צילום: רפי דלויה
לידיעת הרגולטורים: 4 מודלים להוזלת מחירים
קבוצות רכישה בחסות העיריות יוזילו מחירים במיזמי דיור בר־ השגה ב־25%; מועדוני לקוחות בשיטת "חבר" בליווי המועצה המקומית יאפשרו הנחות בשכונות חדשות; הסבה של מגדלי משרדים למגורים תגדיל את ההיצע; והאצה של מיזמי פינוי־בינוי תשלים את התמונה. כך אפשר להוריד מחירים - ומהר
בשבוע שעבר, בעת ההכנות של יושבי המאהלים להפגנת הענק והשיחות הקדחתניות שניהל ראש הממשלה בנימין נתניהו עם שריו לקראת ההכרזה על תוכניתו שבין השאר נועדה לשחרר קרקעות לבנייה רחבת היקף להשכרה - התקיימה ישיבה במשרדי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב. בישיבה נידון חלומה של משפחת חתוכה מרמת גן לבנות בניין של דירות להשכרה ברחוב התפוצות בעיר. לאחר שעה קלה של דיון, שנים לאחר שהחלה המשפחה את הליך אישור הפרויקט, נגוז החלום.
הפרויקט, שבמקור תוכנן על ידי המשפחה שירשה מגרש עם שני בתים פרטיים ישנים, אמור היה לכלול יותר מ־40 דירות קטנות להשכרה בתשע קומות, קוצץ כבר פעם אחת והמשפחה הסכימה להמשיך את ההליך למרות שאושרו לה רק 27 דירות. אולם בשבוע שעבר, אף שמנהלת המחוז כבר אישרה בעבר את הפרויקט, החליטה יו"ר הוועדה לקצץ את את מספר הדירות ל־16 בלבד בטענה שיש להוסיף שטח ציבורי לבניין - מה שהפך את ההשקעה בפרויקט ללא כדאית וחיסל סיכוי להקמת מקבץ דיור להשכרה שלו כל כך זקוקה העיר. זו רק דוגמה אחת מרבות לפתרונות שעומדים לפתחה של המדינה לשפר מהותית את מצבם של אלה שצריכים פתרון דיור. "כלכליסט" אסף כמה דוגמאות כאלה - שעובדות כיום בשטח - כדי להזכיר לראש הממשלה שאפשר.
1. פינוי־בינוי: 100 אלף דירות פוטנציאליות
כיום ישנם על הנייר כמה עשרות פרויקטים מתוכננים של פינוי־בינוי באזור המרכז, אך מעט מאוד תוכניות יבשילו מתוכם. אחד מהפרויקטים היחידים במדינה והראשון המשמעותי שהצליח בתל אביב הוא פרויקט ME המוקם על ידי חברת ש.מיכלסון וחברת אשלי בשכונת נווה שרת בתל אביב. במקום נהרסו בשבוע האחרון 96 דירות, וייבנו שלושה מגדלים בני 21 קומות עם 270 יחידות דיור. זהו פרויקט פינוי־בינוי הגדול שנעשה בתל אביב אשר במהלך העשור האחרון התושבים ניסו להרים אותו ללא הצלחה. בפרויקט יוקמו דירות 2–5 חדרים. דירות 3 חדרים בשטח של כ־80 מ"ר נמכרות שם בכ־1.5 מיליון שקל - מחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחיר דירות דומות בשכונת צהלה הסמוכה, למשל. לדברי אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של חברת אשלי, "מחאת הדיור מדגישה את המחסור שיש היום בדירות לזוגות צעירים וסטודנטים במרכז הארץ. התחדשות עירונית ופרויקטים בפינוי־בינוי בתל אביב ובמרכז הארץ, שסובלים ממחסור חמור בקרקע, יכלו להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את המחירים. אין ספק שהממשלה חייבת לקצר את הסחבת בתחום זה אשר יאפשר פתרונות מגורים לטווח הקצר".
בתחום זה העניין תקוע בשל סבך בירוקרטי וויכוחים בין דיירים על גובה הפיצוי שיקבלו עבור פינוי הדירות שלהם. את סוגיית המחלוקות בין הדיירים חקיקה היתה יכולה לפתור כבר מזמן. אם המדינה היתה מחליטה להפוך את הפעילות הזו להמונית - זה היה קורה. כך למשל ניתן היה לקבוע בחוק שהמדינה או רשות מקומית יכולה בעצמה לפעול נגד דיירים סרבנים. בנוגע למחסומים הבירוקרטיים, עו"ד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובנייה ודיני מקרקעין אומרת שאפילו פרויקטים שעיריות יוזמות בעצמן תקועים בוועדות התכנון.
"מוטב היה שבמסגרת הוד"לים היו מקדמים תוכניות של פינוי־בינוי או שהיו נותנים עדיפות לפרויקטים אלה בפעילות של ועדות התכנון", אומרת בירן.
התאחדות הקבלנים פרסמה בימים האחרונים הערכה כי בפעולות רגולטוריות נכונות ניתן לקדם כ־1,000 פרויקטים של פינוי־בינוי ברחבי ישראל שיוסיפו כ־100 אלף יחידות דיור תוך שנים בודדות.
לדברי ערן ניצן, סמנכ"ל ההתאחדות, "היתרון הגדול בפרויקטים אלו שיש שימוש בתשתיות קיימות, שמירה על שטחים פתוחים, וחיזוק אזורים חלשים תוך הכתבת צדק חלוקתי".
2. קבוצות רכישה ציבוריות: בלי מאכערים
שיטת קבוצות הרכישה שהרגולטורים החליטו בשנה שעבר לחסל יכולה להפוך בפורמט הנכון לכלי מצוין ליצירת דירות לצעירים - לא רק כסיסמה של חברות בנייה מתוחכמות ממרכז תל אביב. מודל כלכלי חדש שפיילוט ראשון שלו כבר יצא לדרך מאפשר למכור דיור בר־השגה אמיתי ללא התערבות ממשלתית. חברת הייעוץ BDO זיו האפט הכינה בשנה שעברה תוכנית עבור קבוצת דיור בר־השגה בטירת הכרמל במודל המשלב דיור רגיל בדיור בר־השגה שאותו ניתן למכור או להשכיר לזכאי משרד השיכון במחיר הנמוך בכ־25% ממחיר השוק. הכוונה היא לקבוצות שיתארגנו תחת חסותה של העירייה וזו תלווה אותם בתהליך. כיום כבר פועל מערך דומה בחברת עזרא וביצרון של עיריית תל אביב בתחום תמ"א 38 (תוספת דירות תמורת חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה). כיום הקבוצה בטירת הכרמל נמצאת בשלב של איתור משקיעים או רוכשים כדי להוציא את הפרויקט לפועל.
לפי מודל זה, יעמידו העיריות בטוחות כנגד הלוואות מהבנקים שיקבלו הדיירים. ברשומות תיחשב העירייה כבעלים של הפרויקט עד למכירתו. מעורבות העירייה תאפשר לחסוך 25% מעלות הפרויקט מכיוון שלא יהיה צורך במעורבות יזמים. את ה־25% הללו תגלגל העירייה להנחה בדירות לזכאי משרד השיכון. הקרן שתקים לשם כך העירייה תקבל כמה דירות בפרויקט וממכירתן היא תממן את פרויקטים נוספים. כשהפרויקט ייגמר, אף תעניק העירייה הנחה ממחיר הקרקע. לפי תמהיל הפרויקט, מחצית מהדירות יימכרו במחיר השוק ומחציתן יוקצו לדיור בר־השגה, כאשר חלקן מיועדות למכירה וחלקן להשכרה. השילוב בין דירות למכירה ולהשכרה מאפשר להשתמש בדירות המיועדות להשכרה ככרית ביטחון למקרה של סטייה במחירי הבנייה או במחירי המכירה.
רו"ח ניצן ויסמן, שותף ב־BDO זיו האפט, אומר שברבות מהחלופות הקיימות, בתנאים של ביקושים גואים מגיעות ההטבות ליזמים במקום לדיירים. "או שנבנים פרויקטים באיכות נמוכה שבתוך זמן הופכים ל'סלאמס' או שמתפתח שוק שחור של מסחר בזכויות הבנייה. מצד שני, במצב של עודף ביקושים, יכולה המדינה לקחת את הסיכון היזמי על עצמה, להבטיח מכירה של הפרויקט עוד בשלביו הראשונים ולנהל את הבנייה עצמה באמצעות מינהלת מקצועית ככל פרויקט בנייה ציבורית אחר".
ויסמן מציין כי "מהרצת המודל לפי נתוני שוק אמיתיים ומעודכנים עולה שניתן לאזן באמצעותו בין האינטרסים של הגורמים השונים - הרשויות המקומיות, הדיירים הזכאים וצורכי השוק - ובו בזמן להבטיח אכלוס מגוון, תחזוקה נאותה של כל הדירות בפרויקט למניעת ירידת ערך, מניעת שוק של דירות להשקעה ומיתוג פרויקטים של דיור בר־השגה במענה איכותי ומבוקש ולא כדיור ציבורי".
3. העיריה תלווה: מועדוני "חבר" להמונים
נראה שאין כמעט ישראלי שלא מכיר את "מועדון חבר", אותו ארגון של עובדי מערכת הביטחון שרוכש עבור חבריו דירות, מכוניות ומכשירי חשמל בהנחות מפליגות. הוא לא היחיד אך הבולט בתופעת מכירת דירות בזול בקנייה מרוכזת.
בין הפרויקטים שנמכרו בשיטה זו בלטו פרויקטים של משפחת גינדי בפתח תקווה ותל אביב, ופרויקט ענק של חברת תדהר בפרויקט תדהר על הפארק ביבנה בו ייבנו כ־500 דירות שנמכרו תוך שעות בודדות - כולם במבצעים של מועדון חבר. קבוצות נוספות כאלה הצליחו לקבל הנחות בולטות בשכונת אגמים בנתניה. העניין הצליח כל כך עד כי חברות הנדל"ן בעצמן החלו להקים מועדוני לקוחות שפועלים כך ויש סיכוי סביר שהעניין יתרחב, בעיקר לאור השפל הנוכחי בשוק. אם זה עובד בשוק העסקי - זה בהחלט יכול להפוך להצלחה במגזר הציבורי. עיריות יכולות להפוך את השיטה הזו לכלי מצוין לחיזוק העיר ושיפור רמת החיים בה וגם בעניין זה, לא נדרשת כל חקיקה. עירייה המתכננת אזור חדש לעיר תכריז על כך רשמית בשלב מוקדם, ותקים בתוך הגוף שירכז את ההקמה (כמו חברה כלכלית עירוניות למשל), מחלקה שתיצור קבוצות רוכשים מרוכזות שכאלה ותשדך אותן לקבלנים שמתכננים להקים בתים במקום.
נזכיר, כי בניגוד לקבוצות רכישה, בקבוצות רוכשים הקונים מקבלים התחייבויות של הקבלן לפי חוק מכר, הרוכשים יודעים בדיוק מה המחיר הסופי ומתי הפרויקט יאוכלס. אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין, ששיווק בעבר דירות בשיטה זו בבאר יעקב אומר כי "היזם שמוכר את כל הפרויקט בתוך שעות או ימים בודדים חוסך עלויות פרסום, שיווק מימון והתנהלות משפטית מול כל רוכש בנפרד שהופכת את העניין לכדאי מאוד. צריך לזכור כי במכירה מוקדמת של הדירות היזם יכול להקטין הון עצמי מול הבנקים ואפשרות למינוף ההון לפרויקטים נוספים", הוא מוסיף.
4. ממשרדים למגורים: פחות ארנונה, יותר דירות
תקראו להם לופטים, דירות סטודיו או בכל שם אחר. זה לא ממש משנה. בנייני המשרדים הישנים ברחבי המדינה שעומדים כיום ריקים בחלקם הגדול, יכולים להפוך לדירות בהשקעה נמוכה בהרבה מבנייה חדשה ולהקל על מצוקת הדיור. זה מתאים למרכז ודרום תל אביב אבל יכול לעבוד גם בערים רבות אחרות. בשבועות האחרונים הוכיח זאת יזם הנדל"ן משה פלדמן, בעליה של חברת גרופי, שהחל בהסבת בניין משרדים בן 12 שנה במרכז ראשון לציון לבנייני מגורים עם 60 דירות בוטיק. רוב הדירות בפרויקט נמכרו בתוך שעות באירוע מכירה אחד במחירים שהחלו ב־777 אלף שקל לדירה. בניינים נוספים הנמצאים כיום בהליכים ראשונים לשינוי ייעוד הם בית גיבור שבטיילת הרברט סמואל בתל אביב שהוקם בשנות השישים. ברחוב קויפמן בגבול שכונת נווה צדק, בית הטקסטיל הסמוך, בית אל על ברחוב בן יהודה ומתחם מונטיפיורי.
ג'קי מוקמל, מבעליה של חברת שיווק המשרדים מאן נכסים, אומר כי "העיריות מנפנפות את בעלי הנכסים שמוכנים מחר לבצע את הסבת המשרדים שלהם כי הן מעדיפות את הארנונה הגבוהה בעשרות אחוזים שהן מקבלות עבור משרדים". השמאי ארז כהן מעריך שקבלת היתר לשימוש חורג במשרדים למגורים מעלה את ערכו של הנכס עד פי שלושה. מוקמל מוסיף שאפשר לייצר כך מאות דירות בתל אביב בתוך כמה חודשים. כהן מציין כי "הרשות המקומית צריכה להגדיר מפת אזורים. בצפון שכונת מונטיפיורי בתל אביב אישרה העירייה הפיכה של חלק מבנייני המשרדים למגורים ובחלק הדרומי של השכונה היא מסרבת לכך, בין השאר בטענה שאין תשתית של בתי ספר וגני ילדים לעניין. זה תירוץ בירוקרטי מכיוון שהעירייה נהנית מהיטלי ההשבחה בפרויקטים האלה הנאמדים בעשרת מיליוני שקלים שאותם היא יכולה להשקיע בשירותים קהילתיים".
68 תגובות לכתיבת תגובה