"הקשר בין מדד הנדל"ן לשוק המגורים בישראל הוא אפסי"

מאז שנת 2007 זינקו מחירי הנדל"ן בישראל בכ־60%. לפי דו"ח השמאי הממשלתי הקודם אייל יצחקי, בין הרבעון הראשון של 2010 למאי 2011 עלו מחירי הדירות ב־15 ערים שנסקרו ב־12.3% בממוצע. גם נתוני בנק ישראל מצביעים על זינוק במחירי הדירות - 16% ב־2010 לבדה.

אלא שלמרות ההתייקרויות הברורות, מדד נדל"ן־15, המשקלל את מחירי המניות של 15 חברות הנדל"ן הגדולות בבורסת תל־אביב, ירד מתחילת השנה ב־15%. "לנוכח עליות המחירים, המשקיעים בחברות הנדל"ן למגורים דווקא חוששים מסיום או התמתנות קצב עליית המחירים של השנתיים האחרונות", אומר נעם פינקו, אנליסט Sell Side בבית ההשקעות פסגות.

פינקו סבור שהחשש של המשקיעים מוצדק, "אולם עליהם לעשות הבחנה חדה בין חברות הפועלות בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, לבין חברות נדל"ן מניב או נדל"ן בחו"ל, שלהן אין קשר לחששות. הקשר בין חברות נדל"ן־15 לשוק הנדל"ן למגורים בישראל הוא אפסי - רק 8.1% מהפעילות שלהן הם בתחום הנדל"ן למגורים בארץ, כשהיתרה, כמעט 92%, היא בתחום הנדל"ן המניב או בפעילות בחו"ל".

את ההסבר לירידות מחפש פינקו במקום אחר: "כפי הנראה, מניות חברות הנדל"ן הגדולות ירדו עקב היותן ממונפות יותר מחברות נדל"ן למגורים. אפשר להסביר את ירידות השערים בנדל"ן־15 גם בטעויות פסיכולוגיות של משקיעים, הקושרים בטעות את שוק הנדל"ן למגורים למניות הגדולות הללו, שלא בצדק".

פינקו מוסיף כי "שווי השוק של חברת הנדל"ן למגורים הטהורה הציבורית הגדולה ביותר, אפריקה מגורים, הוא כ־560 מיליון שקל - נמוך בכ־400 מיליון שקל משווייה של החברה הקטנה ביותר במדד נדל"ן־15, אפריקה נכסים, הנסחרת בשווי שוק של כ־950 מיליון שקל".

שתי חברות הנדל"ן הגדולות ביותר במונחי שווי שוק הנסחרות במדד נדל"ן־15 הן קבוצת עזריאלי וגזית גלוב, המרכיבות ביחד כ־30% מהמדד כולו, ואינן חשופות כלל לתחום הנדל"ן למגורים בישראל. חברת הנדל"ן למגורים הגדולה בישראל, שיכון ובינוי נדל"ן, אינה חברה ציבורית, אף ששווייה מוערך במיליארד שקל.

"חברות כדוגמת אזורים, קרדן נדל"ן ודמרי אינן בעלות שווי שוק גבוה מספיק על מנת להיכנס למדד הנדל"ן", ממשיך פינקו. "איני יודע מה יעשה מדד הנדל"ן בקרוב, ובכל זאת אני סבור שמי שמוכר מניות של מדד הנדל"ן בגלל צפי לירידת מחירי הדירות, צריך לזכור שהקשר בין השניים קטן מאוד".