הפתרון האסייתי לבועת הנדל"ן: בהונג קונג שולחים את הזרים בחזרה הביתה

הונג קונג, המחזיקה בשיא המפוקפק של המטרופולין עם מחירי הדיור הגבוהים ביותר בעולם, מנסה להתמודד ללא הצלחה עם הבעיה המעיבה על הצלחותיה הכלכליות. מחירי הדיור עומדים על שיא של 13 שנה, ולא מראים סימנים של התמתנות. הבנייה המואצת הנראית לכל עין בלתי מזוינת לא מדביקה את הביקוש ההולך וגובר. המחדל המרכזי, שעליו מצביעים אנליסטים, הוא שברשויות האיזור המנהלי בוחרים לעצום עיניים לנוכח העובדה שקבלנים מעדיפים לבנות דיור יוקרה ולא דירות למעמד הביניים. תושבי הונג קונג מתלוננים על רעש נוראי שגורמים אתרי בנייה, ולמרות זאת הם מודים שאין להם מספיק דירות ומה שנבנה - ידם אינה משגת.

זינוק של 70% במחירי הדיור בתוך שנתיים

קשה להתעלם מהדמיון בין שוק הנדל"ן בהונג קונג לזה של ישראל. קרקעות המוחזקות ברובן על ידי הממשלה ותקועות בבירוקרטיה, מחסור חמור בדיור וקבלנים שלא מדביקים את הפערים ומעדיפים להקים מגדלי יוקרה ולא דירות סטנדרטיות. כל אלה דוחפים את המחירים כלפי מעלה.

מאז תחילת 2009 ועד היום זינקו מחירי הדיור בהונג קונג ב־70%. זאת למרות ניסיונות של הרשויות לצנן את השוק. בנובמבר 2010 הטילה הממשלה הגבלות על עסקאות נדל"ן, בין היתר באמצעות מס של 10% משוויו של כל נכס הנמכר בתוך חצי שנה מיום רכישתו ו־5% משוויים של נכסים הנמכרים בתקופה של עד שנתיים מיום רכישתם. כמו כן הוגבל מימון רכישת דירות שעלותן מעל 1.5 מיליון דולר בדרישה להון עצמי של 50% לעומת 40% לפני כן. בהמשך דרשה הממשלה הון עצמי של 50% גם מרוכשי דירות בשווי 1.5 מיליון דולר. אולם בחודש יוני השנה הוחלט לדרוש הון עצמי של 50% רוכשי דירות בעלות של 1.3 מיליון דולר. אזרחים זרים, הרוכשים דירה בעלות של יותר מ־770 אלף דולר, נדרשים לשלם מס של 10% על העסקה. נוסף על כך, שר האוצר המקומי הורה להפסיק להעניק אשרת שהייה לאזרחים זרים שרכשו נכסים באזור המנהלי.

הבנייה בהונג קונג מאוד צפופה. תושביה מתבדחים שהנוף הנשקף מהחלון הוא ארוחת הבוקר של השכן ממול. השטח המוקצה לכל תושב עומד על 9 מ"ר בלבד. מאידך, מחירי הדירות מאמירים: דירת 110 מ"ר במצב בינוני ובמבנה ישן נמכרת תמורת 1.9 מיליון דולר. דירה דומה בבניין חדש תעלה כפול. אבל רוב הדירות לא מגיעות כלל לשטח זה; נתון ריאלי יותר מתייחס לדירת 33 מ"ר במבנה ישן ובאזור לא אטרקטיבי בעלות של 500 אלף דולר.

מחירי דירות יוקרה בהונג קונג גבוהים ב־55% לעומת אלה של לונדון וב־40% יותר מבמוסקבה ובניו יורק, ולכן המשקיעים והקבלנים מעדיפים לעבוד בעיר האסייתית.

מחירי הדיור הגבוהים מתוחזקים על ידי ריביות נמוכות על משכנתאות, פעילות של משקיעים וספקולנטים ומחסור תמידי בדירות. לפי נתוני הלמ"ס של הונג קונג, כ־30% מהמבנים שנרכשו מתחילת השנה יועדו להשקעה. הדירות שם עומדות ריקות למרות מחסור חמור בדיור בשוק כי בעלי המבנים דורשים דמי שכירות גבוהים מדי עבור האוכלוסייה המקומית. מנגד, אלה מהמרים על כך שערך הנדל"ן שברשותם רק יעלה כי פתרון אינו נראה באופק, ובסופו של דבר יימצא דורש שיפצה אותם על זמן ההמתנה שבו דירתם עמדה ריקה.

מחאה ציבורית סוערת גם בהונג קונג

אנליסטים מצאו כי הבעיה המרכזית של הונג קונג היא בהקצאה קטנה מדי של קרקעות לבנייה. מומחים מטעם מכון השמאים המלכותי (RICS) מצאו כי הרשויות בהונג קונג חייבות להקצות מדי שנה קרקעות לבניית 22 אלף יחידות דיור כאשר בפועל ההקצאות מגיעות ל־18.5 אלף לכל היותר. על רקע זה מזנקים מחירי הדיור, והצפי הוא שהמגמה תימשך גם במהלך שני העשורים הקרובים. למרות קריאת ה־RICS לרשויות בהונג קונג להקצות יותר קרקעות לבנייה, הרי שהרשויות מעדיפות להקצות קרקעות לבניית דיור יוקרה, המניב הכנסה גבוהה יותר ממיסוי.

בדומה לישראל, גם בהונג קונג מחירי הנדל"ן הגבוהים הובילו למחאה ציבורית ואף גרמו למהומות המוניות ביום חגיגות החזרה של האי לחיקה של סין. ב־5 ביולי השנה יצאו עשרות אלפי תושבים לרחובות במחאה נגד שיעורי האינפלציה הגבוהים ומחירי הדיור העולים בהתמדה. המשטרה המקומית פיזרה את ההפגנה תוך שימוש באמצעים לפיזור המונים ועצרה כ־230 מתפרעים.

מחאה נגד יוקר המחיה בהונג קונג | צילום: בלומברג

הרשויות חוששות אמנם מבועת נדל"ן, אך לא מתמודדות איתה בצעדים אופרטיביים. על רקע זה בנק קרדיט סוויס

פרסם תחזית שלפיה דמי השכירות צפויים לזנק במהלך השנה ב־15% ומחירי הדירות ב־10% לפחות. אבל יש גם תחזיות אחרות: בחברת הייעוץ סבילס הונג קונג טוענים כי הסימנים בשוק מזכירים את 1997, ערב משבר הנדל"ן הגדול; אז קרסו מחירי הדיור במטרופולין בעשרות אחוזים בתוך חודש. הסממן המובהק הוא ההאטה שנרשמה במספר העסקאות בחודש האחרון.