אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
הישראלים ממשיכים להסתער על גרמניה: "זה שוק של קונים" צילום: shutterstock

הישראלים ממשיכים להסתער על גרמניה: "זה שוק של קונים"

איי.די.או מקבוצת אריסון ואספן גרופ רכשו נכסי מסחר ומגורים בגרמניה. שלמה זהר, יו"ר איי.די.או: "אין בעיה כיום להשיג מימון, התנאים אטרקטיביים"

26.09.2011, 07:35 | לירוי פרי

חברות הנדל"ן הישראליות מתחילות לנצל את הירידות בשוקי ההון הגלובליים כדי ללחוץ על המוכרים להוריד את מחירי הנכסים ולסגור עסקאות. בימים האחרונים הודיעו כמה חברות נדל"ן על עסקאות רכישה שהשלימו. שתי העסקאות הבולטות ביותר הן של חברת אספן גרופ שבניהולו של אילן גיפמן ושל איי.די.או מקבוצת שיכון בינוי שבשליטת שרי אריסון.

שתי העסקאות - רכישת מרכז מסחרי ומשרדים על ידי אספן ורכישת בנייני מגורים על ידי אי.די.או - בוצעו בערים מרכזיות בגרמניה, עיר הבירה ברלין ודורטמונד, ואת המימון, בשיעור של כ־70%, אמורים לספק בנקים גרמניים.

נראה שהן אספן והן איי.די.או רואות בנדל"ן הגרמני סוג של עוגן להיאחז בו, באווירה הנוכחית של חוסר ודאות בשווקים.

לאיי.די.או מדובר בעסקה ראשונה, לאחר מכירת השליטה בחברה על ידי איש העסקים עדי קייזמן לחברת שיכון ובינוי מקבוצת אריסון (בידי בעל השליטה הקודם, קייזמן, נותרו 25% ממניות החברה).

אספן גרופ: "הירידות הנמשכות בשוקי ההון מהוות הזדמנות עבורנו"

הנכס: מתחם משרדים ומסחר בדורטמונד, גרמניה

שטח: 17.5 דונם

המחיר: 23.5 מיליון יורו

אספן גרופ, בשליטתו של רוני צארום ובניהולו של אילן גיפמן, הודיעה אתמול על רכישת מתחם מסחרי בדורטמונד, גרמניה, הכולל מבנה משרדים, מוסד חינוכי וכ־200 חניות על שטח כולל של כ־17.5 דונם (מתוכם כ־12 אלף מ"ר שטחים להשכרה) תמורת כ־23.5 מיליון יורו. תג המחיר הסופי ייקבע לאחר שהמוכר הגרמני יחשוף את מאזניו. להערכת אספן, הדבר יתבצע בימים הקרובים ויביא לסגירת העסקה.

כ־70% מכספי המימון לרכישה יושגו מבנק גרמני, שיעמיד לאספן הלוואה של 16.5 מיליון יורו לתקופה של 10 שנים בריבית שנתית קבועה הצפויה לעמוד על 3.95% (הריבית טרם סוכמה סופית). החזר הקרן השנתי צפוי לעמוד על כ־2.5% או כ־330 אלף יורו בשנה. יתרת הסכום תשולם עם תום התקופה. אספן תעמיד 7 מיליון יורו מקופתה, ומנה ראשונה של 673 אלף יורו תופקד בידי נאמן.

לפי הודעת החברה, הנכס מושכר לשוכרים איכותיים כמו חברת התקשורת הגרמנית דויטשה טלקום, רשת המרכולים לידי ועיריית דורטמונד, לטווחי זמן ארוכים של 9–19 שנים. דמי השכירות השנתיים מסתכמים בכ־2 מיליון יורו, וצפויים לשקף תשואה (ברוטו) של כ־8.3% על מחיר הרכישה.

"העסקה משקפת את המשך האסטרטגיה שלנו. עמלנו על השלמתה זמן רב", אמר ל"כלכליסט" גיא פרג, יו"ר אספן גרופ.

מדוע החלטתם "ללכת" על העסקה דווקא עכשיו, כשהשווקים העולמיים נתונים בערפל?

פרג: "עד לפני חודש, המוכר עדיין התעקש על מחיר גבוה יותר של 25 מיליון יורו, אך התקופה האחרונה גרמה לו להתרכך. הירידות בשוקי העולם היוו הזדמנות עבורנו. במצב הנוכחי, כשהביקושים יורדים ורוכשים יושבים על הגדר, השוק הוא לטובת הקונים".

אילן גיפמן, מנכ"ל אספן, מוסיף: "מצאנו שוכרים טובים לנכס, והמיקום אטרקטיבי. זו עסקה שנייה שאנחנו עושים עם דויטשה טלקום (אחת השוכרות במתחם), והם כבר מדברים איתנו על עסקה נוספת ועל הרחבת היקף הבנייה. גם הריבית שהצלחנו להשיג בתנאי המימון היא אטרקטיבית".

גיפמן אומר כי "אספן בחנה גם עסקה נוספת של רכישת נכס בסמוך לפרנקפורט, אבל בתקופה כזאת חשוב לשמור על אמצעים נזילים; אחרי ששיפרנו את מחיר העסקה בדורטמונד ומכיוון שאין כאן תיווך, החלטנו ללכת עליה".

גיפמן ופרג סירבו לחשוף את פרטי הבנק שיעמיד את המימון לרכישה, אך לדבריהם מדובר באותו בנק שמימן את הקמת הנכסים. "רכשנו את הנכס מהיזם, אשר הביא גם את הבנק ואת השוכרים. קיבלנו הצעת מימון מבנק נוסף. הבנקים בגרמניה לא קלים. הם מממנים רק עסקאות שנבחנות בקפידה ונחשבות כאיכותיות".

לפני חודשיים התרחבה אספן בהולנד, כאשר חברה־בת מקומית שבשליטתה רכשה נכס מניב בכ־21.5 מיליון יורו. מדובר במרכז לוגיסטי שמושכר לחברת האופנה טומי הילפיגר, וכולל ארבעה מבנים בשטח בנוי של כ־44 אלף מ"ר על קרקע של כ־65 דונם.

 

איי.די.או: "ברלין חזקה גם בשנים קשות"

הנכס: 10 נכסי מגורים בברלין (273 דירות)

שטח: 15 אלף מ"ר

המחיר: 10.7 מיליון יורו

מספר חודשים לאחר מכירת השליטה לשיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, הודיעה אתמול חברת איי.די.או על חתימת הסכם עקרוני לרכישת 10 נכסי מגורים בברלין, הכוללים 273 דירות על פני שטח כולל של 15 אלף מ"ר, בתמורה ל־10.7 מיליון יורו (בתוספת כ־1.5 מיליון יורו עלויות רכישה). העסקה, שקיומה כפוף למספר תנאים מתלים, אמורה להיחתם בסוף השנה.

מתווה הרכישה שסוכם דומה לזה שבעסקה של אספן גרופ: גם כאן כ־70% מהמימון הנדרש לרכישת הנכסים יועמדו על ידי בנק גרמני, שיספק הלוואה של 9 מיליון יורו בריבית שנתית של כ־3.8%. דמי השכירות השנתיים מכלל הנכסים מסתכמים בכ־800 אלף יורו. שיעור התפוסה שלהם עומד על כ־88%. התשואה (ברוטו) על הרכישה צפויה לעמוד על כ־7.8%.

שלמה זהר, מנכ"ל איי.די.או, מביע אמון בשוק המגורים בברלין, ומסביר בשיחה עם "כלכליסט" מדוע מדובר בשוק החם ביותר כיום. "החברה עוסקת בתחום המגורים בלבד ומתמקדת בברלין, שבה אנו רואים פוטנציאל גדול. הכלכלה הגרמנית צומחת ושוק המגורים ממשיך לתפקד, למרות ואפילו ללא קשר למצב הכלכלי הגלובלי. שוק המגורים בברלין עובד תמיד, וגם במשבר ב־2008 הוא תפקד בצורה טובה. אנו רואים שם פריחה של תעשיות רבות במגוון תחומים, והפרמטר הכי חשוב מבחינתנו הוא ההגירה החיובית לעיר".

אילו בנקים מעמידים לכם מימון?

זהר: "מדובר תמיד בשניים או שלושה בנקים. אין הרבה בנקים גרמניים שמספקים אשראי למגורים – כל השוק הזה מסתכם בכ־5 בנקים גדולים בעלי מוניטין, ואנחנו שומרים על פיזור מקורות האשראי. לכל בניין אנו לוקחים הלוואת נון־ריקורס נפרדת. התנאים הם אטרקטיביים, אין שום בעיה למצוא מימון לנדל"ן למגורים — בהנחה, כמובן, שאינך חורג מהכללים".

אתה נשמעים מאוד אופטימי. גם ב־2007 האופטימיות חגגה בשווקים, ואנחנו יודעים איך זה נגמר.

"אנחנו נחשבים לשחקן קטן בשוק בברלין, עם כ־3,500 דירות, לעומת השחקנים הגדולים שמחזיקים בעיר כ־50 אלף דירות. אני לא חושש מהתחום הזה של נדל"ן למגורים, לא תהיה כאן נפילה או התרסקות. השוק הזה נתמך באופן נקודתי על ידי פרטרים חזקים כמו הגירה חיובית, דמי שכירות נמוכים וביקוש קבוע של אנשים שצריכים מקום מגורים. בנוסף, יחסי המימון מאוד נוחים.

אנחנו לא חוזרים למודל של 2007, אז לקחנו מימון ואחר כך גם הלוואות גישור. המודל שלנו מאוד פשוט ונשען על הון עצמי והלוואות נון־ריקורס. אף שחקן בתחום שלנו לא נפל. כל עוד אתה לא מנסה לפרוץ את המסגרת, ולא לוקח הלוואה ברמה של 90%, אתה יכול לשרוד יפה מאוד.

"השחקנים שפעלו כראוי בשוק ראו את ערך הנכסים שלהם עולה גם בשנים קשות. אין סיכון גדול שתחלופת דיירים בברלין תפגע ביכולת לשרת את החוב של החברה. בשוק שבו אנחנו נמצאים - אני מאוד שקט".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות