פתרון בעיית הדיור אינו בשמיים

המצוקה הגדולה בתחום הדיור מחייבת פתרונות לא שגרתיים. הם חייבים להיות פשוטים ומובנים לכל, אחרת הבעיה לא תוכל לבוא על פתרונה. להלן 3 הצעות ישימות שאפשר להפעיל באופן מיידי כדי להביא לפתרון יסודי של בעיית הדיור.

1. דירות להשכרה

חוק דירות להשכרה אושר בכנסת בשנת 2007, אולם עד היום המנהל לא הוציא אף מגרש למכרז בנייה. הפעלת החוק תאפשר הטבות מס נרחבות ליזמים שיבנו דירות להשכרה לטווח ארוך של 25 שנה לפחות. התשואה למשקיע בדירות להשכרה עומדת על 7%-10% בשנה והיא הרבה יותר משתלמת ליזם מהתשואה האלטרנטיבית בבנק או באג"ח ממשלתי. מימון הדירות להשכרה יכול להיעשות על ידי הקופות המוסדיות, כפי שנעשה ברוב המדינות המפותחות. בידי הקופות המוסדיות כספי ציבור בשווי של מעל טריליון שקל והם ישמחו להשקיע אותו בפרויקטים מניבים לתקופה ארוכת טווח. בדרך זו תתאפשר בניית 10,000 דירות להשכרה מידי שנה בגדלים שונים, מה שיגרום להורדת מחירים דרמטית בשוק.

2. התחייבות רכישה משוכללת

בניית מ"ר לדירה בסטנדרט בסיסי עומדת כיום על 1,000 דולר ללא תלות במיקום הדירה. הסיבוך במחירים של הדירות נובע מספסרות בקרקעות שמתחיל במינהל מקרקעי ישראל וממשיך אצל הקבלנים. בנסיבות הקיימות יש לשכלל את השיטה שהנהיגו בשנת 1991 עם הגעת גל העלייה הגדול ולנטרל את בעיית מחירי הקרקע.

דמיינו שהמדינה תתכנן פרויקטים של דירות למכירה בכל רחבי הארץ ותקבע את גודל הדירות ואת סטנדרט הבנייה. הדירות יתוכננו לפי מצאי הקרקע שיש בידי המדינה ובהתאם לאזורי הביקוש. משרד השיכון יוציא מכרז על כל מקבץ דירות לקבלנים כאשר הזוכה יהיה זה שיציע את המחיר הנמוך ביותר למדינה עבור מ"ר בנייה באותו מתחם. יש להניח כי המחירים למ"ר ינועו בין 1,200 ל-1,500 דולר, כך שדירה של 100 מ"ר תעלה למדינה 150 אלף דולר לכל היותר. משרד השיכון יורה לקבלן למכור את הדירות לזכאי משרד השיכון חסרי הדירות במחיר זה, כאשר המדינה תיתן התחייבות רכישה לכל הדירות במידה והקבלן לא יצליח למכור את הדירות או חלק מהן.

כדי לפתור את בעיית הקרקע, הרוכשים יחתמו על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל. אם נניח שמחיר הקרקע לדירה ממוצעת הוא 100 אלף דולר, אזי המשפחה שרכשה את הדירה תשלם 1% דמי חכירה לשנה מערך הקרקע. במקרה שלנו התשלום יהיה 1,000 דולר לשנה, דהיינו פחות מ-100 דולר לחודש כך - שגם משפחה ממוצעת תעמוד בו. ניתן לבנות בדרך זו עשרות אלפי דירות ברות השגה לרוב האוכלוסיה ללא סיבוכים מיותרים ובמחירים נמוכים. מאחר והדירות יבנו בגדלים שונים, יצור הדבר טווח מחירים רחב בהתאם.

משתתפי מחאת האוהלים בתל אביב לא מתרשמים מהפתרונות שהציע נתניהו | צילום: אריאל בשור

3. הורדת מיסוי על נדל"ן

המיסוי מהווה כ-40% מערך הדירה ורק בשנה האחרונה גבתה המדינה כ-11 מיליארד שקל ממיסי נדל"ן. אין כל הצדקה למיסוי גבוה כל כך כשהמצוקה גדולה ויש לשנות זאת על ידי ביטול והפחתה של המסים.

בראש ובראשונה יש לבטל את המע"מ לרוכשי דירה ראשונה עד למחיר של 1.5 מיליון שקל. דבר שני, יש לבטל את מס הרכישה, שהוא מס נוסף ללא כל הצדקה בדיוק כמו שבוטל מס הרכוש בשנת 1991. דבר אחרון הוא הגבלת רף ההוצאות המשפטיות שמועמסים על רוכשי דירות. כיום נדרש כל זוג צעיר לשלם 1.5% מערך הדירה לעורך הדין של הקבלן לצורך חוזה ורישום הדירה בטאבו. סכום זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים וזאת למרות שברור כי עורך הדין מייצג את האינטרס של הקבלן בלבד. אין כל הצדקה להוצאה זו ויש להגביל אותו עד 0.5% מערך הדירה, ובתנאי שזה לא יעלה על 1,000 שקל. מהלך זה יאפשר לכל זוג צעיר לשכור עו"ד שייצג אותו מול הקבלן ויבדוק את החוזה לאשורו.

דירה באזור המרכז בעלות של חצי מיליון שקל אינה מדע בדיוני, אך יש לפעול בזריזות ובמקביל בשלושת התחומים הללו כדי להביא לרפורמה אמיתית בדיור.