבעלותו, וגם שכירת דירה היא אפשרות. הבעיה היא שאין מספיק דירות להשכרה. נראה כי מחאת האוהלים הצליחה לכל הפחות לדחוף לחשיבה מחודשת בתחום זה. שני חוקים כבר מסדירים נושא זה מול הקבלנים: חוק עידוד השקעות הון שקובע תמריצים לקבלנים במיסוי ומקבע את שכר הדירה עד ל־6,200 שקל, וחוק עידוד בנייה להשכרה שאותו יזם ח"כ מאיר שטרית ב־2007. אך חוקים אלה לא הצליחו לתמרץ בנייה בתחום זה. אתמול (א') הודיעה הממשלה כי הסופרטנקר של ראש הממשלה בנימין נתניהו - תוכנית לה"ב - תעסוק גם בתוכניות להקמת דירות להשכרה.

הקבלנים: העיריות תוקעות פרויקטים של בנייה להשכרה

לטענת בר משיח, אף שיש יזמים הפועלים בניגוד למקובל בענף הבנייה ומתעלמים מהיעדר תמיכת המדינה בתחום הבנייה להשכרה, דווקא העיריות הן שבמקרים רבים שמות מקלות בגלגלי הפרויקטים. "בחיפה ניסיתי לקדם תוכנית להפיכת מתחם מרכז הספורט לפרויקט להשכרה לצעירים, ולאחר הסכמות עם בעלת הנכס חברת נכסים ובנין, מנעה העירייה את הפרויקט", מספר בר משיח.

"דמי השכירות בפורמט דיור להשכרה עצמאי של יזמים אמורים לעמוד על 2,000–2,300 שקל לחודש ל־2 חדרים. במקומות שבהם העיריות יקצו בעצמן קרקע לבנייה להשכרה, עלות השכירות של דירות 2 חדרים לצעירים תהיה 1,500 שקל לחודש". מסביר בר משיח את חשיבות תמיכת העיריות.

לדבריו, העיריות יכולות לתרום לעידוד בנייה להשכרה באמצעות שינוי ייעוד של מתחמי תעשייה ישנים ומבני ציבור. "מהלך זה כדאי במתחמים של 600 דירות לפחות, עם חברת ניהול של היזם", הוא מסביר את המודל העסקי. "הדירות יימכרו למשקיעים ויוקמו בתוך שנתיים במרכזי הערים. התשואה שנבטיח תעמוד על 6%, לעומת 3%–4% בדירות רגילות במרכז הארץ".

יזמית נוספת בתחום הבנייה להשכרה היא חברת למיר שבבעלות היזם צורי סעדה. החברה מקימה ברמת גן פרויקט ברחוב ארלוזורוב 36, שיועד בתחילה למעונות ועתה מוסב להקמת דירות רגילות להשכרה. המבנה, שנרכש ב־23 מיליון שקל לפני כמה שבועות, יכלול 40 דירות בשטח של 47 מ"ר ברוטו. החברה אף מתכננת פרויקט דומה בראשון לציון, כאשר היא תשמש בעצמה כחברת הניהול של הבניינים.

"מי שאומר שאין שום קבלן שמוכן לבנות בתחום הזה, משקר", אומר סעדה. "אנחנו הולכים אל ועדות וראשי ערים, ושוב ושוב מקבלים תשובה שלילית. השכרה לטווח ארוך זה עסק שיכול לעבוד גם במקומות מבוקשים, בניגוד לדעה שהתשואות תמיד יהיו נמוכות. אפשר להגיע לתשואה של פי שניים מהשוק אם מתפעלים נכון את המתחם. הכל תלוי ביכולת למכור את הדירות למשקיעים ולנהל את העסק".

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי בכל הערים הגדולות בישראל קיימות עתודות קרקע שעליהן ניתן לאשר בניית דיור להשכרה כבר עתה. חלק מקרקעות אלה כבר נידונו בין הרשויות המקומיות לגופים כמו מינהל מקרקעי ישראל. אם בממשלה יוותרו לרגע על התואר המפוצץ "רפורמה" ויתחילו לבחון חלופות, ניתן יהיה להוציא לבנייה אלפי יחידות דיור להשכרה כבר השנה.

תל אביב: הוועדה המחוזית מעכבת פרויקטים לדיור בר־השגה, שיכולים להוסיף 1,700 יח"ד

שלושה פרויקטים שאושרו על ידי הוועדה המקומית בתל אביב לדיור בר־השגה נעצרו בוועדה המחוזית, בטענה כי היעדר חקיקה בנושא לא מאפשר את אישורן. מדובר בכ־125 דירות בלבד, אולם אלה יכלו להוות את יריית הפתיחה לאישורן של כ־1,700 יחידות שמיועדות לדיור בר־השגה בעיר.

לדברי ארנון גלעדי, יו"ר ועדה לדיור בר־השגה ומשנה לראש העיר, ישנן כיום עוד תוכניות למאות יחידות דיור להשכרה על קרקעות בעלות אופי ציבורי, וכן עתודות קרקע ענקיות שעליהן אפשר להקים פרויקטים נוספים, דוגמת התחנה המרכזית החדשה בעיר. גלעדי הציע לאפשר לרשויות המקומיות להשתמש בקרקעות שייעודן ציבורי כדי לבנות בשטחן דיור להשכרה.

לדברי עודד גבולי, סגן מהנדס עיריית תל אביב, המדיניות בתל אביב היא להציע ליזמים הטבות תמורת בנייה להשכרה. גבולי יוצא נגד מי ששולל יוזמות לדיור בר־השגה במגדלים בגלל עלויות האחזקה הגבוהות. "הדבר החשוב ביותר בנושא הזה הוא שיהיה פיקוח עירוני", אומר גבולי.

תל אביב | צילום: תומריקו

חיפה: העירייה דואגת רק לסטודנטים ומשאירה את הזוגות הצעירים מאחור

המדיניות של עיריית חיפה בנוגע לדיור להשכרה מתייחסת אך ורק למגורי סטודנטים. זוגות צעירים ימצאו פתרון רק בהשפעתה העקיפה של תוכנית העירייה. לפי הרציונל של תוכנית העירייה, כל דירה שתושכר על ידי סטודנט בעיר התחתית תשחרר דירה בכרמל או בשאר חלקי העיר.

העירייה בראשות יונה יהב השקיעה באזור העיר התחתית מיליוני שקלים בשיקום תשתיות ובמשיכת משקיעים, ומתעקשת כי כל היוזמות בתחום ההשכרה יתרכזו סביב קמפוס הנמל בעיר התחתית - גם כאשר היא נדרשת לסרב ליזמים שמבקשים לקדם יוזמות דומות בחלקים אחרים של העיר.

עד כה גרים בעיר התחתית כ־550 סטודנטים בבניינים ששוקמו על ידי העירייה ובבניינים ביוזמה פרטית. בספטמבר צפויה העירייה לשקם מבנה נוסף המיועד ל־200 סטודנטים, ובהמשך יותאמו עוד שישה בניינים שנמצאים בבעלות העירייה למגורי סטודנטים. היעד הוא להגיע ל־3,000 יח"ד לסטודנטים בתוך שלוש שנים. מחיר השכירות במבני הסטודנטים הוא 1,000 שקל לחדר, כ־200 שקל פחות ממחיר חדר בשוק החופשי.

במקביל עומדת העירייה במגע עם אגודות הסטודנטים בעיר כדי ליזום פנייה למשרד הפנים, שתאפשר לעירייה לתת לסטודנטים הנחות של 75% בארנונה.

העיר התחתית בחיפה | צילום: גיל נחושתן

ראשון לציון: הקלות ליזמים שיבנו דירות להשכרה

לעיריית ראשון לציון יש כבר עתה מדיניות ברורה בתחום הדיור להשכרה. העירייה יזמה תוכנית שמאפשרת מתן הקלות ליזמים כגון הורדת תקני חניה וקביעת גודל הדירות ומספרן, שתפעל בהתאם לסמכויות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. היזם, מצדו, מתחייב לבנות דירות להשכרה בשטח של עד 85 מ"ר ברוטו ולהשכירן לתקופה של 25 שנה. בתקופה זו מותר לו למכור את הבניין בשלמותו ליזם אחר שיחויב גם הוא בהשכרת הדירות עד לגמר התקופה.

העירייה מייעדת פרויקטים כאלה בעיקר לאזורים במרכז העיר, ובמגרשים שבהם קיים קושי ליצור מקומות חניה חדשים. במגרשים כאלה תפחית העירייה את תקן החניה, ובמקרים מסוימים אף תאפשר בנייה ללא מקומות חניה כלל. בעירייה מקווים להגיע לכ־300 יחידות להשכרה במרכז העיר בתוך כשנתיים. במקביל מעודדת העירייה בניית מגורים להשכרה לסטודנטים במערב העיר, בסמוך למכללה למינהל, וכן בשכונת רמת אליהו במערב.

מרכז ראשון לציון | צילום: אביגיל עוזי

ירושלים: פוטנציאל לבניית 380 יחידות להשכרה על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל

פרץ בוני הנגב בונה בימים אלה שני מגדלים בני 22 קומות שנועדו להשכרה בשכונת קריית היובל. לדברי עמית פוני, מנהל תחום דיור בר־השגה ברשות לפיתוח ירושלים, החברה תהיה כפופה לחוק עידוד השקעות הון ולכן תוכל להשכיר את הדירות בסכום שלא עולה על 6,200 שקל ליחידה.

הבניינים יכללו דירות בנות 5–4 חדרים וישמשו בעיקר משפחות צעירות. מרכז ההשקעות יהיה אחראי על אכיפת התנאים, חוזי השכירות ומחיר השכירות ליחידה.

ברשות עובדים גם על ייעודם של פרויקטים אחרים לדיור בר־השגה, ובהם פוטנציאל ל־380 יח"ד - בין השאר בארמון הנציב, בצומת פת וברחוב בן גמליאל. בניגוד לתל אביב, בירושלים אין חטיבות קרקע רבות השייעות לעירייה, ולכן העבודה מתבצעת עם מינהל מקרקעי ישראל. אופציית הסבת פרויקטים להשכרה נבחנת בכמה קרקעות, אולם מספרן הכולל לא יפתור את מצוקת הדיור של הצעירים בעיר.

מרכז ירושלים | צילום: בלומברג

מודיעין: דירות מעל קומות מסחר ומשרדים

עיריית מודיעין מאמצת את מודל הדיור להשכרה המאפשר הקמת בנייני מגורים מעל קומות מסחר ומשרדים, כמו בבניין של קבוצת עזריאלי, הכולל 67 דירות מעל הקניון בעיר. הדירות מושכרות ב־4,000–6,000 שקל לחודש.

העירייה פנתה למשרד הבינוי והשיכון כדי לשנות את התב"עות הקיימות במרכז העיר, שבו מתוכננים כיום רק מבני מסחר ומשרדים. התוספת של דיור להשכרה עתידה להוסיף כ־400 יחידות דיור. העירייה מתכוונת לחייב את היזמים לכלול בפרויקטים גם דירות 2 חדרים שאינן קיימות היום בעיר.

מודיעין | צילום: עמית שעל

רמת גן: העירייה מקדמת פרויקטים על קרקע פרטית, אבל מאות דירות תקועות בבורסה

שני פרויקטים פרטיים נבנים כיום ברחוב אבא הלל וברחוב ביאליק, ומיועדים לסטודנטים הלומדים במכללת שנקר ובמכללה למשפט. עיריית רמת גן יוזמת כמה פרויקטים, ובהם בניית מגדל בן 20 קומות ברחוב הצלע שכולו לסטודנטים, על קרקע שברשותה. במקביל מסבה חברת למיר מבנה לסטודנטים ברחוב ארלוזורוב.

המצב בתחום ההשכרה היה יכול להיות טוב יותר אם העירייה היתה יכולה לנצל את שטחי המסחר הנטושים במתחם הבורסה ליהלומים. "הוועדה המחוזית פועלת בקמצנות וחותכת כל תוכנית שלנו, ובתחום השכירות הם לא מוכנים בשום אופן לשנות את המצב", אומר מהנדס העירייה חיים כהן. כהן מעריך כי אם תאושר הסבת מבנים במתחם, תקבל העיר תוספת של מאות דירות להשכרה באופן מיידי.