אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
ראיון "כלכליסט": "המדינה צריכה להגדיר למה היא מתכוונת במונח דיור בר־השגה" צילום: שירן כרמל

ראיון "כלכליסט": "המדינה צריכה להגדיר למה היא מתכוונת במונח דיור בר־השגה"

בזמן שרשות מקרקעי ישראל מתמודדת שוב ושוב עם ביקורת כלפיה, חושפת מתכננת מחוז ת"א במינהל גילי טסלר את הקשיים שלדבריה המדינה מעמידה בפניה. מבחינתה, מסקנות ועדת טרכטנברג רק מתווספת לערימה החסמים הבירוקרטיים שעל שולחנה, כמו הניסיון לאשר תוכנית ל־12 אלף דירות בפי גלילות

06.10.2011, 08:45 | שירלי ששון־עזר

"כשתוכניות הבנייה שעליהן ממליצה ועדת טרכטנברג יגיעו לשלב מתקדם ומפורט, נצטרך לתת לדרישות שלה לדיור בר־השגה ולדיור להשכרה מענה ולבחור אם מפזרים את הדירות בין המתחמים, או מזהים מגרשים רלבנטיים, וכמובן שהמדינה תצטרך להגדיר למה היא מתכוונת כשהיא אומרת דיור בר־השגה", אומרת גילי טסלר, שעומדת בראש מערך התכנון של מחוז מרכז במינהל מקרקעי ישראל, בתשובה לשאלה מה יקרה לתחום תכנון הבנייה של דירות בישראל אם יאושרו המלצות ועדת טרכטנברבג.

היא מדגימה את חוסר הוודאות שבו היא פועלת כשהיא מזכירה שכבר בתחילת הקיץ התקבלה החלטה במועצת מקרקעי ישראל, הגוף האחראי לרשות מקרקעי ישראל (המינהל, ששינה שמו לאחרונה), ש־20% מכל פרויקט חדש יהיו לדירות קטנות. "זה כבר נכלל בתוכנית גלילות ובתוכנית קדמת השרון. אנחנו החלטנו לתכנן דירות של 100 מ"ר בממוצע, וזה מאפשר גם תמהיל לדירות קטנות של 75 מ"ר, שהן דירות שמתאימות לנושא של דיור בר־השגה".

לא קל לעבוד בימים אלה ברשות מקרקעי ישראל - הגוף שספג בתקופה האחרונה ביקורת מכל הכיוונים, גם מצדה של המחאה החברתית וגם מצדו של ראש הממשלה. אם לא די בכך, הגוף, המחזיק ב־93% מקרקעות המדינה, ידע לאחרונה טלטלה כאשר מנהלו הקודם ירון ביבי פרש על רקע חילוקי דעות עם שר השיכון אריאל אטיאס. כמו כן, כניסתו לתפקיד של מנהל חדש, בנצי ליברמן, לוותה בביקורת של ארגונים חברתיים על מינוי פוליטי לכאורה של ראש הממשלה. דרכה של טסלר להתמודד עם סיר הלחץ הזה, לדבריה, היא פשוט להמשיך ולהתמקד בעבודת התכנון.

בסוף החודש האחרון העבודה הזו נשאה פרי. בשקט בשקט, בזמן שכולם היו עסוקים במסקנות ועדת הריכוזיות ובציפייה למסקנות ועדת טרכטנברג, התרחש אחד הצעדים המשמעותיים בשוק המגורים במחוז תל אביב. מדובר באישור תוכנית דרום גלילות בוועדה המקומית רמת השרון. במילים אחרות, שכונת הענק החדשה שבגבול רמת השרון וצפון תל אביב, המשתרעת על פני יותר מ־2,000 דונם ו־80% מקרקעותיה נמצאות בבעלות המינהל, יוצאת לדרך.

 

להתמודד עם צה"ל ברגישות

תכנון מתחם דרום גלילות החל להתגלגל במינהל מקרקעי ישראל עוד בשנות השמונים, אבל המגבלות על תכנונו היו רבות. מצד אחד, הגבלות בנייה שנבעו מהמתקנים הביטחוניים של צה"ל שסובבים את הקרקע; מצד שני, קרן הלייזר של משרד הביטחון שמגבילה את גובה הבנייה; מצד שלישי, מגבלות הגובה שמכתיב שדה דב האזרחי והצבאי בעיקר לחלק המערבי של התוכנית; והמגבלה המרכזית - מתקני הגז והדלק שפעלו במקום ונדרש עשור כדי לפנותם. ואם זה לא מספיק, ישנם גם הסכסוכים בין בעלי הקרקע הפרטיים והסכסוך בין תל אביב לרמת השרון, כשכל אחת מעוניינת לספח לגבולה יותר שטחים - כל זה התגלגל לפתחה של ועדת גבולות במשרד הפנים.

אבל לפני שבועיים, כאמור, ניתן היה לראות נקודת אור קטנה בקצה המנהרה כשהחלק הרמת שרוני בתוכנית, 9,000 יחידות דיור ושטחי תעסוקה של כ־700 אלף מ"ר, אושר בוועדה המקומית ועבר לוועדה המחוזית. התקווה של טסלר כעת היא שחוק הווד"לים יאפשר לאשר את התוכנית בהליך מזורז, כך שבמקום לבוסס במוסדות התכנון חמש שנים, היא תאושר בתוך שלוש שנים, זמן קצר כשמדובר בתוכנית בסדר גודל כזה. במקביל היא מביאה בחשבון כי התכנון ישתנה עוד כמה פעמים עם מעבר בסיסי צה"ל שנמצאים בסביבת הקרקע דרומה.

"הבסיסים הקיימים בקרבת המתחם מגבילים את מימוש פוטנציאל התוכנית, אולם עם החלטת הממשלה להעברת בסיסי צה"ל לנגב ניתן יהיה לממש פוטנציאל זה", אומרת טסלר ולמעשה חושפת את אחת הבעיות הגדולות בתכנון המתחם. טסלר מסבירה כי אף שהתכנון החדש של המתחם מביא בחשבון את פינוי הבסיסים קיים החשש כי הפינוי יימשך יותר מהמתוכנן ויעכב את יציאת אלפי יחידות הדיור לשוק. "באופן כללי אני יכולה לומר שללא פינוי המתקנים הצבאיים מימוש הפרויקט יהיה חלקי ביותר, או ליתר דיוק כשליש מהפוטנציאל שאותו אנו מתכננים, וזה משמעותי ביותר במחוז המשווע להיצע יחידות דיור", אומרת טסלר.

מתחם פי גלילות כיום. המגבלות הרבות דרשו עשרות חלופות תכנוניות, צילום: יוגב עמרני מתחם פי גלילות כיום. המגבלות הרבות דרשו עשרות חלופות תכנוניות | צילום: יוגב עמרני מתחם פי גלילות כיום. המגבלות הרבות דרשו עשרות חלופות תכנוניות, צילום: יוגב עמרני

 

איך בכל זאת הצלחתם לתכנן את המתחם עם המגבלות של המתקנים הצבאיים הקיימים סביבו?

"כעת מדובר בתוכנית מתארית מפורטת בלבד עם יכולת לתכנן חלופות שונות לפי המגבלות, בעיקר הגובה. כשהתחלנו לתכנן קראנו לתוכנית 'פיג'מה' והתכנון היה ברמה מאוד כוללנית. צבענו על המפה בפסים בצבעים שונים והגדרנו איפה אנחנו רוצים לראות מגורים, שטחים ירוקים ושטחי תעסוקה. התכנון כאן מאוד גמיש והיו לנו עשרות חלופות תכנוניות שהובאו בחשבון, שינויים שונים סביב המתחם כדי שבסופו של דבר נוכל להתאים את התכנון לכל שינוי בשטח. ההחלטה על הורדת הבסיסים לנגב אפשרה לנו לצמצם את מספר החלופות. יהיה אפשר בהמשך לקבוע מגרשים שבהם הבנייה תהיה נמוכה יותר, וכשיתפנו סופית המתקנים הצבאיים ניתן יהיה לממש במגרשים אחרים בנייה גבוהה יותר".

יכול להיות שבגלל מגבלות שיש כיום תתכננו בנייה נמוכה בחלקים מסוימים של גלילות בעוד שלאחר המעבר של צה"ל דרומה ניתן יהיה לבנות בהם מגדלים. הגמישות הזו היא לא מתכון לטעויות תכנוניות שיישארו איתנו בשנים הבאות?

"לא. אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהתכנון צריך למצות 12 אלף יחידות דיור ועם זה אנחנו עובדים. כשאנחנו מתכננים שכונה אנחנו בכל מקרה מנסים שתהיה הטרוגנית, שיהיו בה חלקים של בנייה נמוכה ובנייה גבוהה. אם אני מחלקת את המתחם לשלושה חלקים, צפוני, מרכזי ודרומי, את החלק המרכזי יהיה קל יותר להוציא לשיווק גם אם באותה נקודת זמן מדינת ישראל לא תפנה את המתקנים הצבאיים. בחלקים אחרים אנחנו נוכל להגמיש את התכנון לפי הצרכים באותו זמן נתון".

כללתם בתוכנית גם שילוב של בתים פרטיים?

"בכל מחוז מרכז לא יהיה יותר תכנון של בנייה צמודת קרקע, זה לפי הנחיות משרד הפנים שיצאו לפני כמה שנים וזה הגיוני. זה המחוז הצפוף ביותר בארץ עם 9,000 נפש לכל קילומטר רבוע. אנחנו מתכננים רק בנייה רוויה".

יש הרבה ביקורת כלפי המינהל גם בתחום התכנון: שאתם אטיים, בירוקרטיים, מסורבלים וגם שכשכבר יוצאת תוכנית לשיווק היא לא מתוכננת עד הסוף.

"אנחנו משתדלים לשווק קרקעות מתוכננות, ובקרקעות לא מתוכננות יש תמיד רמת תכנון שיכולה להיות מתארית, והמינהל ממשיך בעבודה עם הרשויות המקומיות. פרויקט כזה הוא לא פרויקט שהאזרח או היזם הפרטי יכול להרים לבד ולכן המינהל אחראי לתכנון הפרויקטים הגדולים של המדינה".

אבל כשהביקורת הזו מגיעה מצד ראש ממשלה שלא מתבייש להגיד אותה בקול רם, מה זה גורם לך לחשוב?

"ראש הממשלה אולי ביקר את המינהל, אבל הוא עדיין קבע שגם אחרי הרפורמה הפרויקטים החשובים יתוכננו על ידינו. צריך להבין עד כמה התהליכים מורכבים. אין גוף שיכול לקחת קרקע לא נגישה לציבור כמו בגלילות, או קרקע מזוהמת כמו בתע"ש ולהפוך אותה לשכונה ירוקה וגם לא ניתן להשוות את זה לפרויקט נדל"ני אחר. הביקורת על המינהל התמקדה בחיכוך עם האזרח במה שראש הממשלה כינה 'סגירת המרפסת' ובנושאים האלה המינהל באמת לא צריך להתמקד. הרפורמה מפנה אנרגיה להתפנות לקידום פרויקטים גדולים וברמה הזו אני מאוד מקווה שזה יקרה".

מתחם הענק הבא שתידרש טסלר לתכנן נמצא בתפר שבין שלוש ערים (הרצליה, רמת השרון והוד השרון) - מתחם תע"ש. הקרקע משתרעת על פני 7,600 דונם ועליה מתוכננות לקום כ־23 אלף יחידות דיור. התוכנית זכתה בעיקר לפרסומים שליליים בגלל התנגדות התושבים להפקדתה בטרם יתבצע סקר סביבתי שיקבע מהי רמת הזיהום שהותיר אחריו בקרקע מפעל אמצעי הלחימה. טסלר, שכבר אימצה את מיתוגה החדש של התוכנית ומשתמשת בשמה החדש "קדמת השרון", שמחה לבשר כי נמצא הפתרון מול משרד האוצר לטיהור הקרקע.

גילי טסלר, צילום: שירן כרמל גילי טסלר | צילום: שירן כרמל גילי טסלר, צילום: שירן כרמל

 

אז מי ישלם בסוף עבור טיהור הקרקע?

"הלכנו לאוצר ולמשרד ראש הממשלה ויש כבר הסכם עקרונות בין־משרדי שקובע שבכל רמה תכנונית האוצר יממן את סקרי איכות הסביבה על הקרקע ויממן את הטיפול בקרקע המזהמת כדי שאנחנו נגיע לשיווק שלה כשהיא נקייה. עלות הטיהור מוערכת ב־2 מיליארד שקל, ואין יזם שיכול לקחת את הנושא הזה על כתפיו. מצאנו כאן דרך יצירתית לשווק את הקרקע - האוצר ייתן את הכסף קודם ויקבל אותו בחזרה מכספי מכירת הקרקע ליזמים".

מפצצה מתקתקת לשכונת מגורים

לתושבי השרון בוודאי קשה להאמין כי האזור המזוהם שאליו הם מפחדים להתקרב יהפוך לשכונה מבוקשת, אבל טסלר מתעקשת שזה המצב. "מטרת התוכנית היא הפיכתה משטח לא נגיש לאזרחים עם מתקנים מסוכנים שהם פצצה מתקתקת לכל האזור, לשטח הכולל שכונות מגורים, פארקים ושטחי תעסוקה. המגמה ברשות מקרקעי ישראל היא לתכנון פרויקטים של WIN־WIN שיש להם הצדקה כלכלית, חברתית וסביבתית באזורים שלא היו מיועדים לפיתוח והסבו נזק לתושבים בסביבה", היא אומרת. כמו במתחם גלילות, גם המתחם הזה כולל כבר בתוכניות הראשונות מערכת פינוי אשפה פניאומאטית, הנחיות לבניית בניינים ירוקים לפי התקן הירוק החדש 5281, מערכת שבילי אופניים, מערכת השקיה שמנצלת עודפי מי נגר עיליים וכל התוספות החדישות ביותר בתחום התכנון בר־הקיימא.

כל התוכניות הגדולות נמצאות בחלק הצפוני של המחוז. מה עם הדרום?

"בחלק הצפוני יש ריכוז של כ־40 אלף יחידות דיור מתוכננות בשלבים כאלה ואחרים. תע"ש היא הגדולה ביותר, אחריה גלילות וגם שדה דב. יש גם את תוכנית תל אביב 2000 שכוללת מיליון מ"ר לתעסוקה ועוד כ־1,000 יח"ד ליד רכבת מרכז בתל אביב. בדרום המחוז יש פוטנציאל של עוד 20 אלף יחידות דיור באזור בקעת אונו, מחנה תל השומר אמור להתפנות ושטחים חקלאיים עתידים לשנות את ייעודם".

מה האתגר הגדול הבא של מחוז מרכז?

"הנושא האקוטי באמת במחוז הוא התחבורה. יש הרבה עבודה לעשות בנושא החסם הזה והוא קריטי יותר מפינוי הבסיסים כי הנושא הביטחוני מטופל ברמה המערכתית. צריך לטפל בנושא הרכבת הקלה והכבדה, כבישים ומחלפים למתחמים הגדולים".

כיצד תשפיע בחירת בנצי ליברמן למנהל החדש של הרשות על עבודתך?

"אנחנו שמחים שלא השאירו את המינהל ללא הנהלה, זה הדבר החשוב ביותר, כי בתקופות ביניים מאוד קשה לעבוד. מכל הבחינות האחרות אנחנו לא עסוקים בזה".

תגיות

20 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

18.
מערך התכנון
מהכתבה עלול להשתמע ש"מערך התכנון במחוז תל אביב" (בראשו עומדת הגברת הנכבדה) מתכנן את מדינת תל אביב וסביבותיה. הבה נעמיד דברים על דיוקם: מערך התכנון במחוז תל אביב מכיל 3 עובדים קבועים וכמה עובדים קבלנים. "מערך התכנון" הזה אינו מתכנן היום אלא משתמש בחברות מתכננות המבצעות את עבודת התכנון המקצועית אותה מממן מנהל מקרקעי ישראל למכספי הציבור. בשכונות המגלומניותהמתוכננות בפי גלילות ובמחנות הצבא המתפנים לא יהיה דיור בהיג יד, מהסיבה הפשוטה שבמגדלים המתוכננים לא יהיה בהישג ידו של אף זוג, צעיר או זקן, לגור: יעלויות האחזקה העצומות ועלויות הנסיעות למקורות הפרנסה ימנעו זאת. כדאי אולי שבמקום שהמדינה תגדיר מה זה דיור בהישג יד, תבין הגברת הצעירה מה הוא לא דיור בהישג יד:
אדריכל פרטי  |  09.10.11
16.
הרס הטבע באזור גלילות
איך אפשר לדבר על בנייה בגלילות בלי להזכיר שזה היום אתר הטבע האיכותי ביותר במחוז ת"א: ריכוז הנרקיסים הגדול ביותר במרכז הארץ, מערות קבורה שומרוניות, ערוץ נחל המהווה ביצת חורף ובית גידול לדו חיים, 220, מיני צומח, ביניהם אירוס הארגמן, אירוס ארץ ישראלי, סייפנים ועוד. איך אפשר לתכנון כמות בנייה כזו במנותק מהמציאות? לפרטים: http://www.glilot.co.il
רועי , ת"א  |  07.10.11
לכל התגובות