אין לכם כסף לקנות דירה? לפחות תרוויחו ממניות החברות הבונות

1.

נכסים ובנין

ממליץ: אבי מועלם

חברת נכסים ובנין, זרוע הנדל"ן של אי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר, פועלת בשוק הנדל"ן המקומי באמצעות כמה חברות־בנות: נוה־גד הפועלת בתחום הבנייה למגורים, גב־ים העוסקת בבנייה, גם מחוץ לישראל, וישפרו העוסקת בנדל"ן מניב מסחרי.

הסיכוי: החברה הציגה בכל אחת מארבע השנים האחרונות גידול בתזרים, שעמד במחצית הראשונה של 2011 על 263 מיליון שקל. הרווח הנקי היה 174 מיליון שקל. לקבוצה זכויות בנייה ליותר מ־2,000 יח"ד, והיא בונה כיום 1,130 דירות, ש־615 מהם כבר נמכרו. בנוסף מחזיקה החברה כמיליון מ"ר של נדל"ן מניב ו־14 אלף דונם של שטחים חקלאיים, רובם פרדסים, שהניבו במחצית הראשונה 309 מיליון שקל.

החברה נסחרת לפי שווי של 940 מיליון שקל, לאחר שאיבדה השנה 43%, מחיר המשקף מכפיל הון של 0.6 ומכפיל רווח של 3.2. לאחר הירידה מגלמת המניה אפשרות לאפסייד.

הסיכון: החיבור לקונצרן אי.די.בי. הירידות החדות בחברות הקבוצה הורידו את מניית נכסים ובנין אל מתחת לשווי ההוגן שלה.

השורה התחתונה: צמיחה בתזרים המזומנים בשנים האחרונים, זכויות בנייה נרחבות והירידה האחרונה בערך המניה הופכים את ההשקעה בנכסים ובנין לאטרקטיבית.

הכותב הוא מנהל השקעות באלומות ספרינט

פרויקט של גב-ים בשכונת נוה גנים

2.

אפריקה מגורים

ממליץ: רמון עמית

אפריקה מגורים עוסקת בייזום פרויקטי מגורים בארץ. החברה מתמחה בהקמת שכונות מגורים באזורי הביקוש, והמותג שלה, "סביונים", חזק מאוד. לאחרונה החלה אפריקה מגורים לפעול גם בתחום הפינוי־בינוי.

הסיכוי: החברה מעורבת ב־24 פרויקטים בביצוע בהיקף של 2,000 יח"ד. יותר מ־1,000 מהדירות נמכרו ו־200 נמסרו. החברה צפויה להכיר בשנתיים הקרובות ברווח נקי של כ־270 מיליון שקל מכ־800 יח"ד.

לחברה פרויקטים בתכנון בהיקף כ־2,400 יח"ד, שיתמכו בתזרים בשנים הקרובות. בשנים 2006–2008 רכשה החברה עתודות קרקע גדולות המגלמות שווי עודף על הכתוב בספרים. לחברה עלויות הנהלה נמוכות יחסית - כ־0.5% מסך הנכסים המנוהלים לעומת 1%–2% הנהוגים בתחום. לחברה אג"ח בהיקף כ־260 מיליון שקל ולא צפוי קושי בפירעון.

הסיכון: אנו מאמינים כי כל סקטור הנדל"ן למגורים נסחר בשוויים נמוכים. יש אף מניות זולות מזו של אפריקה, אך מניית החברה היא מהסחירות בענף הסובל מבעיית סחירות, ולפיכך מעניינת יותר.

השורה התחתונה: אפריקה מגורים מציגה צפי לרווח נקי של 270 מיליון שקל בשנתיים הקרובות, עתודות קרקע נרחבות ופרויקטים בתכנון שעתידים לתמוך בתזרים המזומנים העתידי.

הכותב הוא אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון

פרויקט לב סביונים בפתח תקווה | צילום: בועז אופנהיים

3.

י.ח. דמרי

ממליץ: משה רבניאן

חברת י.ח. דמרי פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים כבר יותר מ־20 שנה. בתקופה זאת בנתה כ־5,500 דירות בארץ, בעיקר בנתניה, אשקלון, באר שבע ואשדוד.

הסיכוי: לחברה שליטה בכל שרשרת הערך של תהליך הבנייה והשיווק, ורווחיות גולמית מהגבוהות בענף לאורך שנים. החברה מוכרת 350–400 דירות בשנה ברווח נקי של 40–50 מיליון שקל, ונסחרת בשווי 438 מיליון שקל עם הון עצמי חשבונאי של 442 מיליון שקל.

לחברה בנק קרקעות מרשים ויכולת מוכחת באיתור הזדמנויות, שתרמה לרווחיות הגבוהה מאז הונפקה בתחילת 2004. לחברה חשיפה גם בתחום הנדל"ן המניב בפרויקטים בתכנון וכן קרקעות למגורים ברומניה. שני תחומים אלה פוגעים בינתיים בתוצאות הכספיות בגלל התחייבויות כספיות.

הסיכון: הירידות החדות במניות הנדל"ן למגורים משקפות חשש מירידת מחירי הדיור, אולם הסיכון העיקרי בי.ח. דמרי הוא המינוף (20% הון למאזן), במקרה של קיפאון ארוך טווח.

השורה התחתונה: רווחיות גבוהה באופן מסורתי, בנק קרקעות מרשים ויכולת מוכחת לאיתור הזדמנויות באיזורי ביקוש תומכים בהשקעה בי.ח. דמרי.

הכותב הוא מנהל השקעות בדש קופות גמל (גילוי נאות: דש היא בעלת עניין בי.ח. דמרי)

פרויקט דמרי טאוארס במודיעין

4.

קרדן נדל"ן

ממליץ: קובי שגב

קרדן נדל"ן, חברה־בת של קרדן ישראל, יוזמת ובונה נדל"ן מסחרי ודירות בעיקר באזורי ביקוש, בהם רחובות, ירושלים, פתח תקווה ובאר יעקב. החברה, שהונפקה ב־2010, מעורבת כיום בבניית אלפי יח"ד ומחזיקה בתחום המניב את בית קרדן בתל אביב, שבצמוד לו היא מפתחת נכס מניב בהיקף משמעותי.

הסיכוי: קרדן היא חברה שמרנית שמעדיפה עסקאות קומבינציה על פני רכישת קרקעות ממקורותיה. החברה מכרה 460 דירות שעדיין לא נמסרו, ועתידות להניב לה רווח לפני מס של יותר מ־100 מיליון שקל. תרומה נוספת לתזרים צפויה להגיע ממלאי פוטנציאלי של מאות דירות בתל אביב וברמת גן. קרדן מתאפיינת במינוף נמוך ומחזיקה יתרות מזומנים של 52 מיליון שקל. ההון העצמי צפוי לגדול מ־360 מיליון שקל בסוף יוני לכ־500 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות.

הסיכון: קרדן לא מסרה ולו דירה אחת ברבעון וכל הפרויקטים שלה הם עתידיים, ולכן מדובר בהשקעה לבעלי אורך נשימה. החברה שותפה בפרויקט הולילנד הידוע לשמצה בירושלים, הרשום בספרי קרדן בשווי 2.3 מיליון שקל בלבד, אף שנראה כי המשקיעים מייחסים להשקעה משקל גבוה יותר.

השורה התחתונה: ההון העצמי של קרדן צפוי לגדול בשנים הקרובות ל־500 מיליון דולר. החברה מאופיינת במינוף נמוך ומחזיקה יתרות מזומנים של כ־50 מיליון שקל.

הכותב הוא מנכ"ל יובנק קרנות נאמנות

פרויקט של קרדן נדל"ן ברחובות

5.

קאנטרי גרדן

ממליץ: רוני יונסיאן

קאנטרי גרדן בונה נדל"ן למגורים, בעיקר וילות ודירות, בערים הגדולות בסין, ונסחרת בהונג קונג (סימול: HK 2007). במבט ראשון ניתן לקבל את הרושם שמדובר דווקא בהזדמנות קנייה. מאז השיא השנתי לפני כחודשיים איבדה מניית החברה 47%, והיא נסחרת במכפיל רווח של 5.6 בלבד.

גם נתוני הצמיחה מרשימים ביותר: בין 2004 ל־2010 זינקו מכירות החברה מ־3.24 מיליארד דולר הונג קונגי ל־25.8 מיליארד.

הסיכון: בעוד שקאנטרי גרדן מציגה צמיחה מוכחת במכירות ומכפיל רווח הנמוך, השוק בו היא פועלת מתחיל להראות סימני פסימיות: סימנים ראשונים ליציאת אוויר מבועת הנדל"ן בסין מובילים אותנו להמליץ על מכירה של מניית החברה.

שוק הנדל"ן הסיני, שנהנה מפריחה חסרת תקדים ב־20 השנים האחרונות, הגיע לנקודת רתיחה, עם ערי רפאים, דיווח על 65 מיליון בתים ריקים, המחוברים לרשת החשמל אך לא צורכים חשמל, וצניחה של 75% בעסקאות יד שנייה בעיר התעשייה הדרומית שנזן לעומת השנה שעברה.

השורה התחתונה: שוק הנדל"ן הסיני המתחיל להראות סימנים של האטה אינו מבשר טובות לקאנטרי גרדן, הנסמכת על הערים הגדולות במדינת הענק.

הכותב הוא מנהל דסק מחקר ני"ע זרים בלאומי שוקי הון