השמאים: "ירידת מחירים - רק זמנית וקטנה"

בשבועות האחרונים חזרו כמה אנליסטים משוק ההון על ההערכה כי בחצי השנה הקרובה יחל הליך ירידת מחירים בשוק הדירות. כולם העריכו כי הוא יתחיל בשוק הדירות החדשות ויגלוש לדירות יד שנייה בהמשך. שלושת השמאים הבולטים בישראל - השמאי הוותיק אהוד המאירי, יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס, ויו"ר לשכת השמאים לשעבר השמאי ארז כהן, סבורים שלא תהיה ירידת מחירים לאורך זמן.

כמו האנליסטים משוק ההון, גם המאירי סבור שההקלות במיסוי על מכירת דירה שנייה ושלישית עד סוף 2012 יביאו לירידת מחירים מסוימת בטווח של חצי שנה עד שנה. אך הוא מנמק מדוע לא נראה ירידות מחירים לאורך זמן. "יש להניח שכאשר יגדל היצע הדירות מיד שנייה, יצמצמו הקבלנים את התחלות הבנייה ורמת המחירים לא תרד משמעותית. זאת למרות הגידול הצפוי בהיצע הקרקעות על ידי המינהל". בעניין השפעת ועדת טרכטנברג הוא נחרץ — "ההמלצות והתחזיות לגבי דירות בנות־השגה מתייחסות לחלק קטן משוק הדירות, והן אינן מספקות את הביקושים לדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ".

גם דנוס סבור כי צפוי תיקון מחירים מתון כלפי מטה בחצי השנה הקרובה ומסמן את גבולותיו. "מדובר בירידות של 8%–4%, אבל בשום אופן לא ירידת מחירים דו־ספרתית גורפת כפי שהאנליסטים צופים". לאורך זמן, הוא מעריך, מה שהיה הוא שיהיה. "בספטמבר 2008 ובפברואר 2009 כל רואי השחורות צפו שמחירי הנדל"ן יתמוטטו. הסוף ידוע: ממרץ 2009 ועד מחצית 2011 עלו מחירי הנדל"ן בישראל בשיעור חסר תקדים מאז קום המדינה.

כיום, אף יותר מאשר ב־2008, מתאפיין שוק הנדל"ן בישראל במחסור חסר תקדים של כ־100 אלף יחידות דיור. קצב התחלות הבנייה, גם אם יעלה בשנים הקרובות ל־40 אלף לשנה, לא יוכל להדביק את המחסור". הוא מוסיף, "גם מחירי הקרקע הגבוהים לא יאפשרו ליזמים והקבלנים להוריד באופן משמעותי את מחירי הדירות". ארז כהן אופטימי פחות. הוא מוסיף לשורת החסמים לירידת מחירים את העובדה שהבנקים הקשיחו את תנאי המימון לענף. "בעיית ההיצע עדיין לא טופלה באופן מספק, ומה שכן טופל לא יבוא לידי ביטוי בחצי השנה הקרובה", הוא מעריך. לדבריו, "מה שברור הוא שהביקושים גדלים ואין היצע, לכן לא לגמרי בטוח שהמחירים ימשיכו לרדת".