חמש המלצות שחסרות בדו"ח

1. רפורמה בחוק התכנון

הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שעליה הכריז בנימין נתניהו, עוד כשהיה בדרכו לקדנציה הנוכחית, היא כנראה הרפורמה הנחוצה ביותר מבין שלל הרפורמות בדיור שהציעה הממשלה שבראשה הוא עומד, ודווקא בעניין זה הוא נכשל. הרפורמה הזו יכולה לקבל את הכינוי שנתן לה מי שנחשב להוגה והמוביל שלה, מנכ"ל משרד ראש הממשלה הפורש, איל גבאי: "תוכנית אחת, ועדה אחת". כלומר, הפסקת הנדידה הבלתי פוסקת של יזמי בנייה מוועדה לוועדה בניסיון ארוך שנים לאשר תוכנית בנייה שיזמו, וקיצור הליך רישוי הבנייה על ידי הפרטתו למכוני רישוי חוץ־ממשלתיים. עשרות אלפי דירות שוועדת טרכטנברג מבקשת להזרים לשוק בכל שנה עד 2015 ייתקעו בסופו של דבר, בשל הליך הוצאת היתר הבנייה. לו היתה ממליצה ועדת טרכטנברג על השלמת רפורמה זו, ראש הממשלה היה יכול לפרש המלצה זו ככלי מחייב ולהשתמש בה נגד משרדי הממשלה שהצליחו לטרפד אותה עד כה.

2. קרקעות החקלאים

 

כיום המדינה אינה מפשירה קרקעות חקלאיות שעליהן ניתן ורצוי לאשר בנייה, בשל מחלוקות על גובה הפיצוי שדורשים החקלאים בתמורה לקרקעות. ועדת טרכטנברג יכלה לתת את הפירוש שלה לעניין זה ובכך לשמש רוח גבית לרשות מקרקעי ישראל, שמעוניינת להפשיר לבנייה לא מעט קרקעות כאלה באזורי ביקוש. הדרישה אף היתה צריכה לכלול המלצה להגדיר מראש את תחשיב גובה הפיצוי לחקלאים, כדי שלא יהפוך לקרדום שבו יחפרו את דרכם להתדיינויות ארוכות בבית המשפט.

3. הלוואות ליזמים ולקבלנים

נושא קריטי לענף הדיור שזכה להתעלמות מוחלטת בהמלצות הוועדה היה "ריקוד הטנגו" המסחרר של השנה וחצי האחרונות, שמנהלים הבנקים בחסות בנק ישראל עם היזמים והקבלנים. ההוראות שבנק ישראל הטיל על הבנקים הקשו מאוד על קבלת אשראי מצד היזמים, וראוי היה שוועדת טרכטנברג תציע לממשלה ולבנק ישראל לקבוע כללי "עשה ואל תעשה" שיפתחו את ברז ההלוואות שנסגר כמעט לגמרי. שוק שדורש מקבלן למכור 30% מהדירות על הנייר כדי לקבל הלוואה מנציח את כוחם של היזמים הטייקונים. הוועדה ששבה כמה פעמים על הדרישה להגדיל את התחרותיות בענף הדיור שכחה שאין תחרות בלי מתחרים.

4. תכנון הבנייה לגובה

הוועדה קבעה נחרצות כי יהיה נכון לתכנן את הבנייה העתידית בשנים הקרובות בעיקר במרכזי ערים ובמתחמים צמודי ערים. זו אמירה חיובית אך חסרת בסיס תכנוני מרכזי. הוועדה לא קובעת את אופי הבנייה במרכזי הערים ולא ממליצה למדינה לקבוע סטנדרטים לחישוב הצפיפות. כדי לחייב ראשי ערים לבנות לגובה במטרה להתמודד עם צפיפות האוכלוסין, הוועדה היתה צריכה להמליץ על התערבות הממשלה בנושא. כיום רק במחוז תל אביב המתכננים פועלים תחת הוראה של משרד הפנים משנת 2009, הקובעת כי אין לתכנן במחוז זה בנייה צמודת קרקע עתידית בכלל. חשיבות נוספת יש לחיוב הבנייה לגובה, והיא תכנון תשתית תחבורתית מתאימה. על כך הוועדה אמנם המליצה, אך בהיעדר הוראות ברורות המצב נותר עמום.

5. שטחי הציבור בערים

נושא נוסף שהוועדה התעלמה ממנו בתחום ציפוף הבנייה הוא הפקעת שטחי בנייה פוטנציאליים לצורכי ציבור כגון אזורי חניה, הרחבת כבישים, שטחים פתוחים ומבני ציבור. כולם חשובים, אך לפי עדות של נציגי עמותת מרחב, המאגדת את ראשי האקדמיה בתחום האדריכלות וההנדסה האזרחית בוועדה, כמעט כל אנשי המקצוע בתחום התכנון העירוני ובכירים רבים ברשויות עצמן מעידים כי ניתן לצמצם את ההפקעות בכ־30%–40%. צמצום ההפקעות יוזיל את ערך הקרקע ויביא להוזלת מחירי הדיור באופן משמעותי.