דיור בר-השגה יש אפילו במנהטן

הצירוף בין המילים ניו יורק סיטי ודיור בר־השגה ודאי נשמע לרובנו כמו אוקסימורון. אולם בתקופה שבה דירת 2 חדרים במרכז תל אביב מושכרת ביותר מ־1,000 דולר, מתברר שפרויקטים לדיור בר־השגה משגשגים דווקא באחד משטחי הנדל"ן היקרים והנחשקים בעולם - מנהטן.

על פי "הניו יורק טיימס", שינוי בתקנות העירוניות יצר מצב שבמסגרתו יזמים משלבים כיום דירות זולות להשכרה בתוך פרויקטים של דיור יוקרתי, במסגרת התוכנית העירונית 80/20.

בעבר, יזמים קיבלו זכויות בנייה מוגדלות והקלות מס כדי להקים דיור במחיר נגיש לאוכלוסיות חלשות באזורים פופולריים בעיר, אך מיקמו את הדירות הזולות במבנים נפרדים או באזורים נידחים. אולם אחרי שב־2008 עברה תקנה שאוסרת על הרחקת הדיור המוזל מהדיור היוקרתי, יותר ויותר דירות משולבות כיום בתוך הבניינים היוקרתיים.

דוגמה לפרויקט מסוג זה היא בניין אמרלד גרין ברחוב 38 במנהטן, אחד מעשרות בניינים שנבנו בשנים האחרונות במסגרת התוכנית, שבו חיים דיירים משני הקצוות של סולם ההכנסה. על דירות דומות משלם דייר אחד 500 דולר, בעוד ששכנו משלם כ־3,000 דולר.

בדומה למרבית הבניינים במנהטן, גם אמרלד גרין נבנה בסטנדרטים גבוהים ביותר, וכל דייריו, ללא קשר לגובה השכירות שהם משלמים, נהנים מחדר כושר, בריכה בחצר הפנימית, חדר יוגה עם מזרני במבוק. לילדים יש חדר משחקים, והמבוגרים נהנים מטרקלין מהודר וחדר מדיה עם מסך טלוויזיה בגודל 110 אינץ' וכיסאות עור לבנים. בפרויקט אמרלד גרין, הדיירים משלמים 350 דולר בשנה על שירותי הבניין, הדיירים בדירות המוזלות משלמים מחצית מהסכום.

על פי "הניו יורק טיימס", מומחים סבורים כי התופעה משקפת את השינוי בגישה בארה"ב כלפי דיור בר־השגה, שדוגלת כיום בקידום אינטגרציה של בעלי הכנסות שונות בתוך השכונות עצמן. במנהטן, כאמור, האינטגרציה מתקיימת לא רק בתוך השכונות, אלא גם בתוך הבניינים עצמם.

במסגרת התוכנית, 80% מהדירות מושכרות במחירי השוק ובהמשך כפופות לתקנות הייצוב במחירי השכירות. 20% מהדירות שמורות לתושבים שמשתכרים פחות מ־50% מהשכר החציוני - קריטריון המשתנה על פי המיקום וגודל המשפחה, אך נע פחות או יותר סביב ה־80 אלף דולר בשנה.

במהלך השנים נבנו במסגרת הפרויקט יותר מ־20,000 יחידות דיור להשכרה, 4,200 מתוכן שמורות לדיור בר־השגה.

את הקריטריונים לקבלה לתוכנית, הן של היזמים והן של הדיירים, קובעת הרשות למימון נדל"ן של מדינת ניו יורק (HFA). היזמים המבקשים לקחת חלק בתוכנית נדרשים לפזר את הדירות במחיר המוזל באופן שווה ברחבי הבניין, כדי לא ליצור סגרגציה של בעלי השכר הנמוך. כדי שתיווצר היטמעות מקסימלית של הדירות המסובסדות, התקנות מתייחסות גם לגודל המכשירים החשמליים, רמת הגימור והגישה למרחב המשותף. מטרת־העל היא שלא ניתן יהיה לדעת מי משלם שכירות במחיר השוק ומי לא.

הדיירים, מצדם, נדרשים לעבור מסלול מפרך כדי לזכות בדירות נחשקות. תהליך הסינון הוא לרוב קפדני ומחמיר בהרבה מזה שעוברים תושבים שמבקשים לשכור דירה במחיר השוק, והתחרות עזה: מועמדים פוטנציאליים לתוכנית הם אנשים המשתכרים בין 20 אלף ל־40 אלף דולר בשנה. הם נדרשים לספק המלצות והיסטוריית אשראי, ולעתים אף נערכים אצלם ביקורי בית. על פי עיריית ניו יורק, לכל 100 דירות פנויות יש יותר מ־10,000 מועמדים. מי שעונה על הקריטריונים הבסיסיים מזומן לראיון שבו הוא נחקר לעומק על מצבו הכלכלי ועל מניעיו לעבור לגור באזור. מי שעובר בהצלחה את הראיון נכנס להגרלה.

בארה"ב קיימות כיום יותר מעשר תוכניות מקומיות או פדרליות לדיור מסובסד, כאשר 80/20 אחראית למספר קטן יחסית מכל הדירות המוזלות שמוצעות כיום לאמריקאים. עם זאת, במנהטן משחקת תוכנית 80/20 תפקיד משמעותי בשוק השכירות הכללית, מאחר שלדברי הקבלנים ללא התמריצים שהיא מציעה, לא ניתן יהיה לבנות בניינים גדולים של דירות להשכרה בניו יורק.