התוכנית האסטרטגית של נואי: פיתוח הנדל"ן של שופרסל

עסקת מכירת שופרסל במחיר של 2.4 מיליארד שקל מותירה שאלה מרכזית והיא, האם החברה עתידה להישאר רשת שיווק או ששני הרוכשים שלה, קבוצת ברונפמן־פישר וליאו נואי, מתכננים לה עתיד שונה? עסקיהם של ברונפמן ופישר ודרך פעולתם עד כה מצביעים על כך שהם צפויים לנסות לחזק את הרשת הקמעונאית הגדולה בישראל בעיקר כגוף שיווק; לצדם ניתן להעריך כי נואי, שחקן נדל"ן מניב מהגדולים בשוק האירופי ומי שהיה "מלך הקניונים" של ישראל עד לשנה שעברה, צפוי לפעול לנצל את היתרונות שלה בשוק הנדל"ן המניב.

בתחום זה, אומרים פעילים בשוק הנדל"ן הישראלי, הרשת רחוקה מאוד מניצול מלא של הפוטנציאל הנדל"ני הטמון בה. כפי שחושפת החברה בדו"חותיה, בסוף שנת 2010 שטחי הנדל"ן המניב שהיו בבעלותה הסתכמו בכ־72 אלף מ"ר. אך הנתון המרכזי בסיפור עסקת מכירת השליטה בשופרסל לקבוצת ברונפמן־פישר ונואי הוא שכ־66% מהנדל"ן המניב של שופרסל הם נדל"ן מניב הצמודים לסניפים פעילים של החברה.

כ־31% מהשטח הזה הנו של נדל"ן ששימשו בעבר כסניפי החברה ומושכרים כיום לצדדים שלישיים, וכ־3% מהשטחים הנם נדל"ן מניב אחרים, שאינם קשורים לפעילות הקמעונאית של החברה.

קניון הצומת: מרכז מסחרי ענק במקום חנות וקניון קטן

סיפורו של קניון הצומת בכפר סבא בבעלות שופרסל שנחשף כאן מדגים כיצד עשויה להיראות הרשת בעתיד, אם ידבק בה נואי וישביח אותה מבחינה נדל"נית, כפי שעשה בפרויקט הישראלי הקודם שלו - חברת בריטיש ישראל, חברת הקניונים הגדולה בישראל. את בריטיש ישראל הקים על בסיס חברת נכסי אזורים - חברה שרכש נואי מלא אחר

נוחי דנקנר | צילום: צביקה שטישלר

מנוחי דנקנר בשנת 2004 ב־400 מיליון שקל, ונמכרה על ידו אשתקד לחברת מליסרון תמורת כ־1.68 מיליארד שקל.

סיפורו של קניון הצומת הוא סיפור של נכס נדל"ן מניב שבבסיסו חנות של רשת שופרסל וסביבה קניון קטן עם שטחי משרדים בחלקו העליון, כמותו יש לרשת עשרות. שופרסל הבינה כבר בשנת 2000 כי מדובר בנכס עם פוטנציאל מבוזבז שקשה להתעלם ממנו. הסיבה המרכזית לכך - המיקום המצוין שלו, על צומת מרכזי שדרכו עוברים בכל יום עשרות אלפי כלי רכב, צומת המחבר את כביש 4 בסמוך לצומת רעננה מרכז עם הכניסה לכפר סבא, ועל הכביש המרכזי להוד השרון, מושבי האזור ופתח תקווה.

מאז תחילת העשור ביצעה הרשת לפחות שש הערכות שווי לקניון שבכולן עלה שוויו פלאים. בחלק מהשנים - בעשרות אחוזים. הסיבה לכך היא הפעילות השקטה של שופרסל למימוש הפוטנציאל הטמון במתחם. כפי שנודע ל"כלכליסט", תוכנית שופרסל להפוך את הקניון למרכז עסקים גדול, נמצאת כיום בישורת האחרונה. ב־2010 העריך השמאי חיים גלנצר את שוויו של הקניון בכ־43 מיליון שקל על פי דרישות רשות ניירות ערך לפי כללי ה־IFRS: כללים הקובעים כיצד להעריך שווי הוגן המתאים למצב הנכס כיום, בניגוד לעבר שבו נרשם בספרי החברות שוויים ההיסטורי של הנכסים.

בשיחה עם "כלכליסט" אתמול הסביר גלנצר כי הערכתו התבססה על כך שתוכנית ההשבחה של שופרסל למתחם עומדת להגיע בקרוב לאישור של הוועדה המקומית ולהתנגדויות. כלומר, עיריית כפר סבא כבר השלימה את אישורה. התוכנית, כך נודע ל"כלכליסט", הנה להקים מרכז תעסוקה ומסחר גדול במתחם, ולפיה היא תקבל זכויות בנייה של פי ארבעה מהשטח הבנוי בו כיום. שופרסל תהרוס את הנכסים הקיימים בו - הקניון, מתחם חניה ותחנת דלק, ותבנה במקומם מגדל בן כ־25–30 קומות, עם 25 אלף מ"ר בנויים, חניון גדול ומרכז מסחרי. השטח המסחרי יכלול מן הסתם חנות של שופרסל, אך החנות, שכיום היא העוגן המרכזי של המתחם והסיבה העיקרית של שוכרים לשכור בו נכסים, תהפוך לעניין שולי בניהולו המסחרי העתידי. בטבלה המצורפת כאן מובאת רשימת הנכסים הבולטים של שופרסל שבהם פוטנציאל השבחה.

בדו"חות הכספיים שלה בשנת 2010 הודתה שופרסל שאחד הכלים הבולטים שלה לצמיחה עתידית יהיה הרחבת הנדל"ן שברשותה. "המטרות העומדות בפני החברה הן לחזק ולהעצים את פעילותה העיקרית בתחום הקמעונאות", כותבים מנהליה בדו"חות, "זאת באמצעות הקמה והפעלת סניף פעילות אזורי, מרכזי ומקומי (שכונתי), והשבחה והקמה של שטחי מסחר עוטפים להגדלת נפח פעילות המתחם".

בשלוש השנים האחרונות רכשה שופרסל ארבעה מגרשים המיועדים להקמת סניפים והקמת שטחי מסחר עוטפים סביבם. "החברה פועלת בחודשים האחרונים לרכישה נוספת של מרכזים מסחריים קיימים ומגרשים", נכתב בדו"ח ממרץ 2011.

תהליך של כשבע שנים עד לראיית הכנסות מההשבחה

אף שברור לכל כי בשופרסל טמון פוטנציאל צמיחה נדל"ני נאה מאוד, עדיין סביר להניח כי הרוכשים שלה ייאלצו להתאזר בסבלנות רבה. "השיטה המקובלת ביותר להשבחת נכסים כמו אלה של שופרסל היא בנייה של מבני משרדים, או הפיכת המתחם שבו פועלת החנות של הרשת למרכז מסחרי פתוח", אומר יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס בשיחה עם "כלכליסט". לדבריו, "הליכי התכנון ורישוי הבנייה בישראל מצריכים תקופת המתנה ממוצעת של חמש שנים לשם השבחה של נכסים מהסוג המסחרי הזה, עד לרגע שבו ניתן להתחיל לבנות".

לאור העובדה שבניית פרויקטים כאלה נמשכת כשנתיים - מדובר בשבע שנים בממוצע עד שבעלי הרשת יוכלו לראות הכנסות מההשבחה. נואי, כך נראה, הוא האיש המתאים לעניין. בראיון שלו ל"כלכליסט" ב־2009, אמר אז בעליה של ענקית הנדל"ן המסחרי האירופית, ריט אסט מנג'מנט, שנכסיה שווים כ־4 מיליארד דולר, "אסביר מה זה נדל"ן מניב - זה עסק לטמבלים עם סבלנות, או כמו שאומרים ביידיש, טוכעס".